豪宅市場鬆動 房企負債新高 成交持續回調

　　樓市隱現新一輪降價促銷潮

　　記者 王濤 高偉 北京報道

　　政策高壓之下，向來價格堅挺的豪宅市場出現下行跡象。《經濟參考報》記者調查發現，近期一線城市多個豪宅項目開始鬆動降價。業內人士認為，銷售壓力下的“以價換量”已延伸至豪宅市場，凸顯多數房企資金面惡化，並強化了樓市將迎來新一輪降價促銷潮的信號。

　　市場 多個豪宅項目價格開始鬆動

　　當住宅市場遭遇持續從嚴的宏觀調控政策而逐漸下行時，豪宅市場也開始出現鬆動跡象。

　　日前，奧園地産宣佈，公司正與獨立本公司及其關聯人士的第三方，就出售北京長安8號51%權益接洽並進行磋商。“長安8號”地處北京CBD核心區域，曾經“四度易主”，此番拋售股權不由引發業界對其資金鏈的擔憂。

　　隨後，儘管奧園首席財務官林錦堂否認了項目出售是因公司現金流的問題。但根據奧園地産3月份公佈的2011年報，公司流動資産“銀行結余及現金”部分為8.77億元，與2010年22.03億元同比下降60%。公司流動負債中“短期銀行借款”為26.16億元，與2010年13.60億元同比上升48%。同時，流動比率由2010年2.0下降至1.5。

　　據悉，長安8號在2010年一季度面市後，回籠資金不足10億元，至今也未啟動第二期銷售。而該項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，總計約30億元。這個著名的豪宅項目如今被媒體稱為“燙手山芋”。

　　奧園地産負責人公開表示，儘管長安8號項目地段優越，稀缺性明顯。但由於北京是受調控影響比較明顯的區域之一，在當前大環境下希望通過這次股權轉讓，將公司的投資佈局有所調整。“未來主要佈局在一些受政策環境影響比較小、剛性需求比較大的城市。”

　　記者發現，一線城市近期關於豪宅項目鬆動降價的消息頻頻傳出。上海陸家嘴頂級豪宅之一新鴻基凱旋濱江園3月23日開盤均價16萬元/平方米，而非之前業界猜測的天價30萬元，低於鄰居湯臣一品17萬/平方米在售價格。佘山別墅區招商佘山瓏原近期推出20套低特價疊加和聯排別墅，主體7折到8折。上海兩大豪宅區一個“低價開盤”，一個特價房促銷。

　　3月份，深圳豪宅市場價格同樣在下調，單價“萬元起降”。中國房産信息集團黃丹告訴《經濟參考報》記者，銷售壓力迫使豪宅開始以價換量，近期龍頭企業在豪宅項目上營銷動作頻頻，上半年“去存貨、搶現金”將成為一線房企銷售主基調。“一方面以價換量，爭得客源和現金，一方面為未來進一步擴張做戰略準備。”

　　另外，黃丹介紹説：“近期改善型客戶在開發商促銷下緩步入市。2月多個城市改善型産品佔據銷售排行榜前列，主要是近郊經濟型別墅項目，價格屬於中檔。相較市中心總價高面積小，這些項目總價適中，相對性價比較高，吸引改善型需求入市。”

　　資金 上市房企負債率達10年高點

　　在豪宅項目促銷降價增多的背後，上市房企的日子越發難過。年報數據顯示，在目前已披露2011年業績的房地産上市公司中，負債率高企和資金鏈進一步緊繃現象愈加明顯。業內分析認為，這種趨勢將在今年一季度得到進一步強化。

　　從資産負債率來看，北京中原市場研究部統計數據顯示，截至3月22日，已披露年報的37家上市房企的負債水平明顯上漲，總負債額度達到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負債率也有明顯上漲，2011年平均已經達到了72.3%，為近10年來最高。報告認為，往年房企可依靠高房價和由此帶來的現金流緩解高負債的壓力。但2011年嚴厲的調控導致的越來越慘澹的經營狀況正將一批地産企業逼入絕境，其籌錢的多條通道卻不斷遭遇封堵。

　　從現金流狀況來看，WIND數據顯示，截至3月25日，按照申萬一級行業分類，兩市已有共計48家房地産上市公司公佈了2011年年報。截至2011年末，這48家上市公司的經營活動現金流量凈額為-124.5億元，其中，億城股份、首開股份等房企經營活動現金流量凈額同比持續減少。截至2011年末，48家房企現金及現金等價物凈減少了42.6億元，而去年同期則凈增加了20.6億元。

　　今年一季度全國房地産開發企業資金狀況可能進一步惡化。上海易居房地産研究院一份最新的研究報告認為，根據2012年1至2月份房地産市場開發與銷售數據，除去季節性因素的影響，商品房銷售仍會同比下降，預計2012年一季度，房地産開發企業資金緊張的問題將會惡化，可能接近甚至低於2008年水平。

　　在銷售不暢、資金吃緊的情況下，多數房企放緩拿地進程並在融資市場頻頻發力。根據中國指數研究院最新的一份研究報告，最近幾個星期，重點監測房企掀起了融資小高潮，中海、雅居樂、新鴻基、九龍倉、碧桂園等港股企業通過股權和發債進行融資，而萬科、首開等A股房企受政策影響主要通過信託和貸款進行融資。

　　北京中原市場研究總監張大偉告訴《經濟參考報》記者，調控壓力大，房企業績分化，庫存增加、利潤減少成普遍現象。在現金為王的形勢下，上市房企需要降價換量。雖然目前銀行對首套房購房貸款出現了下調利率，但是開發貸等依然偏緊，企業要想更好發展依然需要以價換量。

　　研判 二季度或再迎打折降價潮

　　在資金鏈條緊繃的情況下，開發商們紛紛加大了推盤和銷售力度。數據顯示，多個熱點城市成交量已逐漸回調，業內預測，下季度將迎來新一輪打折降價潮。

　　從上市房企銷售量來看，保利、金地、中海等大型房企2月份的銷售量上升明顯。公開資料顯示，2012年2月，保利地産實現簽約面積37.79萬平方米，同比增長69.53%。金地集團2月實現簽約面積11.9萬平方米，簽約金額12.3億元，同比分別增加112.2%和85%。中海地産2月份實現房地産銷售額約106.9億元，實現銷售面積64.5萬平方米，環比大幅上漲232.7%和152%，今年前兩月累計實現房地産銷售額139.1億元，同比增長42%。

　　截至2012年2月底，中原監測到的標桿房企在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米，較上月小幅回落2%。相對於2011年6月底，標桿房企的庫存量增加56%，庫存壓力仍較大。在庫存壓力下，自今年以來，保利、招商、恒大、富力等房企陸續啟動較大規模的降價促銷活動。

　　進入3月，一些熱點城市量升價跌的趨勢更為明顯。中國指數研究院最近的一份研究報告披露，3月各地樓市促銷大增，剛需逐漸釋放，成交量呈現上漲趨勢。最近一週(3月12日至3月18日)的交易數據顯示，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內的重點城市中，除天津同比2011年周均略有下降，其餘城市成交量皆上漲。其中杭州(不含蕭山余杭)漲幅最大，達205.48%。南京漲幅超過150%，同時其他多個城市漲幅也在100%上下。

　　以北京為例，北京住建委網站公佈的網簽數據顯示，3月中上旬(3月1日至20日)北京全市純商品住宅網簽總量為4206套，與2月份全月的成交量相比大幅上漲了41.5%，與去年3月份同期的成交量相比也上漲了近17%。房價方面，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，3月中上旬北京純商品住宅的成交均價為18800元/平方米，與上月同期相比下跌了1.3%，比去年同期的房價下跌了2.7%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，當前市場成交量的回漲是建立在房價回調和首套房貸利率優惠的基礎之上，在目前樓市庫存量依然居於高位的前提下，購房需求的平穩釋放並不會改變目前“供大於求”的市場現狀，預計未來三個月，北京住宅成交量將依舊保持上漲態勢，房價繼續保持穩中有降的趨勢，首次購房人群依舊是購房主力。

　　上海易居房地産研究院上述報告認為，在外部融資環境難以顯著改善的情況下，房地産企業通過降價促銷回籠資金，依然是緩解資金壓力的主要路徑。預計新一輪的打折降價潮，還將在未來二三個月內大範圍持續展開。張大偉預測，在6到12個月內房價還可能有10%到20%的下調，而部分已經降價到位的項目可能會逐漸獲得市場認可。