自“史上最嚴厲的調控”啟動至今，房地産市場似乎正在從蕭條走向復蘇：房價回升、成交重現活躍、土地拍賣升溫，甚至連地産基金也重燃投資熱情。房地産回暖之勢能否延續、與之密切相關的電解鋁市場又會受到怎樣的影響成為市場關注的焦點。

　　房地産持續回暖還看供需

　　近期伴隨著房地産市場的反彈，決策層接連出臺舉措，要求堅持調控不放鬆，但這或許又事倍功半，因為房地産回暖的根本原因在於供需失衡。

　　供應上，國內土地受政府壟斷，稀缺性強，特別是在調控時期，土地供給可能被人為壓低。根據國土資源部數據，今年全國住房用地計劃供應17.26公頃，較去年同期下降20.8%。近三年土地實際供應量，前兩年同比增速逐年下滑，今年實際供應規模恐進一步走低。

　　需求上，在中短期勞動力紅利消褪前，剛性需求仍將保持樂觀。房價飆升的情況下，剛需房的價格彈性已被放大，房屋兼具奢侈品和必需品的雙重特性。當房價稍有下跌，房屋作為奢侈品的特性就得到充分體現，剛需購房者就會大批涌入市場，今年上半年的房地産市場即是如此；而房價上漲時，房屋更多地表現出必需品如婚房、學區房的特性，“買漲不買跌”的隨眾心理同樣促使剛需保持堅挺。投資性需求主要由未來供需預期決定，只要土地維持稀缺，房價就存在上漲預期，對房屋保值增值的投資需求亦將持續升溫。

　　商品房銷售回升趨勢明顯

　　在經歷了年初的低潮後，近兩個月商品房“超賣”面積（銷售面積減竣工面積）重新回歸正向，也進一步驗證了房地産市場的回暖，直接提振了鋁材消費。商品房銷售面積與鋁材産量之間存在一種對應關係，兩者的同比增速在趨勢上表現出高度的聯動性。

　　今年前5個月商品房銷售面積同比增速為-12.4%，較前4個月的-13.4%縮小了1個百分點。此外，6月份商品房銷售面積同比增速回升到-10.0%，環比繼續縮小，至2.4個百分點。與此同時，5、6月份的鋁材産量累計同比增速亦呈現逐月上升的態勢，分別為6.1%和6.2%，而4月份僅為3.2%。

　　基於對房地産市場回暖的判斷，在7、8月份鋁材傳統消費淡季過後，伴隨著房地産“金九銀十”銷售旺季的到來，鋁材産量也將迎來一波更加明顯的增長。

　　電解鋁供給過剩量溫和縮減

　　鋁材産量的增加對已經持續大半年疲態的國內鋁市而言，是一個利好，但這並不意味著電解鋁過剩局面已經扭轉。目前電解鋁供應規模依然龐大，庫存依舊高企。6月份國家統計局數據顯示，電解鋁産量創下歷史新高。CRU數據也表明，今年上半年國內原鋁産銷同比分別增長13.5%和10.1%，去年則分別為3.5%和11.6%，産量增長在提速，但消費增速則呈現小幅下滑。今年上半年的供需表現為過剩36.5萬噸，而去年同期則短缺21.6萬噸，今年供給過剩的形勢凸顯。此外，前期補貼電價的舉措已經使得廣西、河南等地鋁廠陸續復産。未來兩個月，新疆更多的産能也將投放。與此同時，鋁社會庫存依然高企。截至上週四，上海、無錫、杭州、南海四地鋁庫存已連續四週上揚，達到了75.8萬噸的高位，較去年同期高出一倍有餘，顯示出下游採購偏弱。

　　考慮到鋁的供需現狀，房地産市場的回暖更多地體現為電解鋁供給過剩量的溫和縮減。（作者：新湖期貨 王蓉）