本報記者 歐陽進權

　　核心提示“過去房價暴漲，好比是樓市冒青春痘。房地産市場真正市場化發展也就十五六年，嚴格説就像一個人在青春期，現在樓市剛結束了青春期，接下來將處於良性發展的新起點。”

　　上週末，素有“房地産思想家”之稱的萬通地産(3.72,-0.03,-0.80%)股份有限公司董事長馮侖，在出席Mysteel網主辦的“2012鋼鐵中國第二屆福建地區鋼鐵行業高峰論壇”時，對眼下樓市提出上述精彩比喻。

　　“住宅等於房地産”時代結束

　　在過去10年的《政府工作報告》中，房地産是提得最多的。今年“兩會”過後，房價沒有回到合理區間成為樓市的關鍵詞。

　　馮侖表示，“過去房價暴漲，好比是樓市冒青春痘。房地産市場真正市場化發展也就十五六年，嚴格説就像一個人在青春期，現在樓市剛結束了青春期，接下來將處於良性發展的新起點。”

　　馮侖認為，“住宅等於房地産”的時代正在結束，從去年開始樓市已經發生變化，住宅市場萎縮了10%~20%，但商用不動産、工業地産租金上漲了約30%。而根據國際發展的規律，人均GDP超過3000美元，房地産開始發展；當人均GDP超過8000美元，房地産不再等於住宅，商業地産開始增多。目前我國有20多個城市人均GDP已進入這個標準。

　　福州新建住宅將減少

　　馮侖稱，像福州這樣的省會城市，現在正在進入房地産的第二個發展階段，在此期間，隨著供求關係發生變化，城市的新建住宅將逐步減少，存量二手房交易將增多。追求住宅規模的地産商將“向下”發展，重點在小城市開發地産項目，增加小城市的住宅供應量。還有的地産商則在城市中心地段發展高端項目，或者開發度假村或海外置業等差異化項目。

　　商用地産將快速發展

　　馮侖還表示，今後多年，隨著經濟發展，我國的商用物業將進入快速成長期。

　　現在地産商是“廠長+資本家”，從事的是製造業，今後將轉型為服務業，演變成“導演+製片人”的角色。

　　馮侖最初到紐約，做的第一件事情是看大樓是哪幾家公司的，最後他發現地産商的大樓屈指可數，多數大樓的産權人是保險公司或者PE。

　　馮侖説，當人均GDP達到1.5萬美元，房地産開始進入發展的第三個階段，目前美國房地産就處於第三個發展階段——“握有資金的機構出錢，有土地的人出地，地産商負責運作”。雖然國內的商業地産項目開始發展，但由於實力有限，目前商業地産採用兩種模式：住宅、商業並存模式和“以售養租”模式——將商業地産的部分産權賣給消費者，然後運作地産商自己持有的部分産權。今後商業地産將剔除住宅成分，銷售的比例也會大幅下降。

　　不過中國樓市的商業地産要達到美國的水準，至少還需要20年。