徐健 柳九邦

　　作為上市公司恒盛地産的業績“貢獻大戶”，尚海灣的銷售歷史一直是非不斷，但最終銷售結果卻往往能出乎意料

　　近日，一條內容為“某投資公司一次性拋售30余套尚海灣房源，最低單價3.8萬元/平方米”的消息，正通過微博和短信在市場中鋪天蓋地地流傳，相比尚海灣曾經的最高成交價8萬元/平方米，3.8萬元/平方米的價格已低於五折。一時間，尚海灣五折賣樓的消息震動上海。

　　絞盡腦汁欲清盤

　　尚海灣由上市公司恒盛地産(00845.HK)開發，距離項目首次開盤至今已近5年，是上海徐匯濱江一帶頗具規模的高端樓盤，由於該項目僅剩百餘套房源在售，過去大半年來都少有動靜。

　　讓人意想不到的是，沉寂許久後，該項目售樓處的人氣卻被“五折特價房”的消息引爆。4月11日，《第一財經日報》記者在尚海灣售樓處現場看到，前來看房的顧客可謂絡繹不絕，其中大部分由仲介帶著，同時，亦有不少仲介人員在樓盤周邊的馬路上伺機攬客。

　　不過，記者在暗訪過程中被一位接近開發商的人士告知，儘管宣傳短信中打著“投資公司”拋盤的名號，但尚海灣最近推出的這批房源實為一手房源。“對外宣稱投資公司一次性拋售，其實是開發商為了避免引起老業主的不滿而想出來的權宜之計。現在這個樓盤二手房的價格其實不低，至少在5.5萬元/平方米以上。”

　　項目售樓處一位工作人員表示，近期推出的30多套特價房源已經去化過半，成交價在4萬~5萬元/平方米。“3月份的時候，毛坯房最低單價4萬元，現在帶地暖的裝修房最低單價也是4萬元。”

　　為了增加近期房源價格的“震撼力”，上述工作人員還對比指出：“去年相同房源的報價在8萬元/平方米左右，打完折至少也要6萬元/平方米！”

　　記者從相關機構得到的數據顯示，3月尚海灣一手房源的成交均價僅4.4萬元/平方米左右。而去年11月中旬之前，該項目房源的成交均價還基本都在5萬~8萬元/平方米徘徊。

　　中房信研究總監薛建雄表示，由於景觀位置不同，尚海灣樓盤內部不同樓號和樓層的價格差距一直較大，因此工作人員所給出的價格對比或許也存在水分。“但從這次的降價幅度、範圍和手段來看，開發商應是鐵了心決定一降到底，清倉甩貨。”

　　“4萬元/平方米的單價相比其前期報價確實降了不少。”同策諮詢研究中心總監張宏偉亦認為，尚海灣周邊綠地開發的樓盤已經開始降價，恒盛地産此次大幅降價頗有“被逼無奈”的意味。

　　後期項目嗷嗷待哺？

　　尚海灣此次的銷售策略似乎相當成功，機構提供的數據顯示，僅4月11日一天，尚海灣就在網上登記成交了5套房源，成交均價51576元/平方米。

　　事實上，作為上市公司恒盛地産的業績“貢獻大戶”，尚海灣的銷售歷史一直是非不斷，但最終銷售結果卻往往能出乎意料。

　　2008年6月，尚海灣13、15號樓內183套房源以3.3萬元/平方米的單價一次售罄，大大超過了該項目的日常銷售水平。當時，有不少業內人士猜測，這兩棟大樓的房源應是被整體收購。

　　但是，2009年4月，上述183套房源卻突然被集體撤銷，這一反常現象還一度被不少業內人士解讀為開發商“自買自撤”以造成樓盤熱銷假象的把戲。

　　此後的一年半時間內，這批被撤銷的房源陸續散賣成功，且價格普遍都高於此前3.3萬元/平方米的整購價，基本都在5萬元/平方米以上。

　　據恒盛地産公佈的歷年年報，2009年尚海灣為恒盛貢獻了22.15億元的收入，平均售價由於金融危機的影響下降為28601元/平方米；2010年，隨著樓市的迅速回暖，尚海灣均價一路飆升到43766元/平方米，值得注意的是，尚海灣當年為恒盛地産貢獻了32億元的銷售收入，接近恒盛地産銷售總額的一半。哪怕是在後勁不足的2011年，尚海灣都以約13.2億的銷售收入位列業績貢獻項目前三。

　　不容忽視的是，據恒盛地産2011年年報提供的數據，尚海灣共有土地儲備75萬平方米，樓面平均地價僅611元/平方米。撇開在建中的酒店，目前網上房地産可查尚海灣已開盤的住宅部分僅約23萬平方米，記者在現場發現，尚海灣二期已經有兩幢房源基本完工，其餘幾幢正處在打地基階段。

　　也就是説，粗略估算，尚海灣後期應還有大量面積待開發。恒盛地産仍有望在尚海灣項目上繼續賺個盆滿缽滿。

　　但是，這一切美好願景的前提，還要依賴當下開發商最求而不得的資金支持。

　　有接近恒盛地産的一位開發商代表指出，目前正處於年初，尚海灣前期項目又已是尾盤銷售階段，若不是急需回籠資金，也沒有必要如此大張旗鼓地“放血”甩賣。“他們前期的房子不賣掉回籠資金，沒辦法開工後面的工程。”他認為，尚海灣尾盤低價套現就是為該項目的後續開發回籠資金。“外地的項目售價相對較低，銷售收入肯定沒法和一線城市的項目相比，相信尚海灣後期項目的開發對上市公司來説至關重要。”

　　張宏偉亦認為，不排除恒盛地産因資金鏈緊張而被迫“割肉”的可能性。

　　記者粗略估算，尚海灣此前房源尾盤約3.6萬平方米，若能以5萬元/平方米全部售出，將可為後期項目開發籌集資金約18億元。