杜麗娟

　　飽受爭議的小産權房試點清理或將掀開大幕。

　　國土部日前召開發佈會稱，今年將選擇“小産權房”問題相對突出的城市，開展試點清理，根據國土部初步的清理思路，將採取分類、分步驟推進。其中，侵佔耕地等違法違規、尚未銷售以及新建、續建的小産權房，有望列入清理範圍。

　　在全國工商聯房地産商會理事陳寶存看來，此舉並不能解決市場上小産權房的種種弊端，讓其補交土地出讓金，逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路。然而，對於建築標準和保障房完全不同的小産權房建築模式，其“轉正”之路又絕非補交出讓金那麼簡單。

　　價格優勢

　　國土部門不完全的統計，截至2007年上半年，全國小産權房面積已經達到66億平方米，近年來小産權房存量逐年增加。

　　“儘管沒有統一的數據，目前北京地區的小産權房面積已經佔所有住房面積的20%，而且從全國來看，北京和其他城市的小産權房並無很大的區別，粗略預算，目前小産權房的規模已經佔去四成。”中國房地産協會副會長陳國強如實分析。

　　在陳國強看來，小産權房最大的吸引點就是價格優勢，“相對國有土地上的商品房，小産權房價格更低，一般只有商品房價格的三分之一，有的甚至低於經適房的價格。”而在房價趨高不下的情況下，相比單價上萬的商品房，這些小産權房一定程度上成為購房者首選。

　　從現有數據分析來看，小産權房主要集中在大中城市城鄉接合部、城中村、旅遊景區和休閒度假區等郊區，種類繁多，情況複雜。“因為沒有土地出讓金、契稅和各種稅費，小産權房在購買的時候既方便又便宜”，而且這種“方便”還包括不受對購買人群條件的限制。

　　但在高房價的趨勢下，購買人群住房郊區化的現象明顯增加，中心城區也開始關注小産權房。中國指數研究院院長莫天全在接受《中國經營報》記者採訪時認為，小産權房是經濟發展過程的産物，雖目前存量很大，但並沒有涉及不安定的因素，當前關鍵的問題是要引導小産權房向合理合法的角度發展。

　　國土部在召開的一次新聞發佈會上也表示，2012年將開始試點治理小産權房，為下一步大規模的清理做準備，同時在調查研究、清理試點和執法監察、嚴格防範、不讓小産權房繼續蔓延等方面同步推進。

　　莫天全強調，儘管政策上態度已經很明朗，但是目前建設在集體土地上的“小産權房”仍然沒有得到國家認可的房産證，這樣上市交易很難受到法律的保護。

　　協議模式

　　事實上，許多小産權房是村集體之間通過整合集體所有的建設用地和宅基地，然後再在整合之後的集體土地上建設的。“管理模式上大多是採取協議模式，即開發商通過和鎮政府或者村政府進行利益協調，雙方達成合作默契，以類似開發商的背景進行開發，和公開的土地招拍挂方式相比，這類土地省去了很多環節，主要由當地鎮政府或鄉政府和開發商自行商議。”陳國強告訴記者。

　　一般來説，開發商主要集中在一些中小型公司，因為沒有土地出讓金和各種稅費等條件的限制，這些小産權房在後期市政配套方面遠沒有商品房做得完善。然而，即便如此，小産權房還是突破了購買人群的限制，“規定只有在該區域具有宅基地資格的農民才能購買，但是現在市場上很多中心城區的人也開始購買。有些還買了好幾套，甚至有為將來養老準備的，這也為小産權房的存在提供了一定的市場。”業內人士告訴記者。

　　但這種龐大的市場需求，以及協議開發管理的模式也為未來埋下了隱患。

　　記者了解到，小産權房的流通轉讓目前存在很多的限制，因為小産權房只具備了普通商品房的使用性質，並不具法律性質，所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對小産權房是無效的，法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及小産權房的案件，購房人的權益很難得到維護。而這種隱患的存在直接影響關係著小産權房的清理。

　　對此，陳寶存坦言，雖然國土部門已經發文清理，目前來看，清理的方式應該多樣化，對已經成型的，大規模高端住宅來説，拆除的可能性很小。否則大規模拆除帶來的村民安置將影響社會穩定，“除非嚴重影響國家和城市的統一規劃，對於那些合理合規建設的小産權房，在補辦相關手續、補交相關費用之後應當給予相應的正式産權”。

　　“小産權房影響政府收入，擾亂市場秩序，目前清理只是為了保證增量不要上升。如果不能實現稅收和土地出讓金的合法化，就意味著土地收購儲備方法的失敗，對政府而言，補交土地出讓金使其合法化只是一種途徑。”易居房地産研究院企業研究中心經理周建成説，就像沒有準生證生孩子一樣，交了罰款仍然能上戶口。

　　但周建成並不贊同把小産權房引向保障房，周建成認為，小産權房的建房標準和配套標準都沒有達到保障房的要求，後期可能存在很多質量問題。當前應防止個別地區因為保障房項目沒有完成任務，而用小産權房充數的行為。