隨著天氣轉暖，樓市開始期待“紅五月”。“五一”節日期間，剛需人群依舊是開發商促銷大戰的必爭對象，京滬深等地樓盤打折促銷的“口號”異常響亮，但實際優惠力度有限。

　　業內人士認為，隨著稅收、信貸等政策支持力度增強，剛需人群購房成本會有所下降，購房者近期入市意願增強，預計5月新房市場將出現短暫的供需兩旺態勢。房價下降趨勢依然存在，但由於部分項目價格出現小幅回漲，總體上看新房均價或基本保持穩定。

　　開發商促銷力度有限

　　“五一”節日期間舉行的2012年上海房地産春季展示會成為當地樓市的“風向標”。不過，展會上開發商的促銷手段雖然不少，但優惠力度相當有限。

　　此次房展會折扣幅度最大的當數農工商房地産的農房碧雲公館項目，折扣力度達6.9折。銷售人員聲稱，該項目還有部分尾盤房源，面積從77平方米到175平方米不等，折扣單價從1.5萬到2.2萬元不等。實際上，這樣的價格已經維持一段時間了。

　　位於松江區九亭的象嶼都城項目銷售人員稱，目前該樓盤正在推90平方米以及115平方米兩種房源，總價優惠50萬元，折後單價為每平方米1.65萬元。但據中國證券報記者了解，該項目之前價格水平一直如此。

　　綠地集團的多個項目看起來折扣力度也不小。其位於徐匯濱江的海珀旭暉報價5.7萬元/平方米，且有8.5折優惠。綠地東上海最高減45萬元，而其優惠之後的價格仍然高於同一區域其他樓盤價格。

　　一位參展的開發商表示，此次展會折扣範圍和促銷力度大於3月的春季房展會，雖然大多數項目都有折扣，但參與折扣的房源數量並不多，往往也就幾套特價房，實際折扣沒有表面看上去那麼大。

　　上置集團推出位於美蘭湖的香島原墅，部分特價房為1.6萬元/平方米，但僅限幾套。一品漫城推出了總價300余萬元的寬景別墅和800余萬元的城市別墅，但這種特價房都只有1套房源。

　　21世紀不動産上海區域市場研究部指出，“五一”上海房展會的成交情況，主要取決於觀展人次和購房意向。今年3月上海春季房展會期間，約有11萬人次觀展，預登記套數只有500套。在近期政策面和買房心態無明顯變化情況下，“五一”房展會的成交不容樂觀。

　　房展會“遇冷”，一定程度上反映了新房市場成交低迷的現狀。根據偉業我愛我家市場研究院的數據監測，絕大多數城市4月新房成交量小幅下降。其中成都、貴陽、三亞等3個城市環比降幅在20%以上。僅有北京、大連兩個城市成交量繼續上漲。

　　據上海房管局網上數據粗略統計，4月上海新建住宅成交面積為54.66萬平方米，與3月相比，呈現出衝高回落態勢。繼3月成交量回暖之後，4月以來多個板塊均呈現下滑跡象，而上海全市商品住宅市場庫存仍然維持在960萬平方米的高位，至少需要15個月以上的消化週期。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從供應方面來看，由於項目蓄客量普遍不足，多數開發商不敢貿然入市，部分企業在3月下旬才開始試探性入市，大多以消耗去年以來的庫存量為主；從購房需求方面來看，部分樓盤成交均價有所下調，房價下降預期依然存在。

　　2009年以來五一假期北京二手住宅成交情況

　　時間 成交量(套) 同比漲幅

　　2009年五一假期 369 —

　　2010年五一假期 689 86.70%

　　2011年五一假期 208 -69.80%

　　2012年五一假期（僅4月29日-30日） 305 59%

　　近期北京等城市優惠促銷、下調售價的樓盤越來越多。 新華社記者 彭昭之 攝

　　數據來源： 鏈家地産市場研究部

　　深圳二手房成交反彈

　　新房市場雖然依舊低迷，但北京的二手房市場正逐步企穩，深圳的二手房市場則出現了回升勢頭。

　　根據北京住建委網站的網簽數據統計，2012年“五一”假期頭兩天（4月29日-30日）北京全市二手住宅網簽總量為305套，與2011年“五一”假期頭兩天的網簽量相比上漲了54%；與今年清明假期頭兩天的網簽量相比上漲了535%。

　　在今年1月的二手房成交量創下歷史新低之後，深圳的二手房成交出現觸底回升勢頭。1月深圳二手房僅成交1402套，2月成交有所回升但仍不足2000套，3月成交進一步回升至4366套。深圳中原地産認為，4月深圳二手房成交將接近甚至突破5000套。由於前4個月深圳少有新房開盤，導致新房成交量下降，二手房再次成為市場成交主體。

　　近期，“剛需入市”成為樓市的熱門詞彙，多家地産仲介機構將二手房成交回升歸因於此。深圳中原地産非營業董事總經理賀曉麗表示，一線城市需求旺盛，對於急於結婚或者子女入學的購房者來説，只要房價出現微降，他們就會出手。

　　近期相對寬鬆的房貸政策也是促使二手房成交回升的重要原因。多家仲介門店工作人員對中國證券報記者表示，目前首次購房者購買二手房基本上都能申請到9折利率，但是85折利率需要貸款200萬以上才有可能申請到。與個人貸款額度有限的去年相比，眼下申請房貸顯然要順利得多。

　　中國證券報記者在深圳福田區的一住宅小區看到，1月曾經出現每平方米17000元的價格，如今已經漲至18000元以上。仲介工作人員表示，隨著近期成交的回升，這一樓盤的價格也有所上漲。在福田區另一個樓盤，附近的仲介門店工作人員表示，該樓盤一套60余平方米的小戶型房源去年的價格超過130萬元，而目前110多萬就能買到。這位仲介人士介紹，在深圳各個口岸附近的樓盤中，很多是被香港投資客購買，從去年下半年開始，打算賣出手中房産的香港投資客越來越多。

　　深圳中原市場研究部認為，4月深圳二手房市場承繼3月態勢，成交量繼續上升，但從歷史數據來看，成交仍處於低位。預計未來成交量會繼續上升，但大幅上升的幾率較低。目前由於剛需持續釋放，新建住宅降價大勢所趨，部分業主對後市不樂觀，主動調低了放盤價。結構性影響仍是主導二手住宅價格總體走勢主要因素，未來二手住宅價格仍將在底部震蕩。

　　相形之下，北京二手房市場則更為穩定。統計顯示，4月北京二手房簽約為9964套，均價為20150元/平方米，均與3月基本持平。

　　五月房價料趨向平穩

　　為了備戰5月樓市，不少開發商集中入市了一批項目。北京中原市場研究部統計顯示，預計北京地區在5月入市的項目達到27個。除7個城區項目外，郊區項目佔大部分，其中昌平、房山、大興、順義項目供應比較多，包括大興區的保利春天裏、聯港幸福灣，通州區的合生濱江帝景，昌平區的首開國風美唐等定位剛需的項目均將在5月低價入市，大部分項目以降價求售為主。

　　數據顯示，截至4月27日，北京商品房住宅成交均價依然平穩，主要成交熱點項目集中在之前熱銷的中低價項目，郊區項目依然佔據主流市場。這一趨勢預計在5月將繼續延續，而且大興、通州等熱點區域項目供應將明顯增加。

　　業內人士指出，在限購調控政策不鬆動的大環境下，限貸舉措抑制了大部分需求，區域內的庫存量及潛在供應量決定了區域內房價下調的深度。而北京城區因為供應量的絕對稀缺，使得價格大幅調整可能性非常小。

　　胡景暉預計，隨著各項針對首套購房人群的優惠政策逐步落地，5月全國大部分城市將迎來年內成交量的高峰；整體房價下降趨勢依然存在，但由於部分項目新一期産品出現升級，價格出現小幅回漲，各城市5月均價或維持穩定。由於5月新推項目中，多半項目為老盤後期，位置和戶型均比前一期産品優越，購房者可以考慮入市。對於少部分純新項目，建議購房者多比較一下周邊項目情況綜合考慮。

　　業內人士指出，從“五一”期間樓市總體情況看，未來新盤會繼續不斷入市，開發商將有針對性地推出與需求人群特徵匹配的房源。在稅收、信貸政策的支持下，剛需人群購房成本有所下降，觀望已久的購房者近期入市意願增強，預計5月新房市場將出現短暫的供需兩旺態勢。不過由於政策依然從緊，房價仍存在下降預期。