網站賣房“藏玄機”

　　隨著電子商務的興起，網絡成為開發商賣房的新渠道。近幾年涌現出一批以房地産信息服務為主的網站。一些網站通過與開發商合作，以辦理會員卡優惠的模式吸引購房人“團購”。不過，這些優惠背後暗藏風險。

　　近期，上海爆出首例購房人因辦優惠卡而引起糾紛的事件。購房者孫某在上海一樓盤購買期房並確認優惠、支付定金後，被告知需要參加某網站會員活動並支付1.5萬元，方能享受總價10萬元的優惠。此後，孫某提起訴訟要求某網站返還1.5萬元並賠償1.5萬元。雙方最終達成和解。

　　上海當地一位接觸上述案件的律師在接受中國證券報記者採訪時表示：“當事人先簽了訂金合同，享受10萬元的優惠。之後網站才讓其支付入會費用，最後才簽訂正式的預售合同。因此，這次訴訟請求是按照消費者權益保護法中商家欺詐‘退一賠一’的標準提出的。”

　　儘管這次訴訟最終以和解的方式解決，不過該律師表示，如何對網站的商業模式定性，相關律師、法官都認為在現有法律框架下難以確定。“不能説該網站是房屋仲介、也不是信息提供方或廣告提供方。網站雖然和開發商是利益共同體，但沒有關聯關係，因此不存在變相預收訂金的這種情況。這種模式還有待探討。”

　　事實上，以辦理會員卡或優惠卡的形式享受購房折扣，這種方式在當前已十分普遍。中國證券報記者注意到，在其他一些房地産電商網站上也有不少類似“會員獨享”、“團購優惠”等字眼的活動。在房産電商不斷涌現之際，這種模式在運行中的漏洞以及相關法律法規上的空白也凸顯出來。

　　“辦卡優惠這種運營模式大概在兩年前才出現。”搜房網有關人士在接受中國證券報記者採訪時坦言，搜房網在運作過程中也發現了諸多問題並在逐步加以改進。“早期合作模式中，一些項目可能確實存在漏洞，但是現在公司已經明確，沒有預售證不再提供類似辦卡優惠活動。同時，公司也與法律、工商甚至房管部門進行溝通，不斷完善這種商業模式。”該人士表示。

　　據搜房網人士介紹，這一全新的商業模式是在市場相對低迷時出現的。“因為開發商銷售困難，而房産電商平臺有大量購房者的資源，因此雙方有合作的基礎。網站與開發商商談讓利，其中大部分優惠給購房者，小部分則支付給網站作為廣告服務費用。但算下來，購房者即使支付了這部分信息服務費，加上整體優惠力度，也要比從市場上購房便宜。”

　　作為全新的商業模式，“電商辦卡優惠”在被市場逐步接受的過程中也迎來不少質疑，尤其是在當前房産電商魚龍混雜，各項服務尚未完善的情況下，其中潛藏的漏洞和風險也需要引起購房者注意。

　　“辦理會員卡的形式，確實存在一定政策風險。”北京京華律師事務所律師徐斌指出，目前一些網站在沒有獲得預售證的情況下辦理會員卡，存在很大問題，合同有可能被判無效。“消費者在購房時要以簽訂的商品房買賣合同為準。在此之前簽訂的訂金或認購合同並非正式合同，是否有效力會涉及到諸多法律問題，需要仔細甄別。”

　　業內人士指出，“電商辦卡優惠”是在特殊時期市場推動下出現的全新模式，在被市場接受的過程中還需要完善操作流程。更重要的是，相關法律法規也亟待配套完善，使這一模式的運行“有法可依”。

　　銷售亂象不利樓市回暖

　　伴隨政策微調、房企降價促銷、部分剛需入市，樓市成交量在復蘇的同時也走到了關鍵時點。業內人士指出，開發商在“以價換量”的同時所暴露出的種種銷售亂象，不利於市場的後續發展。

　　中原地産市場研究中心數據顯示，5月下旬，全國54個典型城市的商品房住宅簽約套數已經達到191439套，而在4月同期，這一成交量為167520套，3月同期為179012套。經過連續3個月的回暖，5月成交量已經達到本輪樓市限購以來的最好水平。張大偉認為，樓市調控出現微調，刺激了部分購房者入市，5月看房量明顯增加。

　　今年以來，一線城市新房供應呈現郊區化趨勢。由於郊區供應量較大，不少樓盤以各式優惠措施拉動銷量提升。以北京為例，有數據顯示，5月北京五環外新房佔比已經達到八成以上。對此，業內人士認為，降價項目在目前的價格段已經換來成交量，已降價項目出現再次降價的可能性並不大。在價格調整後，部分剛需樓盤已經有一定性價比。可以預見，5月-6月市場成交量將維持上行趨勢。

　　在成交量回暖的背後，樓市銷售亂象有所抬頭值得警惕。業內人士指出，由於目前開發商依然面臨較高庫存及資金鏈的壓力，保證銷售順暢加快資金回流是房企的主要經營策略，在此背景下更需要開發商的自律、監管部門的有效監管、相關法律法規的完善，使樓市回歸平穩健康發展的軌道。