1992年7月，今典集團董事長張寶全第一次踏上海南，為籌資拍攝電影而下海經商，這位下過鄉、做過木匠、當過兵、跑過戰地記者、學過電影導演的傳奇式人物，成為了地産圈最懂藝術、藝術圈最懂地産的人物。

　　在2012年博鰲論壇上，張寶全接受時代週報記者專訪，談到20年的輾轉輪迴中今典集團在地産行業轉型中的抉擇。

　　私有住房高達87%

　　“未來幾年，今典集團的地産業務將由原來的住宅開發為主向旅遊度假地産全面轉型。”張寶全表示道。

　　自1993年6月的宏觀調控，海南淘金熱迅速退潮，彼時初到海南的張寶全轉而北上創業，在京開發住宅項目。直至2002年開始，張寶全先後在海南拿下酒店用地，亞龍灣、海棠灣、三亞灣，隨後在青島、大理、騰衝、麗江、廣州從化、都江堰等地拿地佈局旅遊業務。

　　時逢調控，今典的再度轉型已是勢在必行。

　　張寶全指出，這是必然趨勢。目前為止，中國的私有住房已經是世界第一，官方統計數據是87%，而我覺得實際可能已經達到90%，甚至更多，其他國家在60%左右。這意味著，老百姓的需求已經基本得到滿足。

　　“所以近幾年房地産以投機為主體，完全是因為通貨膨脹，老百姓手裏的錢沒有地方去投資，要麼買黃金要麼買不動産，是這樣一種文化和消費心理趨勢使房地産市場進入畸形的狀態。加上2009年國家4萬億元的投資製造了大量的虛假供應和需求，感覺地産市場拉升，實際上是空洞拉升，而且放大拉升了泡沫。”張寶全如是説。

　　他認為，傳統住宅市場已經基本飽和，未來的市場機會在二手房市場，而不是新房市場。

　　“旅遊度假産業或者説第三産業，是溫飽以後的體驗消費，這是消費經濟發展非常好的一個契機。”張寶全表示道。

　　旅遊地産大躍進路線

　　張寶全表示，目前以國家旅遊區做以居住為主體的方式值得反思：在度假旅遊區依然以傳統的地産開發模式，從城市搬到旅遊區的時候，這不是最好的選擇，而且這些選擇的種種弊端會在今年或者明年逐漸體現，並被各方所發現。

　　目前，投資規模之大、拿地數目之多、進駐速度之快，從一組組驚人數字中，不難看出旅遊地産的大躍進路線：自2008年至今，萬達已斥資近1700億元投資旅遊地産，恒大的土地儲備當中20%為旅遊地産……

　　張寶全對此表示，旅遊地産對房地産上市公司的業績貢獻其實並不是很大，但對企業的轉型風險還是很大的。

　　他認為，“旅遊地産，與傳統地産是完全不一樣的。這種轉型也是必須的，但是轉型過程中是一種蛻變，轉型為投資運營商而不是開發商。”

　　他同時指出，“不管是商業地産還是旅遊地産，地産商也是雷聲大雨點小，真正做的速度不會太快。”