萬科銷售均價已環比降15% 無縮減開工量計劃

　　肖勁，萬科集團北京公司營銷總監。

　　在過去的數月裏，他一直苦苦尋找一個確切的數字。而這個數字，對萬科和他來説，都非常重要。他要找的，是萬科樓盤的價格——也就是北京萬科藍山、萬科公園五號和萬科長陽半島，每平米到底該賣多少錢。

　　這既是萬科總部賦予區域公司的特權，也是難題。因為每一次開盤，萬科都要求一個月內要賣出去可售套數的60%，這就使價格因素變得極為敏感。

　　“去年，大家可以參考周邊樓盤以及全市的水準定價。”肖勁説：“現在這種方式不行了，必須得找到那些真正買房子住的人，以及他們可以承受、願意支付的價格。”

　　在萬科的試探中，很顯然他們降價了。數據顯示，調控出臺後，萬科的銷售均價已環比下降約15%。

　　但大多數房企還沒有主動嘗試這樣的改變，他們依然被動地等待著、觀望著。付出的代價，就是上半年的銷售放緩，以及多部門深度調控樓市而帶來的資金壓力。

　　炎熱的7月，房地産調控棋至中盤，一場樓市降價風暴或許正在醞釀。

　　降價者的盛宴

　　在兩個月前，多數業內人士均不看好今年的萬科，認為其很難實現增長30%、銷售800億的目標。但近期萬科公佈的銷售數據顯示，上半年萬科累計實現銷售面積320.2萬平米，銷售金額367.7億元，同比去年增長19.5%。萬科亦成為目前房地産行業中唯一一家半年銷售超過300億的企業。

　　“上半年銷售基本達到預期。”7月3日，萬科執行副總裁肖莉對本報記者表示。

　　支撐萬科實現近400億銷售的，正是萬科在各地所採取的明降或暗降，也即所謂的“找價格策略”。在深圳，萬科第五園、清林徑兩項目夜間開盤降價銷售；在上海，萬科數個樓盤比周邊低20%開盤，而另外一家降價銷售的房企恒大地産，也實現了不錯的銷售業績，今年前6月銷售面積位居行業第一。

　　與萬科、恒大形成對比的，絕大多數房企在第二季度經歷了銷售放緩，造成上半年銷售未達預期。如綠城上半年銷售219億元，僅佔全年目標的1/3；綠地集團上半年銷售248億，僅為全年計劃的1/3；富力地産上半年銷售125億元，也只佔全年計劃的40%。

　　根據全國工商聯房地産商會會長聶梅生向記者提供的數據，今年5月份，全國房地産銷售額大約是3000億元，相比于2009年12月份的8000億元高峰，大幅下降了60%。

　　開發商也差錢

　　銷售下滑的同時，開發商融資成本也大幅上升。

　　“不要總是認為開發商不差錢。”聶梅生説，開發商資金充裕度開始下降，自有資金率上升明顯。今年3月份資金充裕度是1：1.67，到6月份就下降到了1：1.42。去年的月均自有資金是1452億元，到了今年5月份達到了2000多億元。

　　聶梅生認為，控制投機性購房資金，降低了供需雙方的杠桿力，對開發商的貸款和房貸收緊，已經使房貸杠桿從去年的10倍，快速下降到5倍以下。

　　此外，中國指數研究院對萬科、保利、金地等21家A股上市房企的經營性現金流進行了調查分析，2009年一季度時有13家經營性現金流為正，而今年一季度這一數字銳減至3家，其餘18家均為負值。

　　建銀精瑞資産管理公司董事長李曉東指出，目前幾乎所有的融資通道都關閉了，今年房企融資成本將比去年上漲50%。

　　“下半年肯定會有一些公司面臨資金上的困難。”7月4日，華融國際信託投資管理部總經理鄒俊在21世紀博鰲房地産論壇上對本報記者表示，當前銀信合作已經全面叫停，其中很大一部分就是針對房地産業。

　　鄒俊透露，目前他們與房企合作時，最核心的要求是控制風險。政策性的風險要控制，政策不讓做的肯定不做，因為一有風吹草動，肯定最早就是這類項目受壓；其次要有抵押物，抵押物認定要求更為嚴格；再次是寧願選擇民營企業，地域條件好的企業；最後還要考核現金流，根據地産公司債務狀況，要達到可預見現金流能夠覆蓋貸款壓力的必要條件。

　　一家總部位於浙江的地産公司負責人也承認，今年融資通道確實收緊得厲害，不排除下半年為了保證項目的正常運轉，而向合作方轉讓部分股權。

　　降價是最好的結果

　　“目前房地産市場呈現出量跌價滯態勢，再過一個季度左右，房地産市場可能會面臨全面調整，房價會有所下降。”7月4日，國土資源部部長徐紹史罕見地對房價發表了意見。

　　徐紹史指出，下半年國土部將積極參與房地産調控，嚴查開發商囤地，嚴格土地出讓合同的執行問題，將逐步規範房地産開發項目開竣工時間。而另據國土部的消息，針對地方政府在囤地方面的消極影響，8月份國土部將約談部分城市相關負責人並啟動問責機制工作，對囤地嚴重的可能會採取警告、記過、記大過、降級、撤職等行政處罰。

　　“這使開發商囤地、捂盤變得困難。”業內人士分析，通過調整開工和開盤時間捂盤抬價的，不再像過去那麼容易。

　　本報記者調查了萬科、恒大、富力、金地、佳兆業等十數家房企，發現目前均無縮減開工量或推遲開盤的計劃。

　　“萬科上半年的推貨量是40%，下半年是60%，這個比例已經是非常平均了。”肖莉説。而其他地産公司的推貨比例可能是3：7，甚至更為失衡，下半年的銷售壓力非常大。

　　而對於注重實操的萬科而言，順應趨勢是其一直以來的選擇。肖莉對記者表示，未來中國的房地産業，其利潤趨向於社會平均利潤，是必然的。“我們認為以合理價格快速推貨是必須的，但有些公司不降價，那是他的選擇。”肖莉認為，目前的高房價，對所有的市場參與方及整個社會都不利。

　　在房企需要“衝業績”的下半年，市場環境存在不確定性，不排除有繼續下行的可能。這意味著，房企將在下半年面臨區域市場的激烈競爭，降價成為不得不做的選擇。

　　“大家儘快降，給政府一個臺階，後面就不會出‘惡性’政策了。”在21世紀博鰲房地産論壇上，曾經最強硬的“房價必漲”論者——華遠地産總裁任志強向同行呼籲，“我鼓勵大家儘快降價。”

　　任志強認為，2009年的房價飆升讓地産商有了降價的空間，不至於虧本賣房。“降價大家都有臺階下，回到原來的軌道上，這是最好的結果。”任志強説。

　　雙軌調控初顯

　　降價不可避免，而房地産行業的黃金期是否依然延續，高房價會否捲土重來？7月3日的21世紀博鰲地産論壇上，與會專家的觀點針鋒相對，為近年來少有。不過，與會人士一致認為，當前宏觀調控，是對房地産行業的一次根本性的變革，促使很多制度性的東西改變。

　　“我不認為房地産還能夠獲得非常長足的發展，巔峰已經過去，未來2-5年平穩增長，未來5-10年中性趨悲觀。”北京師範大學教授鐘偉的觀點一鳴驚人。

　　鐘偉認為，在過去的十年，中國的經濟走一步，投資就走兩步，中國的房地産就走三步，考慮到目前中國的高速經濟增長在未來十年將有重大的挑戰、考慮到中國貨幣化進程和發鈔速度難以持續，考慮到中國人口增長和城市化進程具有巨大的不確定性，他的看法不甚樂觀。

　　而經濟學家金岩石依然鮮明地堅持他的漲價論。他認為未來中國將發展出長三角、珠三角、環渤海超級大都市圈，各種資源在這裡聚集，會將房價推得更高。

　　“這一輪調控一個明顯的特點是，商品房與保障房雙軌統籌。”財政部財政科學研究所所長賈康認為，樓市正從運動式調控走向制度建設。他透露，有關部門包括一些積極的、先行先試的地方政府，正在尋求符合政策理性和制度建設要求的操作方案。

　　“今年需要解決10%投資的下降。”聶梅生認為，四季度開發商投資下降，要投入3600億元才可以保證10%投資的補充，而大力加強保障性住房的建設，可以解決這一問題。但到年底是否可以投入3600億元，這要看地方政府的財政，如果解決不了，就會形成青黃不接。