投資單月同比或小幅反彈至10%左右，但不改下滑趨勢。4月新開工同比大幅降至9.2%，5月由於保障房投資部分基數較低，投資增速可能暫時不會繼續降低，我們預計在10%左右，但剔除保障房因素的投資增速仍在繼續下降。投資仍將下降的主要原因是：1）施工面積減少。10年新開工量較大，而現在陸續進入竣工週期，施工面積近期開始將減少較多，從而導致投資下滑。2）土地購置快速減少。去年6月之後，土地購置面積快速從此前的24%降至四季度的-17%，考慮6個月左右的支付週期，土地購置費近期也出現了明顯下降,4月已降至-21%。。目前由於開發商資金緊張、庫存尚多，拿地普遍十分謹慎，4月土地購置面積同比已降至-53%，因此未來土地購置費預計仍將處於較低水平。

　　.新開工單月增速仍在-14%左右，下行趨勢將延續。4月新開工同比大幅降至-14.6%，預計5月同比仍在-14%左右，但未來仍將繼續下降。主要原因是：1）目前房地産庫存處於高位，去化月份為13.6個月，已超過08年最差時的水平，且還在攀升，開發商普遍無意增加開工；2）銷售回暖的幅度和時間都還不夠。我們一直提到，銷售是新開工的領先指標，但由於銷售降幅今年3月才首次出現收窄，傳導到新開工變化尚需時日；3）保障房貢獻消失，將拉低新開工增速，這一影響在6月以後將尤為明顯。

　　.由於基數效應，銷售面積單月同比降幅維持在-13%左右。3、4月的銷售面積同比降幅由-14.0%連續小幅收窄至-12.8%，但正如我們上月指出的，單月降幅收窄的趨勢近期恐難持續，我們預計5月銷售面積同比增速仍將在-13%左右的水平徘徊。主要原因是：1）從絕對銷售看，5月主要城市銷售再度升溫，申萬監控的31個主要城市銷售量同比增幅繼4月從53%降至20%後，5月又恢復至36%。忽略季節性因素，3-5月銷量基本在一個平臺上維持。2）從基數效應看，去年4月由於第二輪限購造成銷量觀望性下降後，5月之後又有所恢復，因此基數其實不低，將在很大程度上抵消今年5月銷售回暖的效果。若未來按揭執行利率或首付成數能適當下降，則我們認為銷售降幅收窄將更為明顯。

　　.維持各項預測。維持2012年銷售面積同比-3%，新開工面積同比-9%，投資額同比11%的預測。

　　房 地 産[板塊指數:9173.65 漲跌:-0.11%]