近幾年來，中國大中城市的房地産市場價格不斷上漲，許多學者和主管官員都以土地稀缺、供不應求、市場自由競爭等理由予以説明和解釋,似乎由於中國地少人多，房地産價格高漲就是合理現象，誰也無法控制，或者一控制就是干預市場行為，違背經濟規律。

    中國房地産市場真的只能一直漲下去嗎？如果僅從市場自由競爭理論來分析，好像只能如此，但從新加坡解決居民住房問題的成效來看，答案又是否定的。

　　新加坡八成人居住在組屋

    新加坡每平方公里人口高達6430人，是世界上人口密度最高的地區之一。為了解決居民住房問題，新加坡政府從一獨立就確立了“居者有其屋”的價值追求，明確住房問題必須由政府統籌解決，並制定了一系列主要由政府提供居民住房的土地和房産政策。

    新加坡由國家免費提供居民住房土地，統一規劃、建設居民住房（新加坡稱組屋）。對每一位有工作的居民收取工資收入的34.6%作為個人中央公積金，用於住房、醫療和養老。其中個人繳交20%，企業繳交14.6%；其中的20%用於租賃、購買住房。政府劃定購房收入限定標準。目前月均戶收入少於8000新元的，可購買4房或5房式組屋，月均戶收入少於3000元的，可購買3房式組屋，少於2000元的可購買2房式組屋。組屋房價以公積金中的住房部分能“買得起”為標準設定政府定價，目標是一個人參加工作5年後，結婚時能首次使用中央公積金購買政府組屋。最終90%的人能買3房式，80%的人能買4房式。一人一生可以享受政府補貼購買兩次組屋（一次換購大房）。組屋可以進入二手市場交易，年老時也可以大房換小房，增值部分可以補充個人公積金（用於養老、醫療）。

    經過40多年的持續努力，目前，新加坡已有80%的人口居住在組屋，其中95%擁有自己的組屋。新加坡政府成功解決居民住房問題的經驗，向我們揭示了房地産商品的特有屬性在市場競爭中的失靈，以及政府在維護與平衡房地産市場效率與社會公平方面的重要作用。

    借鑒新加坡的成功經驗，我們可以粗略估算出如果由政府無償提供土地建設住房，我國居民購買政府房的情形。

    按聯合國相關資料，2040年中國約有9.8億城鎮人口，若80％由政府提供住房，第一套房人均20平方米計算，共需156.8億平方米住房。若按1：4的住房容積率計算，需39.2億平方米土地。

    據統計，2008年我國新開工房屋面積9.8億平方米、住宅8億平方米；新購置土地3.7億平方米、開發土地2.6億平方米。靜態來看，如果按2008年新開工房屋面積計算，只需要16年就可以全部建成第一套住房面積，若按新開工住宅面積計算，也只需要19.6年就可以全部建成。按2008年新購置土地量計算，只需要10.6年的土地供應就能滿足需求，按開發土地量計算，也只需要15.1年的土地供應就能滿足要求。

    我們可以假設政府無償提供土地，房屋建設成本完全由購房者承擔。若每套房建築成本按1500元／平方米計算，40平方米一套合6萬元；90平方米一套合13.5萬元。

    如果按居民最低人均月收入標準為1000元計算，每月20％的收入用於供房，則每年供房款有2400元。假定收入不變，如果兩個年輕人工作五年後結婚購房，則有購房首付款24000元，購40平方米一套房的，餘款可在7.5年（35歲左右）還清；購90平方米一套的，餘款可在24.1年（50歲）還清。

　　政府主導方能解決住房問題

    上述測算雖然比較簡單，但已經可以告訴我們，經過30～40年的努力，完全可以採取由政府提供主要住房的方式解決中國城市居民的住房問題。

    因此，城市居民住房問題，既不是人多地少的供需矛盾問題，也不是市場競爭的效率問題，而是在房地産市場的特有屬性導致市場失靈的情況下，政府的干預措施和價值取向問題。所以，政府必須從均衡社會財富、確保社會穩定的角度對房地産市場進行干預，這樣才可能最終解決居民住房問題。

（作者任小鐵，廣東省第一期新加坡南洋理工大學MPA碩士班學員）

責編：趙春曉