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包括北京、上海、廣州等在內,全國已有近40個城市公佈了“房價調控目標”,除北京提出“穩中有降”之外,絕大多數城市的目標是“與GDP和居民可支配收入增幅挂鉤”,控制漲幅10%以內。
至此,隨著“房價調控目標”政策的塵埃落地,一個限制房價快速上漲的體系終於建立。
讓我們來看一下這個體系的構建圖:最上面的是行政手段,包括限購、房價調控目標、一房一價等等;中間是金融手段,包括提高首付比例、提高貸款利率、限貸等等;最下面是增加保障性住房供應等等。抑制投機、分流需求,這是這個體系的最大特點。
有了這個比較清晰的控制房價快速上漲的體系,我們完全可以相信今後房價不會再出現像前幾年那樣的瘋狂。但是,我們也要厘清一些片面的認識,提高對房價走勢的判斷。
有一種觀點認為,現在大多數城市公佈的“控制房價漲幅10%”,實際上是在誘導開發商提價,房價出現整體性的漲停板。但筆者以為這個觀點有點牽強。眾所週知,影響房價走勢有多重因素,其中需求和資金,是決定房價走勢最為關鍵的因素。就目前樓市的需求而言,一道限購令,可以説將樓市很大一部分需求擋在了門外,剩下的剛性需求,也在金融政策的擠壓下,所剩無幾。靠這樣一個有限的需求量來支撐房價的上升,即使10%的漲幅,也是十分困難的。同時,各個樓盤的開發商情況不一樣,有的家底殷實,有的可能捉襟見肘。面對當下如此低迷的成交量,撐不撐得牢,或者能撐多久,都是不可同日而語。所以,接下來的樓市發展格局,可能更像春秋戰國,各家演各家的,有會漲的樓盤,但更多的樓盤會保持平穩,也不排除會出現房價降10%以上的樓盤。
還有一種觀點認為,現在控制房價上漲,是不是意味著房價要調頭了。其實,早在這次房産調控初期,就有人提出樓市調頭論。當然,沒有一種商品是只漲不跌的,房子也不可能例外。但筆者以為至少短時期內還不可能。首先,是由於我國一線城市的土地稀缺,再加土地財政的制約,決定了土地不可能低價出讓,這就給了高房價一個充足的理由。其次,隨著我國城市化進程的不斷推進,高收入人群不斷增多,以及受傳統觀念的影響,商品房的需求總是保持一個上升趨勢,只要政策、資金等外部環境許可,需求隨時會爆發。當然,隨著保障性住房推進,樓市需求會出現大量分流,但這需要時間。也許,保障性住房惠及大多數民眾之時,可能就是房價回歸之時。(記者 幹國榮)