不要打北京房價大幅下降的主意了

　　前不久，北京市國土局公佈的一條土地供應信息值得琢磨：2012年首批經營性用地擬供應項目——商品住宅用地中，四環內僅有兩地入市，佔本批次的1.2％。

　　根據北京市土地整理儲備中心的數據顯示，2012年首批供應地塊共302宗，土地面積約2845公頃，佔全年供應計劃總量的90％以上，商品住宅用地29宗約433公頃，佔本批次供應的15.22％，佔全年計劃供應量的51％。

　　從地塊分佈來看，超過70％的供應位於五環外區域，整個四環內僅有兩宗商品住宅地塊，分別位於二環外的香河園街以及西南四環沿線的花鄉樊家村，兩大地塊總體體量僅5.36公頃，僅佔本批次商品住宅用地供應的1.2％左右。而從全年供應計劃以及四環內土地市場現狀來看，下半年區域內出現新地塊供應的可能性不大。這意味著四環有望接棒三環，成為下一個土地供應極度稀缺的區域。

　　事實上，從2008年開始，四環內土地供應已顯出明顯的後繼乏力。數據顯示，2008年至今，北京供應的四環內住宅用地只有10塊左右，受其影響，開發商對區域土地爭奪呈白熱化，2009年廣渠門外10號地和廣渠路15號地更是接連創出“地王”。

　　受“麵粉”供應短缺因素影響，四環內樓盤成為北京價格最為堅挺的區域。根據偉業我愛我家統計數據顯示，與2011年三季度相比，2012年一季度三四環之間均價僅下降0.3％，三環以內房價還上漲5％，成為全市價格相對穩定的區域；而其他區域房價均出現明顯下降，其中四五環之間、五六環之間均價分別下降25.6％、20.2％，為全市下降幅度最大的區域。

　　由於北京四環內土地供應稀缺，新盤供應屈指可數，而且基本都被打造成豪宅。截至目前，四環內在售樓盤僅10個左右，區域周均供應僅410套左右，這一數據呈逐月下降之勢，主要以高端樓盤為主，如紅璽臺、太陽公元、元大都7號都在45000元／平方米以上，而且對這些豪宅的購買力很強，如中堂、金茂府等高端項目始終保持熱銷狀態，以西四環中堂為例，截至2012年3月26日該項目310套房源已銷售221套，簽約率達到71％。這些豪宅的熱銷使北京房價得到了結構性拉升。

　　北京的城市發展思路雖改革很多，但至今仍維持的最大特點是，優質資源集中于市中心核心區，使得市中心的房産價值和價格居高不下。隨著四環有望成為繼三環之後的新的土地供應真空區，這個房産價值的核心區域再一次擴大，由於三環到四環之間的土地稀缺，這一地帶成了新的豪宅“集中營”。如中堂項目就選址在西三環與四環之間，被金融街、中關村、麗澤商務區和總部基地所環擁，又分享解放軍總醫院、302醫院、“十一學校”等優質醫療、教育資源。

　　有了這麼多豪宅“搶佔”北京城區最優質的資源，僅憑北京郊區二十多個點的房價下降，能夠把北京房價整體拉下很多嗎？要知道，北京房價的堅挺面已從二環擴展到了四環，有多少人能分享到市中心核心區的資源呢？隨著土地供應稀缺狀況的加劇，四環內高端樓盤的資源獨佔性持續放大，未來市場對核心區域樓盤的爭奪將更加激烈。所以還是不要打北京房價大幅下降的主意了。