□易憲容(中國社科院金融研究所研究員)

　　目前，很多地方都推出了購買首套住房的優惠政策，如何將這樣的優惠政策常態化，並建立一套保證合理、非投資投機住房消費的長效機制，也成為很多人思考的問題。在筆者看來，建立這樣一個機制應從以下方面入手。

　　首先，從法律及制度上完全把住房市場界定為消費市場，住房的生産只是為了保證居民的基本居住條件及住房福利條件改善，應去除住房市場投資功能或賺錢效應。如果購買住房不能夠賺錢或投資(居民房地産的投資只能限制在高檔住宅、商業地産及房地産信託資産上)，那麼住房的投機及投資需求立即會消失。

　　而對住房投機投資的賺錢效應，可以事前限制(比如住房的信貸差別化政策)，但更重要的是在事中及事後限制。可以不限制購買的套數，但購買後要想賣出去賺錢，就要通過嚴格的住房交易稅(如香港及新加坡)及住房交易所得稅(如日本及韓國)來限制，從而使得個人想通過住房交易來謀利成為不可能。

　　其次，廣義的保障性住房體系應該包括通過優惠政策讓中低收入者有能力進入住房市場的保障制度。其中，不僅僅包括當前所看到銀行利率優惠及政府購買住房稅收優惠，還可以通過政府以貨幣化的方式把住房優惠直接發在購買住房者手上。這樣，既增加中低收入者進入住房市場的選擇，也可減少住房優惠政策浪費性使用。

　　總之，要建立起住房自住需求的長效機制，首先就是擠出當前住房市場的投機泡沫，然後在此基礎上建立廣義的中國住房保障體系，對不同群體、不同居民、不同地區等採取差別化的住房購買優惠政策。這樣才能保證住房自住需求釋放出來。如果僅是強調所謂首套住房需求，住房投機炒作同樣會盛行。因為，購買一套住房同樣可用投資，只不過其金融杠桿小一些而已。