我們需要轉變住房消費觀念，居者不一定必須有其屋。溫總理也提倡，應該鼓勵更多的人租房。我們相信，在未來中國的住房市場結構體系中，租賃住房會成為一個重要的組成部分。因此租房會成為一種理念，一種可以接受的生活方式。

　　我要去租房

　　文》本刊記者/甄愛軍

　　“當然，我們説住有其居，並不意味著住者有其屋。從方向上看，應該鼓勵更多的人租房。”國務院總理溫家寶的話言猶在耳。

　　在當前的形勢下，租房會更加合適。之所以得出這樣的結論，主要是因為房價目前仍然處於高位，超過大多數購房者的承受能力，這樣的房價水平難言合理。而從另外一個方面來看，國家對樓市調控力度並未放鬆，因此房價還存在一定的下行壓力，故在此階段購房，在未來難免會遭遇資産縮水的尷尬情形。而從另外一個方面來看，租房應該成為一種被人們所接受的生活理念，在海外國家，租房過日子也是生活的一部分。

　　正是基於這樣的考慮，我們的建議是：現階段就是要租房。

　　調控並未結束

　　調控並未真正結束，房價下行壓力極大，因此在這個階段購房，價格的震蕩會帶來一些意想不到的狀況。

　　從目前來看，調控鬆動的可能性極小，更遑論取消。在3月中旬國務院常務會議上，“堅定不移貫徹房地産市場調控政策”被確定為今年要努力完成的七大任務之一。溫家寶總理也説過：“調控不能放鬆。如果放鬆，將前功盡棄，而且會造成房地産市場的混亂，不利於房地産長期、健康和穩定發展。”

　　就在3月27日，國務院出臺了《關於落實〈政府工作報告〉重點工作部門分工的意見》，明確落實《政府工作報告》重點工作部門分工。其中，促進房價合理回歸已經成為今年十大重點工作之一，負責的部門包括住建部、發改委、財政部、稅務總局等12個部委。其工作重點主要包括繼續搞好房地産市場調控和保障性安居工程建設。比如嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，繼續完善保障性住房建設、分配、管理和退出等制度。

　　中央政府調控的決心是空前的。縱觀自2010年以來的新一輪樓市調控，中央政府的作用巨大，而且一直很堅定。從去年10月份開始，陸續有佛山、成都變相鬆動“限購”，今年2月份又有蕪湖市政府鼓勵符合條件的購房需求，但很快都被叫停。

　　目前調控的具體做法在堅持抑制投機、投資性需求的同時，還加大了保障房的建設，政策重點有所轉向，房地産市場的功能有所調整，強調提供居住産品。

　　也正是看到調控鬆動無望，在北京、上海、深圳等城市，開發商已經普遍採用“以價換量”策略。在這種情況下，房價面臨著不小的下行壓力。因此在這個時期買房，房價下降將成常態，這對購房者來説，是需要留意的。因為房價的下跌，帶來的結果就是資産的縮水。

　　購房成本過高

　　“現在我可以明確地告訴大家，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。”溫家寶總理如是説。溫總理所指的一些地方，包括京滬穗深一線城市以及一些房價上漲過快的二、三線城市，諸如杭州、南京、海口、溫州、三亞、鄂爾多斯等。

　　以上海為例，在中外環線間，一套面積在100平方米左右的二手房，掛牌價在250萬～300萬元之間。這樣的房價水平，對於普通工薪家庭來説，的確有些勉為其難了。

　　相關數據表明，包括北京、上海在內的國內大城市，房價收入比偏高，這意味著目前購房成本仍然偏高。根據第一太平戴維斯發佈的相關數據表明，上海中等價位住宅總價與中等家庭年收入之比率約為30。這意味著在上海，一個中等收入家庭買一套100平方米的兩居室需要奮鬥30年，為當前內地最高；廣州與北京次之，約為28年。這顯然要高於海外國家的水平。如在瑞典斯德哥爾摩，該比率約為11；澳大利亞悉尼的房價收入比率低於10；而在瑞士的蘇黎世，該比率遠低於10。

　　面對這種現狀，不買房成為比較現實的選擇。

　　樹立租房生活理念

　　租房應該成為一種新的住房消費理念。

　　雖然國內租房市場早已有之，而且現在已經變得相對比較成熟，能夠滿足各種類型的需求。但不可否認的是，租房在很大程度上是不得已而為之，其實在我們的內心深處，置業一直為第一選擇，不管條件是否允許。

　　但海外國家和地區卻並非如此。有數據表明，有六成德國人一輩子不買房，在1993年，德國人擁有産權房的比例為39%，雖然過去了18年，但這一比例僅上升了4%，可見德國很流行租房。在德國，除了帶子女的家庭和高收入者，單身家庭租房比例高達72%，無子女家庭租房比重也達到52%。雖然英國、西班牙和意大利的自有住房比例高達80%左右，但縱觀整個歐盟國家，自有住房比例也不過60%左右。

　　我們的鄰國日本，雖然同為東亞國家，對土地有著很深的情結，但因為房價高昂，日本大多數年輕人不僅在結婚時選擇租房，婚後相當長一段時間也是過著租房的日子。數據表明，日本租房結婚者比例高達67.1%，40歲以下的人群租房居住成為常態。

　　由此可見，租房應該成為住房消費中的一種選擇。在尚未達到購買自有住房的情形下，不妨先主動選擇租房，這樣既可以避免自己因為買房而背負沉重的財務負擔，也能安排財力用在其他的地方，比如投資理財，再比如自身充電。即使是對於已經具備了購房條件的人群來説，也可以靈活安排自己的財務計劃，並不一定要把全部家當都押在房産上，從而失去了提高生活品質的機會。

　　不過，由於目前租房市場並不是很規範、保障性力度不夠、保障租客制度不全、扶持力度偏弱等問題，但這些都不是阻礙我們選擇租房居住理念的理由，因為這些問題終會得到解決。我們已經欣喜地看到，國家在住房租賃市場建設方面下了不少功夫，比如重拾公租房、廉租房建設，加大租賃住房供應等，通過種種行之有效的引導，租房會慢慢變成一種可行的住房消費方式。

　　租房，應該成為一種新的生活方式。

　　孟言説著説著就笑了起來：“既然選擇租房了，那就要租出生活品質來嘛！”

　　孟言的幸福租房生活

　　文／本刊記者 徐卓航

　　“那時候我們就很前衛地當上了雙租客呢！”從2005年開始就選擇了租房生活的孟言，説起自己租房的經歷，仿佛有説不完的小故事和小插曲。他略顯靦腆地衝記者笑笑説：“現在回想起來，我們家也真算是蠻非主流的了吧。”

　　32歲的孟言早已身為人父，6歲的兒子明年也要上小學了。孟言和妻子邱雨都是普通的公司職員，月收入加起來大概12000元。不同於早早就背起房貸安心做房奴的同齡人，住在中環內地鐵站附近的孟言一家不但沒有月供的壓力，每月在住房租金方面也只要拿出2500元，這讓一家三口的日常生活過得遊刃有餘。“算是比較有滋有味了吧，平時一般想吃點什麼、買點什麼，都沒什麼太大壓力，還蠻樂在其中的。”孟言面帶著微笑接著説道，“當初剛結婚的時候可沒少折騰呢！”

　　租套房子來結婚

　　原來，2004年的時候孟言和邱雨就開始籌備結婚，因為雙方的家境都不富裕，看著房價一年年高不可攀的邱雨就勸説孟言不如選擇租房過日子，自己可以接受，孟言也同意租房可以省去很多家庭負擔，沒必要非得買房。然而，雙方父母的堅持使得房子還是成了他倆繞不開的問題。孟言的父母有一套地處偏遠的一室戶留給他，兩家人合計下來決定賣掉這套小房子，置換一套地段、大小各方面都過得去的房子，好好裝修一下來做新房。於是孟言開始遊走于各個售樓處、樓盤現場，但是大半年過去，孟言跑過的、看過的、聽過的樓盤，不是太偏遠、交通不便就是戶型太小或太差，根本沒法保證基本的生活質量。眼看著日子一天天過去，孟言和邱雨心裏都頗有些著急。

　　“最後還是我老婆先忍不住了，有一天拉著我仔仔細細地算了一筆賬。”孟言撓了撓頭接著説道，“如果買房，首付、月供對於當時剛工作不久我來説，有些力不從心。”由於考慮到有了小孩之後支出還要增加，日子肯定會過得緊巴巴的——況且用來計算的房子還是地段、房型方面都比較一般的。而相比較之下，在孟言比較滿意的地段內，兩室戶的租金每月普遍只有2000元不到，還帶有簡單的裝修和傢具，這讓孟言一下子下了決心。“首付、貸款、利息什麼的都省了，用現在的話來説簡直是收拾一下就可以拎包入住了，還可以把自己的小房子租出去抵掉一部分租金。”孟言笑著説，“比起現在結個婚要50萬元，我們當時是絞盡腦汁想著怎麼能省則省。”

　　於是，孟言和邱雨當即下定決心，一定要堅持租房，便商量好了分頭回家勸説各自的父母。“擺事實、講道理，算了一筆又一筆的賬，最後總算是兩邊都勸成功了。運氣也不錯，他們很快談妥了一家不錯的房東，預算一下子寬裕了不少，婚禮也辦得風光了一些呢！”孟言邊回憶邊顯得頗為自得地説，“當初還真是堅持對了！”

　　租房的便捷生活

　　租房的生活很快讓孟言感覺到了優勢，比預料的還要讓人感到高興。由於每天上下班都比較方便，租金的壓力也因為一邊當房客一邊當租客減輕了不少，再相比身邊一些當了房奴的同學、同事，“生活一下子步入‘小康’了啊！”孟言半開玩笑地説道，“當時就有點嘗到租房的甜頭了。”不過，到了2006年底，孟言發現自己的租房生活還是走得有些草率了——因為孟言的兒子出生了。

　　帶了孩子之後，孟言漸漸發現了不少不夠便利的地方。一方面，由於當時選擇地段的時候只考慮了夫妻倆上班的遠近和交通的問題，但所租的房子離雙方父母的家都不是很近，這下給老人幫忙照顧孩子增加了許多難度，偏小的面積也不方便父母過來暫住。另一方面，當初選擇區域對周邊配套缺乏考察，有了孩子之後孟言一打聽，才發現附近沒有什麼特別合適的託兒所和幼兒園。這都讓孟言頗有些後悔。

　　不過轉念一想，孟言又釋然了：“既然是租，那租哪不一樣是租嗎？我換不就行了！反正原本的租賃合同也是一年一簽，很快就要到期了。”想到這，孟言又再一次開始了尋找房源之旅。這一回，他通過朋友、仲介、網絡等途徑，看了不少房源進行橫向比較，也見了好幾個房東，最後就看中了如今他們租的這套兩室一廳。“當時的掛牌價格是3000元一個月，我們覺得有些貴了，但磨了很久房東也不肯讓步。”孟言回憶説，“最後我們商量下來，覺得畢竟租金的壓力不大，想到挑了這麼久各方面都挺滿意的，一咬牙就租了下來。”

　　“現在再回頭去看那真是蠻划算的。”孟言又告訴記者，“現在房價飛漲了這麼高，租金就漲了1000元，一個月去掉我那套一室戶的1500元租金收入，實際在‘住’這一項上每月只有2500元的支出，沒有太大的壓力。”

　　租房 樂在其中

　　記者問起這幾年下來租房的整體感受，孟言想了一想回答説：“現在回頭看看，我父母也已經從最初的不太能接受到現在改變了看法，我們自己更是完全樂在其中了。雖然有時候還是會有點不安全感，畢竟國內的租房環境不是特別好，”孟言頓了一頓，又笑道，“不過用最小的支出獲得了較高的生活品質，覺得還是很開心的。感覺自己當時堅持選擇並嘗試了租房的生活，也真是一種緣分吧！”

　　因為不用“勒緊褲腰帶”緊巴巴地過日子，孟言這幾年也有了一些小積蓄。關於今後的打算，孟言説：“也不是沒有買房的打算吧，畢竟以後老了會比較安心，也想給兒子留下點什麼。不過從現在的樓市情況來看，可能還要再多等等吧。”孟言還告訴記者，這幾年的租房生活讓自己對這樣一種生活模式還是比較贊同和推崇的，實際上最近他也有點“心思活絡”。想到兒子明年就要上小學了，孟言又在考慮要不要根據情況再進行一次“換租”。畢竟相比日益高企的房價、油價，孟言覺得將錢花在住得更好一點、交通更便捷一些才是資源的最大化利用。

　　“還有一點比較重要的，就是想再改善下居住環境。”孟言最後笑著説，“最好能讓我這種窮人找到再大一點、能同意讓我自己好好裝修一下又願意簽時間長一點合同的房東，裝修和傢具這些內部環境一直是我的一大遺憾，所以想要再讓我這靈活多變的租房生活更上一層樓嘞！”

　　買房和租房這兩種消費方式在現階段哪個更為合適？為了找到答案，我們從目前的房價水平與合理房價之間的差距、房屋租售比以及買房、租房資金機會成本等三個方面進行比較。當然，進行對比的前提是未來一段時間內房價不會上漲，下跌的可能性極大。

　　房價滯漲 租房合算

　　文》本刊記者/甄愛軍

　　房價不漲為前提

　　顯然，比較目前買房還是租房合算，其前提是房價不漲。

　　為什麼要設置這樣的前提呢？因為在房價上漲階段，肯定是買房合算。因為隨著房價的上漲，購房會産生資本利得，因此不管付出的成本有多高，最終能夠通過房價的上漲而獲得收益，因此在這種情況下，買房顯然更為合算。就如上海來説，中環線附近的公寓價格在3萬元/平方米左右，因此購買一套100平方米的兩房，總價約300萬元，按照目前最優惠8.5折的房貸利率，7成、30年貸款(等額本息還款法)計算，月還款額為12580元。

　　其實，在現階段，房價回落的壓力非常大。中央政府對樓市調控的力度不會放鬆，尤其是在抑制投機和投資性需求方面，肯定不會放鬆。因而當房地産市場在逐步回歸以居住需求為主的時候，在沒有炒作的前提下，已經漲到相對高位而且透支了的房價，回落的可能性不小。

　　當前市場走勢也印證了這樣的判斷。據了解，目前在北京、上海、深圳等地，開發商均採用“以價換量”策略，降價幅度在20%～30%左右，個別別墅項目降幅更是接近4成。降價促銷成為近期各地樓市的“主旋律”。

　　而對於市場未來走勢的判斷，專家分析指出，“兩會”結束之後，基調已定，既不加碼，也不會放鬆甚至動搖，樓市前景逐漸明朗。可以預見，在這種市場環境下，房價上漲的可能性很小。而對於政府部門來説，也希望房價能夠有一定幅度的回落，以刺激成交量的回升。正是因為如此，廣東省房協近日喊話，提醒開發商積極降價，抓緊時機賣樓。

　　租房更合算

　　那麼，在現階段到底是買房合算，還是租房合算？

　　我們可以通過多種指標來綜合考量租房與買房之間的區別。比如目前房價水平與合理房價水平之間的差距、買房與租房之間開支的比較，以及買租之間的機會成本比較等。通過一系列的對比我們會發現，其實現階段租房更為合適。

　　超過合理房價水平

　　“兩會”期間，國務院總理溫家寶表示，“房價還遠遠沒有回到合理價位”，並提出房地産市場調控的目標就是要讓房價回歸到一個與居民收入相適應的合理價位。而當房價尚未回到合理水平之前，購房顯然會因此而背負過高的財務負擔。在這種情況下，租房更合適。

　　對於房價的合理水平，對象不同，對應的標準也會有所區別。因此，我們有必要先來確定討論的對象，唯有如此，討論才更有針對性。同策諮詢研究中心有關人士認為，可以根據各地符合住房保障體系的最高上限為標準來討論這個問題。顯然，這種標準具有一定的現實意義，因為超過該上限，被排除在住房保障體系之外，已經具備購買商品房的條件。之所以選擇這種標準作為考察對象，是因為該標準是經過政府部門反復測算制定並公佈，具有很高的參考價值。

　　以上海為例，人均收入超過5000元/月的家庭就是商品住宅購房者了。按照目前上海平均家庭人數2.7人計算，平均家庭年收入為16.2萬元。國際上通行的合理房價水平為6～8年的家庭總收入，考慮到我國的現實情況，比如存在隱性收入現象，所以該標準可以適當放寬到10倍，因此對應合理房價水平為162萬元，按每套面積100平方米計算，單價在1.62萬元/平方米。

　　根據相關研究機構公佈的市場監測數據表明，在今年2月份，上海套均總價為220萬元，比合理房價高了35%，超過了普通商品房購買者的購買能力。

　　其實，以162萬元的預算在上海置業，選擇面並不大，只能在外環線附近購買70平方米左右的兩房，而且只是房齡較長、品質一般的新村工房。而如果將置業範圍選擇在市中心，選擇面更窄，只有考慮40～50平方米之間的一室戶。

　　購房資金成本偏高

　　如果從另外一個指標來看——租售比，雖然目前房價從最高點有所回落，但還是遠離正常水平，也從另外一個層面表明租房更為合算。

　　通過“房屋租售比”這一數據可以看出租金與房價之間的差距是否合理，其計算公式為：房價租售比﹦單套月租/總價。就國內公認的標準，房價租售比為1：200比較合適。舉例説明，一套總價為200萬元的公寓，如果月租金為10000元的時候，買、租都合適。但如果租售比超過1：300，説明房價中出現了泡沫。

　　就目前而言，北京、上海、廣州等一線城市租售比已經普遍超過1：400，部分中小城市租售比甚至達到1：800的高位，遠超國際警戒線。房屋租售比畸高，其實反映出這樣一個現實，即租房比買房合算。我們以北京的天通苑為例，一套面積約120平方米的三房，掛牌價約180萬元，這套房産在租賃市場上，可以租到每月4000元左右，由此估算其租售比為1：450，房價中仍然存在不小的泡沫成分。

　　房屋租售比其實可以通過另外一個更為直觀的指標來反映，即月供/租金比率。該指標為國內知名投行中國國際金融公司(簡稱“中金公司”)所採用，在月供成本超出月租成本的情況下，即大於1倍，買房不如租房。

　　再回頭觀察上述案例中的月供/租金比率。根據目前的利率水平，即使可以享受到8.5折的優惠利率，貸款7成、126萬元，貸款期限為30年，月供(等額本息還款法)為7548元。月供/租金比率約1.9倍，遠高於正常水平，表明租房合算。

　　買房機會成本大

　　另外，我們還可以從買房與租房之間的資金機會成本方面來進行比較。

　　同樣是對於上述北京天通苑案例來説，一年的租金為48000元(還必須在滿租的情況下)。而根據目前的租金水平上漲情況來看，每年上漲幅度在10%左右，因此連續租住3年，總共支付租金為158880元。但如果將54萬元首付款(3成)全部用來購買國債，根據財政部公告，最新發佈的3年期國債年利率為5.58%，3年收益可達90396元，實際支付的居住成本只有68484元。而如果是買房，首付款部分是沒有收入的，前3年的房貸利息為222331元，買房比租房要多支出153847元成本。這意味著，在現階段買房的機會成本比較高，不如租房來得實惠。

　　其實，這樣的現狀跟房價快速上漲而租金上漲滯後有很大的關係。目前，北京、上海、廣州等地公寓租金回報率極低，大多數在2%左右，少數地方如北京、上海市中心區域甚至低至1.5%左右。而當房價不漲，並沒有機會通過房價上漲而獲得資本利得的情況下，買房其實並非上策。

　　民生問題最重要的是保障居者“有房住”，購買商品房只是解決居住問題的一條途徑，而大量買不起或暫時無必要買房的人，主要通過租賃方式解決自身和家庭的居住需求。但由於此前很長一段時間內，我國的房地産市場重買賣而輕租賃，忽略了制度方面的建設，以及缺乏相關政策扶持，因而一直處於不受重視的狀態。

　　租房市場還需什麼政策保障

　　文》本刊記者/甄愛軍

　　租賃市場難言健全

　　房東隨意“調漲”租金、仲介也可操縱市場……國內的租房市場仍然存在諸多不規範的地方。

　　春節後，國內部分城市租金水平再次大幅上漲，北京、上海、廣州等一線城市房租漲幅超過10%。房租上漲並非不可以，但問題是房租上漲無序，甚至存在操縱的嫌疑。由此看來，我國租房市場還存在很多不規範的地方。

　　全國人大常委、民建中央副主席、經濟學家辜勝阻在接受本刊採訪時指出，我國住房租賃市場發展水平過低，是社會管理短板。市場處於自我運行狀態，監控管理也不到位，而且存在一定程度的壟斷特徵，這些因素都影響到了租賃市場的發展。

　　市場人士表示，住房租賃市場的不健全，其根源在於政府在此前很長一段時間內對此不夠重視。住房問題涉及到一個公民最基本的住房需求和權利，因此很多發達國家的公共住房立法都是國家大法，例如在美國、日本、新加坡等國家都通過完善的法律來保障居民“住有所居”。

　　辜勝阻直言，反觀我國，住房租賃市場不完善，立法滯後，主要體現在以下兩個方面：首先是房屋租賃市場監管制度不健全，住房租賃市場法規不健全，很多管理環節無法可依，多頭管理現象嚴重，導致承租人合法權益得不到保障；其次是對廉租房、公租房監管不到位，管理不健全，騙購、騙租保障性住房的違法成本較低，導致“雀佔鳩巢”現象的發生，妨礙社會公平。

　　辜勝阻表示，我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。在經濟增長的衝動下，一些城市政府過度強調住房的經濟發展功能而忽視了住房的保障功能，保障性質的租房建設仍然滯後在所難免。

　　政府應該怎麼做

　　怎麼做才能讓民眾放心地選擇租房呢？

　　易居研究院企業研究中心首席研究員、總經理周建成博士表示，要讓民眾接受租房的理念，政府要做的就是應該提供更多的市場選擇、價格能夠得到保護、租期相對穩定的房屋讓居民進行選擇。也就是説，如果把租房當作滿足住房消費的主導方式之一，那就需要政府在加大房源供給、鼓勵租房措施、管理住房租賃市場等諸多方面，制訂出一套全面的制度和政策。

　　政府該怎麼做？應該從哪幾個方面入手，經濟學家和市場觀察人士給出了具體的建議。

　　擴大住房租賃市場供給，尤其是公租房在整個租賃市場中比重的提高，是解決當前矛盾的關鍵所在。據了解，目前我國住房租賃市場的供應主體仍然為個人，以社會租賃房為主，政府和企業參與程度很低。對此，辜勝阻表示，我國住宅租賃市場存在供給不足和結構性矛盾等位碼頭，其主要原因是住房租賃市場缺乏合理的利益驅動機制。現行的政策安排基本上是鼓勵住房出售，企業如果經營租賃住房，稅費負擔過高，投資回收週期長，缺乏有效的激勵機制。

　　要改變這種現狀，政府首要任務是擴大公租房在保障房中的比重。辜勝阻表示，通過加大對建設公租房的資金保障和土地供給，並通過財稅和金融政策，引導更多的住房建設並持有出租，增加中低端租賃住房的供應。

　　吸引企業參與建設和持有出租類房屋，也是有效增加供給的一種手段。但現行的財稅政策以及相關政策扶持力度不夠，企業參與的熱情非常低。周建成坦言，除了有個別別墅項目持有並出租外，大量持有公寓並出租的開發商幾乎找不到。“稅收成本過高，持有成本大，資金成本高，這些都是開發商不願意持有物業的原因。”周建成説，要改變這種現狀，政府需要從稅收體制方面進行引導，並在土地、信貸融資方面給予支持。

　　在租房者權益保護方面，也要下功夫，比如加強對租房市場的管理，規範住房租賃市場仲介，以減少中間環節的租房成本。辜勝阻舉例説，北京前10家仲介公司佔據北京至少90%以上的市場份額，對租金上漲具有巨大影響。同時，還應該加大對租賃市場的價格監控。周建成表示，對於價格異動甚至是“跳漲”情形，應該採取相應的手段進行干預。

　　目前令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數人不願意租房的主要原因。但在海外國家，相關法律規定，不能隨意要求租客搬走，即使出現欠租情形，也必須通過法律方式來解決。對於這種做法，周建成認為有可取之處，管理部門應該考慮加大對租客的保護力度。

　　另外，還可以考慮對個人租房者給予金融方面的扶持。據了解，目前全國有超過1.2億人繳存公積金，繳存總規模超過2萬億元。但根據現行《住房公積金管理》條例規定：“住房公積金應當用於職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位與個人不得挪作他用。”條例雖然允許租房者有條件地利用公積金租房，但存在“看得見，拿不到”的“玻璃門”現象。

　　海外發達國家怎麼做

　　海外發達國家住房租賃市場非常發達，與住房市場一道，構成完善居住市場體系。

　　保護租房人利益是海外發達國家比較注重的。比如德國的房租“指導價”制度對租客的利益保護起到很大的作用。德國房屋租金並非完全任由市場決定，而是由政府公佈指導價——合理房租。如果房東私自提價幅度超過20%，便構成違法；超過50%，便是犯罪。德國法律還規定，德國公民凡家庭收入不足以租賃適當住宅者，有權享受住宅補貼，以保證每個家庭都能夠有足夠的住宅支付能力。

　　紐約的“租金控制及穩定”政策也值得推崇。自上世紀70年代初，紐約市就通過法律，控制和穩定租金來保護一部分租客。這項措施最初是為了防止一些老年居民因為房租上漲過快而被迫搬出租住的公寓。後來，政策也開始保護更年輕的中産階級，以便把他們長期留在這座城市裏。

　　日本的租房市場很健全，除了網點多之外，日本的租房服務十分正規。房地産仲介行業的從業者必須獲得不動産經營管理或者租賃住宅管理的認證資格，有嚴格的考核制度。而租房者必須有保證人，要填經濟收入方面等資料，以防租房者交不出房租。

　　租房市場的現狀和行情如何？地方政府對各類租房有什麼政策措施？我們該如何去選擇租房，又該注意些什麼？

　　如何去租房

　　文／本刊記者 徐卓航

　　可以説，租房市場的發展需要政策和市場兩方面的共同作用來創造一個更為合理、完善、穩定的租房環境。想要弄明白如何去租房？自然先要看看市場的行情。根據幾個大城市的租房價格和戶型大小的劃分，記者選取了2000、3000、5000元的類型來進行比較。

　　2000元租什麼房

　　在北京和上海，租金在2000元/月的房子只能在地段和居住條件兩者裏面選擇其一。若注重交通便利、地處繁華，則在居住面積和條件方面就要有所捨棄，反之亦然。

　　在上海外環以內交通便利、生活氛圍成熟的區域，2000元左右的租金預算只能租到老公房的一室戶，面積約為30～40平方米，基本特點是靠近軌交，方便上班族，單身或者是兩人合住，且周邊設施都較為齊全。而如果想租住大一點的房子或是公寓房，就得到外環外區域去找了。如在外環外區域松江九亭板塊的綠亭尚城，靠近9號線九亭站，7站可以到達宜山路站，1800～1900元/月可以租到89平方米左右的2房的房子，中裝全配。

　　在北京，2200元甚至可以租到中心東城區距地鐵2號線安定門站步行僅10分鐘的老平房，35平方米中裝全配，無論是地理環境和周邊配套都不錯，但住房條件、家裝設施等就比較一般了。同樣2200元，還可以在順義後沙峪地區租到76平方米的精裝全配房源，內部設施和小區環境都可以，步行至15號線花梨坎地鐵站也只要5分鐘，然而需要坐七八站才能抵達中心城區。

　　在廣州，2000～2500元/月的預算可以租的房子跨度就比較大了，在一些地段較好、交通便利的區域，可以租到次新公寓精裝的一室一廳或是中裝全配的老公房的2房，也可以選擇一些較為偏遠、配套一般的區域，可以租到面積較大的3房。而在深圳，2000元出頭的價格往往都是30～50平方米的房源，根據不同的地區和裝修程度，價格上下會有一些浮動。

　　3000元租什麼房

　　到了3000元/月的檔次，北京和上海的情況就跟廣州在2000～2500元/月的預算時比較相似了，也有著跨度較大、可選擇區域類型較多的特點。

　　以上海為例，浦東位於內中環區域的六里北蔡板塊，有2、7號線通過，3000元便可以租到次新公寓裏的一室一廳。如板塊內標桿樓盤錦繡華城，靠近7號線錦繡路站，距離麥德龍、迪卡儂、百安居等都較近，其55平方米的一室一廳，精裝全配，租金在2800元左右。而在中外環區域的浦東金橋板塊，3000元左右則可以租到不少面積較大的2房房源，不過多為老公房。如金橋新村，其86平方米的2房，租金約為2800元/月。另外，寶山顧村東板塊、閔行七寶板塊等偏遠的區域，七八十甚至100以上平方米的3房的租金大約也在3000元出頭。

　　在3000元往上的預算選擇中，深圳的租房市場可以找到不少地理環境優越、裝修情況較好的精裝修小戶型房源。像是福田區景田區域的41平方米1室，由於有著中心區雙地鐵口、高檔精裝環境等優勢，租金要在3200元/月；而相對的，位於福田區竹子林區域的90平方米3房2廳2衛的精裝修房源，因為比之景田區域的地段在繁華度等方面要差了不少，租金也不過在3300元/月。

　　在廣州，同樣3000~3500元/月的預算能租到的房子會更大一些，除了地段好條件佳的六七十平方米戶型之外，分佈各個區域的80~90、甚至110平方米以上的2房2廳、3房2廳甚至更大的戶型選擇開始增多，這給三口之家、三代同堂的家庭提供了更多更舒適完善的選擇。

　　5000元租什麼房

　　而到了5000元/月的預算水平甚至再往上，在這幾個大城市當中就更多地體現為偏重選擇各方面綜合實力都較好、且能滿足不同租客全面舒適性要求的房源了。

　　比如在上海內環內區域的普陀長壽板塊，靠近上海火車站，板塊內有長壽公園，4號線和7號線都在板塊內通過，其標桿樓盤中遠兩灣城，近3號線中潭路站，106平方米的2房，精裝全配，租金約為5000元/月；又比如內中環區域的閘北大寧板塊，板塊內有軌道交通1號線通過，地鐵2~3站即可到達上海火車站，其標桿樓盤新梅共和城，近1號線上海馬戲城站和大寧靈石公園，87平方米的2房，精裝全配，租金為4900元/月，93平方米的2房，精裝全配，租金約為5100元/月。

　　而像廣州天河區珠江新城東的新城濱海花園，區域繁華、裝修華麗，小區環境和交通都不錯，148平方米的3室2廳2衛租金約為5500元/月；深圳福田區上步區域的園中花園也有3房2廳1衛的104平方米精裝修房源，在整體裝修上相比前者要樸實一些，但周邊配套和整體環境設施也都齊全，租金在5000元/月上下。

　　應該説，幾大城市在5000元標準及更高的租房都更多地體現出改善性、舒適性和便利性等綜合特點，租戶往往在滿足自身基本需求的同時也希望獲得更好的生活質量。

　　政策不斷完善

　　除了租房市場本身對不同檔次的劃分和調節之外，近年來隨著政府的不斷扶持和鼓勵，保障性住房、廉租房乃至公租房的建設和相關政策都在不斷地發展和完善。除了市場之外，租房者也要時時關注相關政策的變化，根據自身情況也可以選擇適合的渠道來幫助自己走好租房之路。

　　比如目前，公租房已成為繼廉租房、經濟適用房之後，受到政府日益重視的第三類保障性住房。公共租賃房(簡稱公租房)是解決新就業職工等“夾心層”群體住房困難的一個産品，它不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低於市場價或承租者能承受的價格，向新就業職工出租，其中包括大學畢業生和一些從外地遷移到城市工作的群體。

　　在北京，三類人可以申請公租房：一是廉租房、經適房、兩限房輪候家庭。二是申請人具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米(含)以下；3口及以下家庭年收入10萬元(含)以下、4口及以上家庭年收入13萬元(含)以下。三是外省市來京連續穩定工作一定年限，有穩定收入等證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。近日，北京還計劃適當提高公租房項目教育、醫療、商業等規劃配套設施標準。

　　上海目前公租房對申請對象不設“收入線”，但制訂了四項準入條件：一是具有上海常住戶口，或持有《上海市居住證》和連續繳納社會保險金達到規定年限；二是已與上海就業單位簽訂一定年限的勞動或工作合同；三是在上海無自有住房或人均居住面積低於15平方米，因結婚分室居住有困難的，人均面積可適當放寬；四是申請時未享受上海其他住房保障政策。另外，申請公租房的外來常住人口，需持有《上海市居住證》達到2年以上，並且連續繳納社會保險金(含城鎮社會保險)達到一年以上。房源方面，上海首批市級統籌的5100套公租房申請已經告一段落，目前進入對申請人的審核階段。兩處市級統籌的公租房月租金分別為徐匯華涇馨寧公寓一居室(建築面積40.24~42.43平方米，以下皆同)1694~1896元；二居室(61.58~63.27平方米)約為2533~2772元；三居室(74.67~78.24平方米)約為3033~3311元。新江灣尚景園則是一居室(約為50平方米)為1970元左右，兩居室(67~72平方米)約2540~2930元，三居室80~82平方米約2970~3240元。

　　在廣州，鼓勵社會力量參與保障房建設是未來保障房政策的一個主要內容。廣州市住房保障辦有關負責人表示，今後社會力量將可以通過租賃政府儲備土地建設公共租賃住房，租金按年支付，以解決建設啟動資金問題。此外，禁止建商品房的農村集體建設用地，也可以用於建設公租房。

　　另外，公積金可用來支付租金也是政府鼓勵租房的一大舉措方向。根據規定，符合以下條件之一的上海本市職工，已可以申請提取住房公積金賬戶內的存儲餘額，用於支付房屋租賃費用：(一)承租本市廉租住房的；(二)承租由政府認定的保障性租賃住房，且房屋月租賃費用超出家庭月工資收入規定比例的；(三)承租本市商品住房，且房屋月租賃費用超出家庭月工資收入規定比例的。

　　可以看到，中央及地方各級政府都在大力推行保障房的建設，這些舉措都指向一個明確的未來，那就是溫總理所説的“住有其居”。

　　關注租房環境

　　了解了市場的行情和政策面的相關信息，想要真正著手做好租房這件事，關注和認清我們目前的租房環境及其變化也是極為重要的。

　　首先，租賃合同、租賃登記這些政策法規、制度方面的問題要擺在第一位，才能保障自身的利益和良好健康的租房環境。另一方面，由於目前我國租房市場的不完善和租房環境的不夠完善，我們在租房的時候更要多留個心眼。

　　比如，出租人的房産證和有效身份證明是否一致，如不一致，是否有産權人出具的代理委託書；簽訂租房合同時，應問清房租包含的內容，水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業管理費由誰承擔，並抄好水、電、煤的使用度數，要求出租人在房屋出租前結清相關費用；要明確租金標準、租賃期限、房租支付時間和付款方式，並要求出租方提供租金收據。上海通常的規矩是“付3押1”，押金最多不能超過2個月租金。如房東要求租金1年1付，應特別小心；應對能否轉租做出約定、對提前終止合同做出約定、對房屋維修做出約定；入住前檢查屋內傢具、電器、其他設施數量和好損情況，並約定維修責任；儘量找房主直接簽約，不要從二房東處租房；找仲介一定要找正規仲介、大仲介。

　　除了這些基本問題和細節需要盡可能多地事先弄清和落實之外，有意識地替自己建立一個良好的租房環境也是長期租房者的必修課。與房東搞好關係、簽訂穩定合理的長期合同、裝修自己喜愛的環境風格等等，這些都需要租房者在實際操作中自行去調整和維持了。那麼，在可預見的將來，我國的租房市場環境也自然會越來越好。