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馮侖:房地産住宅時代結束商用物業進入成長期

發佈時間:2012年04月10日 14:05 | 進入復興論壇 | 來源:海峽都市報 | 手機看視頻


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  本報記者 歐陽進權

  核心提示“過去房價暴漲,好比是樓市冒青春痘。房地産市場真正市場化發展也就十五六年,嚴格説就像一個人在青春期,現在樓市剛結束了青春期,接下來將處於良性發展的新起點。”

  上週末,素有“房地産思想家”之稱的萬通地産(3.72,-0.03,-0.80%)股份有限公司董事長馮侖,在出席Mysteel網主辦的“2012鋼鐵中國第二屆福建地區鋼鐵行業高峰論壇”時,對眼下樓市提出上述精彩比喻。

  “住宅等於房地産”時代結束

  在過去10年的《政府工作報告》中,房地産是提得最多的。今年“兩會”過後,房價沒有回到合理區間成為樓市的關鍵詞。

  馮侖表示,“過去房價暴漲,好比是樓市冒青春痘。房地産市場真正市場化發展也就十五六年,嚴格説就像一個人在青春期,現在樓市剛結束了青春期,接下來將處於良性發展的新起點。”

  馮侖認為,“住宅等於房地産”的時代正在結束,從去年開始樓市已經發生變化,住宅市場萎縮了10%~20%,但商用不動産、工業地産租金上漲了約30%。而根據國際發展的規律,人均GDP超過3000美元,房地産開始發展;當人均GDP超過8000美元,房地産不再等於住宅,商業地産開始增多。目前我國有20多個城市人均GDP已進入這個標準。

  福州新建住宅將減少

  馮侖稱,像福州這樣的省會城市,現在正在進入房地産的第二個發展階段,在此期間,隨著供求關係發生變化,城市的新建住宅將逐步減少,存量二手房交易將增多。追求住宅規模的地産商將“向下”發展,重點在小城市開發地産項目,增加小城市的住宅供應量。還有的地産商則在城市中心地段發展高端項目,或者開發度假村或海外置業等差異化項目。

  商用地産將快速發展

  馮侖還表示,今後多年,隨著經濟發展,我國的商用物業將進入快速成長期。

  現在地産商是“廠長+資本家”,從事的是製造業,今後將轉型為服務業,演變成“導演+製片人”的角色。

  馮侖最初到紐約,做的第一件事情是看大樓是哪幾家公司的,最後他發現地産商的大樓屈指可數,多數大樓的産權人是保險公司或者PE。

  馮侖説,當人均GDP達到1.5萬美元,房地産開始進入發展的第三個階段,目前美國房地産就處於第三個發展階段——“握有資金的機構出錢,有土地的人出地,地産商負責運作”。雖然國內的商業地産項目開始發展,但由於實力有限,目前商業地産採用兩種模式:住宅、商業並存模式和“以售養租”模式——將商業地産的部分産權賣給消費者,然後運作地産商自己持有的部分産權。今後商業地産將剔除住宅成分,銷售的比例也會大幅下降。

  不過中國樓市的商業地産要達到美國的水準,至少還需要20年。

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