理財週報見習記者 金耀/文

　　這是一個可怕的徵兆，我們發現，70%的地産公司經營現金流悄然翻為負數。而且，行業平均償債能力大大低於金融危機的2008年，投資市場需要緊急評估這個重大問題。

　　地産大變局正在拉開序幕。我們此處所説的大變局，不是牛熊的變局，這早已是理財週報論述過的問題，我們此處要講的是，是地産這個行業內在正在發生的深刻變化。

　　政策紅利變預期紅利

　　如果説，歷史給予地産的政策決定了行業的命運，這大概只能對一半。因為今年地産調控政策並沒有放鬆，但是在二級市場，地産板塊的走勢算得上是有情有義的了。這正是事情的戲劇性所在，行業的景氣度的確在惡化，那麼市場憑什麼還給逆襲的機構吃肉喝湯的機會呢？

　　這有兩個層次的解釋。就整個整體環境來説，大概最冷的時候已經過去了。換句話講，原來大家預期地産政策有反復，於是追求著單向度的，絕對性的地産行業政策紅利。然而，自從開發貸適當放開以後，原來一刀切的政策在發生著結構性的變化，這種變化是緩慢的，它意味著行業政策紅利已經演變成了一種預期紅利。相當於説，原來打算拉出去斬首，結果可能是打50大棍。於是，一種預期的，相對的紅利空間冒出來了。這大概是今年地産板塊整體還表現不錯的本質解釋吧。

　　然而，我們如果再仔細一點，就會發現行業內部的分化是極其嚴重的。這種分化不但表現在二級市場的板塊內部，也表現在實體行業內部。這就是涉及到了，第二個層次的邏輯，行業本身在開始歷史性的重構。

　　行業兩極分化

　　今年嚴峻調控下，非主業地産公司“斷臂求生”，甩賣旗下地産公司。中小房企“涉礦”、“涉醫”，欲求弱化地産業務。

　　究其原因，可以簡單用“入不敷出”四字概括。銀行信貸收緊、信託資金利率高企，拆借而來的資金成本不低。

　　中小房企並不具備規模優勢，地産行業現行的收益率已不再具有吸引力。

　　大型龍頭房企卻在趁勢接盤，部分憑藉其資源優勢逆勢擴張，行業集中度越來越高。一線龍頭之間的秩序在發生著重要變化，有些商業模式及資源背景有問題的龍頭開始遇到各種瓶頸，如金地、招商、綠城。而強勢的龍頭如萬科、保利、恒大強者恒強，他們開始在全國深度擴張。這進而影響著各地的二線地産商們。他們剩下兩個選擇，要麼逐漸退出市場，要麼與地方發生更深的關係，從而更加地壟斷市場。

　　本次關注地産，需要脫離封閉的孤立的地産價值來看地産，他對金融機構、投資機構、地方政府等各種利益方的影響在發生系統性的影響。地産行業的運行已經開啟了一個洗牌階段。