海通證券首席經濟學家 李迅雷（資料圖）

　　中國中央政府對房價的調控始於2003年,即提出了六條調控措施,2005年又制定了國八條,2006年又制定了國六條。自2010年4月至今,調控力度一浪高過一浪,如出臺新國八條,從限購到擴大房産稅試點範圍等。而溫總理在近期的兩會上又提出“房價收入比”的概念,力促房價回歸合理價位。那麼,中國房地産近期是否會崩盤,出現斷崖式大跌呢？

　　預測房價拐點並無公認評判標準

　　對房價的研究,中國幾乎人人都是專家,因為房地産市場已經火爆了10多年,無論是投資、投機性買房者還是剛需或改善型買房者,都時刻關注房價的變化。但看了不少關於房價的分析報告,發現大多拘泥于供需關係分析預測或根據一些慣用指標來判斷房價的合理與否。

　　例如,房地産總市值/GDP是國際上公認的衡量房地産泡沫程度的一個指標,大約一個普遍的説法是09年國內房地産總市值接近90多萬億,而當年的GDP為31萬億,即為3倍左右,與美國08年次貸危機時相當。但這兩年來,房價漲幅明顯趨緩,而去年名義GDP的漲幅為17%,明顯超過房地産市值的增幅,故目前該指標應該略有回落;再者,日本房地産泡沫破滅時,房地産市值/GDP大約為4.6倍,故判斷房地産是否會崩盤,採樣不能只取一個國家。

　　又如,房地産投資的杠桿率也可以看成是房地産泡沫會否破滅的指標,目前中國的房地産開發貸款和購房按揭貸款的餘額佔信貸餘額的比重大約為20%,並不算高,且基本可控。當年日本房地産泡沫破滅時的該指標達到40%,而美國次貸危機的爆發,就是因為金融衍生品的不斷放大、杠桿率過高引起的。

　　再如,房價收入比更是作為判斷房價高低的重要指標,世界銀行曾在90年代對中國的建議是3-6倍的房價收入比是合理的。為此,不少人算出上海的房價收入比平均為15倍左右,故即便按6倍為合理房價水平,房價也應該下跌70%。上海及其他城市房價超高,是不爭的事實,我們同樣還可以用人均居住面積或空置率作為房地産是否供過於求或衡量剛性需求指標,如我國中國城鎮人均住宅建築面積約30平方米,比30年前增長了4倍多,人均住宅建築面積超過了日本、韓國和香港。即便是發達、富裕的歐洲國家,其城市人口的人均住宅面積也不過是36平方米,且中國的住宅空置率更名列全球前茅。但若對這些評價指標進行細化和分析背後的原因,或許就不能輕易得出房價將大跌的結論了。

　　首先,國家統計局公佈的我國居民收入這一數據是根據抽樣調查獲得,存在明顯的低估,即便按國家統計局公佈的資金流量表(實物交易)中數據,08年的住戶可支配收入總額為18.24萬億,比當時抽樣調查的居民可支配收入總額數據高出5.24萬億,以此來推算,去年居民可支配收入總額約低估了7.89萬億,即低估了27%左右。故實際的房價收入比會高一些。

　　其次,從房屋所有者的結構看,由於過去30多年來貧富差距的不斷擴大,富人擁有多套房屋的現象已經非常普及,有調查表明,中國富裕階層人均擁有房産3.3套,房産價值佔全部資産的72%。因此,人均居住面積達到30平米及空置率過高現象,並不能説明中國房地産已經供過於求了,因為富人將房屋作為投資品,而中低收入階層對房屋的剛性需求和改善型需求依然強勁。

　　第三,房價收入比究竟多少為合理,其實不應該有一個國際標準,因為不同國家的文化、習俗有差異性,如從歷史上看,農耕民族都看重房産的所有權,而遊牧民族則看重佔有權,習慣於租房。故東亞的房價收入比應該歐美的高才是,因為前者的投資性需求較大。

　　此外,還有些指標的確可以作為看空房價的理由,如中國人口撫養比的拐點已經到來,而當年日本人口撫養比拐點的出現,與房地産泡沫破滅的時間都在1990年左右。再從購房需求最強勁的30-39歲年齡人口結構看,中國自05年起,該年齡段的比重就一直在回落。但另一方面,中國城市化率又比較低,僅為50%左右,未來還有很大的提升空間,這又是支持房價上漲的有利因素。