提升去庫存品質 激發新常態活力

中國新聞來源:人民網 2016年08月07日 16:32 A-A+
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　　國家統計局數據顯示，2015年年末，商品房待售面積為71835萬平方米，2016年2月商品房待售面積增加至73931萬平方米，達到歷史最高點。而後連續四個月庫存降低，累計去化庫存總數達到2515萬平方米。在財稅、金融等政策刺激下，房地産開發投資增速在連續23個月下滑後，今年1月份開始有所回升。

　　上半年在樓市去庫存壓力不減的背景下，“地王”的身影有增無減。第三方機構數據顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗。

　　自2015年12月中央經濟工作會議將房地産去庫存納入今年工作重點,至今半年有餘，樓市去庫存交出“中考”答卷。梳理各地經驗表明,只有積極適應經濟發展新常態，堅定不移地推進供給側結構性改革，著力改善産品端供給，才能真正確保樓市去庫存，防止房地産泡沫的滋長。

　　城市分化嚴重 因城施策避免“一刀切”

　　今年上半年出現了合肥、南京等熱點城市庫存不足300萬平方米，消化週期已小于3個月，而瀋陽、大連、煙臺等城市庫存有所回落，但總量依然處於高位。供應結構與需求不匹配成為造成庫存大量積壓的主要原因，特別是商業用房等非住宅類産品庫存呈現數量大，消化慢的特徵。

　　“現在合肥買房要找關係、走後門，請政府出臺政策讓樓市回歸正常”，網友在人民網地方留言板一則留言如是。

　　根據國家統計局公佈的5月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，合肥市新建商品住宅價格指數領漲全國，5月份合肥市環比上漲5.1%，僅次於廈門環比漲幅，同比則上漲了23.3%。而在4月份，合肥市新建商品住宅價格環比上漲了5.8%，漲幅全國第一。根據第三方機構5月份監測數據計算，合肥住宅庫存消化週期僅剩2個月。

　　與省會形成鮮明對比，在6月份安徽省政府辦公廳印發的《關於去庫存促進房地産市場穩定發展的實施意見》中，將全省目標明確為用3年左右時間，去化商品房庫存2500萬平方米。

　　對此，中國房地産協會副秘書長胡安東表示，房地産在快速發展的同時，長期積累的問題和矛盾在日益顯現，城市分化嚴重成首要突出問題。

　　胡安東認為，庫存問題不能一概而論，除了部分二線城市和三四線城市庫存量過大，變成了城市“負資産”外，一些一線城市寫字樓、商業地産、城市綜合體庫存也尤為嚴重。在政策供給上，應該分類分區域施策，避免一刀切。

　　一方面，對所在城市未來人口和住宅需求進行科學測算，按照待建、在建、已建待售分類，摸清各業態庫存的成因和底數。二從供給側營造有利於企業的發展環境。三是加快三四線城市基礎設施建設，促進産業發展和配套服務，結合大城市人口疏解計劃，在産業搬遷過程中實現人口的遷移居住，逐步盤活庫存。四是根據目前保障性住房閒置的情況，部分二線城市和絕大部分三四線城市不再建，加大保障性住房的貨幣化安置力度，將城中村、城郊村納入棚戶區改造範圍。

　　今年上半年，山西、內蒙古、廣西、海南、福建、安徽等16省出臺不同力度去庫存配套政策，33個市一級政府也出臺地方去庫存政策。

　　改善産品端供給 積極推進住宅産業化及綠色科技建築

　　今年上半年，一些城市房地産市場供應過剩表現出新特徵，産品、設計、質量、配套不足導致無效供應增加，成為延長去庫存進度、制約房地産行業發展的主要矛盾。

　　在庫存去化率水平較高的杭州，某別墅項目2013年開盤，2015年全年銷售量為零，庫存佔項目總量的50%，開發企業負債7.6億元，無奈將項目轉手。記者了解發現，原項目設計規劃為500平方米左右的大面積、毛坯房別墅，因總價高，後期裝修成本高等原因，不受市場認可。新接手開發商將項目改為100平方米以內的精裝修別墅，並在周邊增加了餐飲購物、休閒娛樂、文化體育、健康醫療和交通等配套服務，使得該項目快速從滯銷産品變為暢銷産品。

　　對此，胡安東認為，産品設計升級也是房地産行業與新經濟、新技術高度快速融合的最有效途徑。

　　在産品設計上，要將建築設計與城市設計融合，兼顧室內裝修設計。要適應家庭和社區結構的變化，以人為本，創造高品質的居住空間，拓展高質量的服務空間，推動住宅向更高層次發展；要在住宅生産中，體現科技、自然、生態、人文的含量，提升住宅産品的價值；要有效利用新技術促進住宅的升級換代，大力發展綠色建築、産業化建築，依託互聯網和智慧技術整合産業鏈，促進房地産與現代服務業不斷融合，建立智慧舒適、健康愉悅的居住環境。

　　在城市規劃與配套上，首先要合理佈局，按“加密路網、劃小住區、開放公區、組團封閉”的原則，讓小區居民享受敞開式的居住文明，方便群眾生活。其次要落實配套，商業、公共服務配套設施要與小區同步規劃、同步建設、同步使用。

　　此外，商品房交付仍以毛坯房為主，大量的建築垃圾和住宅生産使用過程中的高碳排放，對生態環境産生了不良影響，能源浪費嚴重也是目前我國房地産行業發展體現的問題。

　　胡安東表示，“十三五”是科技創新在房地産行業突破的關鍵期，要推進住宅産業化和新型建造，為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。要發展支撐體和填充體分離的SI住宅體系，利用集成化技術擴大全裝修住宅供應比例。

　　實際上，早在1999年我國就已經出臺住宅産業化綱領性文件，但由於技術短板、成本過高等原因一直推進緩慢。

　　“隨著土地成本、勞動力成本不斷上升及新技術的快速出現，參與住宅産業化的市場主體更多，住宅産業化進入快速發展期，長尾效應也將顯現，”京投發展總裁高一軒對住宅産業化的發展表現出信心。

　　新市民市場潛力大，解決配套才能“進得來、留得住”

　　河北省保定市順平縣，新房平均售價在3000至4000元左右，居民月平均收入2000元。縣城內某6萬平米的項目，從2014年開始蓄客，兩年時間僅消化了不足50套。

　　2016年初，房地産行業顧問周亮作向開發商提出幾項建議。首先降低門檻，做分期首付。第二，節約成本，控制房價。第三，在産品設計上，以三居室戶型為主，適當創造2+1戶型和2+2戶型，滿足業主未來十年的人口增長需求。第四，扶持就業，緩解壓力。在開發商物業管理等部門聘用買房業主工作，保證來自農村的業主能夠有穩定的收入和持續還貸能力。第五，幫開發商積極聯絡推動與北京大學合作，為縣城經濟招商引資，解決當地就業，提高農民收入，從根本上解決新市民城鎮化後的收入問題。2016年2月開始，此前蓄客兩年銷售情況仍然不佳的房子在一個月時間內被預訂一空。

　　周亮向記者表示，縣城房地産市場的增長點在農村。只有滿足好農村進城青年的需求，才能解決縣城庫存去化的大問題。

　　周亮認為，縣城房地産去庫存的核心是提高農民收入，解決農村青年進城就業問題。這是一個長線工程，需要縣級政府的政策傾斜、大力推進。縣級政府必須克服依賴土地財政心理，過度依靠房地産來實現GDP，解決就業問題。

　　“以農村消化城市，以縣城疏導産業，可以作為部分縣城經濟發展的參考範本，”周亮建議。

　　胡安東表示，在需求端積極引導有意願、有支付能力的農民到中小城市買房，全國2.7億農民工將成為新市民。但在解決這類人群購房需求時，有兩方面問題值得注意。首先要簡化收入證明和擔保手續，切實解決農民購房貸款準入難、條件高、費用多、辦理慢等問題。其次要通過解決交通、戶籍、居住證、子女教育等途徑，為新市民買房接觸後顧之憂，讓他們進得來、留得住、安下心、有發展。

　　樓市去庫存對貨幣政策依賴度高 繼續警惕風險

　　在貨幣政策推動下，今年上半年全國商品房銷售面積和銷售額快速增長，房地産市場表現出回暖跡象。

　　胡安東指出，一方面部分自住需求及改善型需求被釋放，另一方面新舊泡沫可能出現疊加，房地産市場對貨幣政策依賴度將進一步提升。

　　從業十年房地産行業顧問的周亮認為，金融政策杠桿效應在房地産去庫存中非常關鍵，應該實施分類引導，否則“該去的庫存沒去，不該來的泡沫來了”。

　　周亮建議，在房價漲速過快區域，提高首付減少杠桿。在市場巨大的四五線城市，降低首付比例，同時嚴格審查客戶的還貸能力，防止房地産泡沫的滋長。