徐學成 每經記者 楊羚強 發自海南博鰲

　　中信龍潭嶺項目拿地8年才動工，拿地成本僅數百元/平方米，項目售價卻高達萬元，但《每日經濟新聞》記者調查發現，在博鰲涉嫌囤地的不止中信地産一家，知名度較高的還包括早在1999年就進駐博鰲的中遠。

　　由於博鰲亞洲論壇的關係，開發商早期在此開發的多為酒店、公寓類投資收益較慢的項目，業內分析指出，開發商正是利用囤地和土地升值的收益來平衡其他項目回報期過長的缺陷，至少從2001年開始，僅龍潭嶺地塊，土地閒置現象就一直未曾杜絕。

　　博鰲成囤地“重災區”

　　《每日經濟新聞》關於中信地産龍潭嶺項目被叫停的報道稱，從2003年拿地到2011年動工建設，龍潭嶺項目地塊閒置了8年，其涉嫌囤地值得關注。

　　記者近日在博鰲調查發現，龍潭嶺盤踞了中信地産和中遠發展股份有限公司(以下稱中遠)兩大開發商。

　　當地人對龍潭嶺的舊景記憶猶新。

　　一名當地居民透露，以前龍潭嶺還是一片鬱鬱蔥蔥的樹林，近些年由於房地産開發，開始變熱鬧；但是，除了已經建成的博鰲國賓館以外，其他地塊一直未見動工。

　　據中遠集團的公告，2001年9月，中遠征得龍潭嶺建設用地。但這塊地的開發進度如何，此後卻無從查起，直到2010年，國土部公佈的1457幅閒置土地黑名單，這塊地才回歸公眾視野。

　　在國土部的這份黑名單中，中遠共有5塊地“上榜”，其中包括龍潭嶺山景別墅用地和龍潭嶺高爾夫球場用地，供地面積超過98公頃，這兩塊地都是在2001年10月份就簽訂了合同，約定動工時間為2002年10月，竣工時間則為2004年10月。

　　直到2010年因閒置被曝光，這兩幅地塊依舊沒有動工。

　　截至目前，《每日經濟新聞》記者還未了解到兩地塊的最新動向。除上述中信地産和中遠之外，一些小型房企囤地現象也不少見，其中海南曉奧房地産開發有限公司于1996年拿到博鰲的兩幅商服用地，但土地至少閒置了14年。

　　低收益落差

　　博鰲房地産的發展軌跡始於博鰲亞洲論壇，但進行別墅等住宅的開發是近幾年才興起的。早些年，進駐博鰲的開發商大多以開發會議中心、酒店為主。

　　以海南博鰲投資控股有限公司(以下簡稱博鰲投資控股)為例，該公司1999年成立時，遂成為博鰲亞洲論壇特別規劃區的主要投資商，其開發的項目主要為博鰲亞洲論壇會議中心、索菲特酒店、金海岸酒店以及高爾夫球場等項目。這些項目的成功運作，讓開發商看到在博鰲投資房地産的潛力。

　　2000年，中遠以9000萬元參股博鰲投資控股，並持有其30%的股份。當外界以為中遠將借博鰲投資控股的平臺在當地大施拳腳時，事態發展卻出人意料。

　　2000年12月21日，中遠發佈公告稱，將其持有的博鰲投資控股22%的股份分別出讓給另外3家公司，中遠持有的股份降為8%。

　　到了2001年9月18日，中遠新成立了海南中遠發展博鰲開發有限公司(以下簡稱中遠博鰲)，中遠持有其95%的股份。3天后，中遠博鰲即決定出資5800萬元徵用博鰲亞洲論壇永久性會址所在地東嶼島全島土地，約計2500畝。

　　此外，中遠博鰲還向博鰲投資控股購買了“博鰲水城”太陽城區域B島和C島的土地使用權，用地面積合計超過94畝，用於開發博鰲太陽城B島別墅、C島酒店和別墅。

　　2001年9月，中遠還購買了龍潭嶺的建設用地，用於建設別墅。

　　從參股博鰲投資控股到獨立開發，中遠的做法讓外界大感疑惑。有分析認為，由於開發會議中心、酒店、度假公寓等項目投入很大，投資回報期卻很長，對開發商的資金鏈是很大的考驗，轉而開發別墅等住宅項目則能在短期內獲得較大收益。一般情況下，酒店的回報期可能長達10年，住宅則可以實現資金的快速週轉。

　　但是在開發住宅項目的過程中，開發商為何鐘意囤地？

　　綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁表示，由於博鰲開發商數量較多，競爭激烈，從企業運營角度看，投資住宅可以平衡産業結構；由於商業項目回報期過長，通過土地升值獲取的收益正好可以彌補“損失”。

　　囤地亂象屢禁不絕

　　除開發住宅獲益之外，轉賣土地也是開發商回籠資金的常用方式。

　　2001年12月6日及13日，中遠分別出讓了手中位於博鰲水城的兩幅地塊，分別為別墅用地和高爾夫用地，兩地塊出讓面積分別為29萬平方米和69萬平方米，因此獲取的土地款分別高達8437萬元和1.9億元，合計超過2.7億元。

　　中遠在2001年12月8日的一則公告中稱，其位於海南省瓊海市博鰲鎮的博鰲水城度假酒店項目總投資高達人民幣2.3億元，預測該項目內部收益率約10.29%。這就意味著，運營一個酒店項目，大約需要10年才能收回全部投資。

　　從中遠、中信地産在當地的所作所為不難看出，通過土地閒置等待房價上漲可獲得令人咋舌的收益，還可通過土地轉賣實現資金的快速回流，買賣土地幾乎成了穩賺不賠的買賣。

　　前述信息顯示，目前可查的最早的拿地記錄為1996年海南曉奧房地産開發有限公司于拿到的兩幅商服用地，至今已超過15年時間，中信地産、中遠的囤地時間也分別長達8年和10年。

　　十餘年時間，囤地亂象為何屢禁不止？《每日經濟新聞》記者昨日(5月9日)致電瓊海市國土局，但截至發稿，該部門未接受記者的採訪。

　　綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁表示，對於房地産企業來説，除開發項目之外，土地升值已成為重要利潤來源，除利益驅使之外，政府也有責任，如在交通配套、市政規劃方面，如果政府的承諾不及時兌現，對房地産企業進行項目開發也會造成阻礙。