徐健 柳九邦

　　借著政策對首套房剛性需求釋放出差別化信貸的信號之際，不少二、三線城市已紛紛迫不及待做出響應。

　　《第一財經日報》記者獲悉，目前武漢、南昌、瀋陽、蚌埠、克拉瑪依、呼和浩特等多個二、三線城市，公積金貸款額度及比例已悄然鬆動，兩成首付“重現江湖”。雖説是響應政策鼓勵支持剛性需求，但業內人士還是呼籲，在調控基調仍未放鬆、樓市成交僵局未破之際，部分地方政府需要謹慎對待相關政策的“微調”幅度。他們指出，在目前的政策敏感窗口，鼓勵“剛需”與變相救市之間往往只有一步之遙。

　　武漢 “首付兩成”

　　近日，公積金貸款政策調整力度最大的武漢正被媒體推上風口浪尖。

　　武漢新政規定，個人單方繳存住房公積金的職工購買首套住房，且住房面積不超過90平方米的，貸款額度上限上升至80%，額度最高不超過60萬元。而在未調整前，必須夫妻雙方繳存才能申請最高60萬元的貸款，與此同時，原規定月按揭還款額不能超過職工月收入的35%也調整至45%。

　　根據規定，凡在武漢住房公積金中心正常足額繳存住房公積金達6個月及以上的在職職工，在購買自住住房時可以申請公積金貸款或組合貸款，而此前，借款人單方正常繳存公積金，貸款額度一般不超過所購房屋總價的50%。

　　目前，武漢住房公積金管理中心網站上公佈的1~5年限的武漢住房公積金貸款利率為4.45%，6~30年限為4.90%，而1年期商業銀行貸款利率為6.56%。

　　武漢住房公積金管理中心一位工作人員告訴本報記者：“其實政策已經實施有一段時間了，但是貸款者還要符合收入等多方面的條件，如果都符合，最多可以貸八成。”

　　一位不願透露姓名的業內人士認為，公積金貸款額度的調整反映政策在一定範圍內微調已經得到管理層認可。“在此前，公積金貸款額度還是嚴厲調控的一個輔助手段，例如，上海方面為了配合樓市調控，就曾規定市民為改善居住條件購買第二套住房的，住房公積金個人貸款首付比例從不低於50%調整至不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。”

　　不少人士認為此次武漢政策調整力度偏大，上海類似情況即使加上補充公積金最高也只能貸到40萬元，中國指數研究院副院長陳晟表示，調高公積金貸款限額的主要目的就是進一步滿足繳存職工購買和改善自住住房的資金需求，這體現了“有保有壓”的樓市政策中“保”的意願，顯然不算是救市政策。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉亦認為：“此舉應該説是刺激剛需入市的政策，原則上沒有超越自住需求的範圍。”

　　刺激作用或有限

　　張宏偉表示，對於本地區戶籍或常住居民來講，購房貸款一般一部分來自公積金，另一部分是商業貸款。但公積金貸款利率較商業貸款低很多，提高公積金支付比例，購房者享受到更多貸款額度的同時，也節約了購房支出。“這顯然可以刺激剛需入市。”

　　記者了解到，公積金貸款最高限額的調整權限歸地方政府，按照慣例，該額度的調整將主要依照當地平均收入水平、公積金繳納額度、房價變化而定。

　　目前，除武漢外，南昌、鄭州等地也在近期上調了個人住房公積金貸款的最高額度，調整額度多在15%至25%之間，而上海等一線城市的相關政策則暫未作調整。

　　4月17日，南昌市住房公積金管理中心發文稱，上調該市住房公積金貸款最高限額10萬元，調整後，在南昌市區購房的，貸款最高限額由以前的40萬元上調至50萬元，對購買普通住房的雙職工繳存戶，最高額度上調至60萬元。4月20日，鄭州市也調整了個人住房公積金貸款最高額度，公積金貸款最高額度上調5萬元，市民最多可以貸款45萬元。

　　有媒體報道稱，去年下半年以來，隨著樓市行情遇冷，多地發放公積金貸款的額度和貸款人數出現雙下降。有業內人士稱，公積金貸不出去，手裏積壓太多，造成資産浪費，已成為許多地方政府的“燃眉之急”。對於庫存壓頂、成交僵局難破的大部分二、三線城市來説，提高公積金支付比例將是一大利好。以武漢為例，據同策諮詢提供的數據，2012年1月份武漢市商品住宅存量2348.98萬平方米，可售套數為22.59萬套，已達歷史峰值。

　　張宏偉表示：“提高公積金支付比例只能算是一個短期利好，但要打破僵局，最直接的方法還是降價跑量。”