保利地産發佈2011年年報，全年營業總收入為470.36億，同比增長31.04%，營業利潤99.64億，同比增長34.21%，歸屬於上市公司股東凈利潤65.31億，同比增長32.74%，每股收益1.10元，利潤分配為每10股派發現金紅利2.15元，每10股轉增2股。

　　第一，業績基本符合市場預期，毛利率回升。公司營業收入以及利潤均基本符合市場預期，總利潤首次突破百億，因結算結構變化毛利率回升了2.95個百分點。12年毛利率的穩定甚至繼續上升仍然可期。10、11年結算均價均明顯低於當年簽約銷售均價，即説明在成本控制維穩的前提下，12年結算項目的利潤率仍然有走高的趨勢。11年底預收賬款達709.28億，預計鎖定12-13年EPS達1.66。

　　第二，財務控制有所改善但仍為短板，短期借款比例上升拉低業績。公司凈負債率長期處於高位水平，但今年明顯下降。短期借款的佔比大幅上升，為短期償債形成一定施壓，但公司182億的在手貨幣資金仍然充裕，能夠滿足23億的短期借款以及118億的一年內到期非流動負債。短期借款大幅提升一方面説明融資運作空間有所緊縮，另一方面也拉低了公司業績：由於短期借款産生的利息費用不能資本化，從而導致利息資本化率由99.09%下降至88.47%，拉低公司EPS約達0.1。

　　第三，拿地節奏放緩，管控能力保持強勢。11年隨著公司新開工面積達到峰值，公司已經開始放緩拿地節奏，並將關注點從拿地佈局到流通環節。11年新進入6 個城市，新增面積933 萬平。在連續的擴張進程中，公司的管控能力仍然十分引人注目。隨著行業集中度的逐步提升，公司寬泛的治理邊界為進一步順式擴張及擴張后的規模運轉奠定基礎。

　　第四，新開工大幅增長有望推升市場佔有率，商業地産初長成。公司11年已進駐城市的市場佔有率由去年的4.63%升至4.7%。12年市佔率有望繼續突破：11年新開工面積達1503萬平，同比增長50%，供給量的大力推進將助於強勢地位的鞏固。另一方面，商業地産業務已經初具規模。銷售額逾150億元，佔比達20.5%，持有運營收入超8億，實際運營面積超50萬平，這將催熟這一新興板塊的進一步發展。

　　第五，我們維持對保利地産的“推薦”評級。公司作為一線成長型開發商，在目前市場中有顯著的大企優勢，市場頹靡之下有足夠的防禦性，在實體市場復蘇的時刻又將首先受益，唯一需要警惕的即公司的財務短板。預計公司在12-13年EPS分別為1.40，1.69，對應PE8.14、6.74倍。我們看好市場集中度提升之下企業進一步成長的空間和能力，予以“推薦”評級。

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