大幅度增加百姓收入和加大調控力度使得房價出現平穩合理下降,兩頭並進來達到合理的房價收入比是現實有效的出路

　　房價收入比應成為住房政策設計中的重要指標,目前一線城市房價收入比高達15倍以上。(3月22日《人民日報》)

　　兩會記者會上,溫家寶總理説“什麼叫房價合理回歸?我以為合理的房價,應該是使房價與居民的收入相適應,房價與投入和合理的利潤相匹配。”這段時間關於“房價收入比”與“合理房價”的話題成為各界熱議的話題。

　　房價收入比,是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認為,合理的房價收入比的取值範圍為4～6,若計算出的房價收入比高於這一范圍,則認為其房價偏高,房地産可能存在泡沫,高出越多,則存在泡沫的可能性越大,泡沫也就越大。

　　根據國家統計公報,2011年全國城鎮居民人均可支配收入21810元,按照三口之家兩個就業人員計算,一個三口之家年收入為4.4萬元左右。按照房價收入比6倍計算是26.4萬元,再按照一套房90平方米計算,全國城鎮平均房價應該在3000元/平方米左右,這就是全國城鎮的“合理房價”。

　　2011年北京人均收入3.29萬元,按照上述計算,其“合理房價”應該在4440元/平方米左右；上海去年人均收入為36230元,其合理房價應該為4830元/平方米左右。當前北京、上海房價高出“合理房價”的5～10倍。

　　從全國70個城市包括縣城城區來看,平均房價在3000元/平方米左右的這個“合理房價”,當前已經基本達到。除了沿海地市級城市房價略高外,中西部以及東北地區地級市城市房價基本在3000元/平方米左右或者以下。現在的關鍵問題是,一線城市北上廣深中心城區房價和二線城市、省會城市房價收入比較高,這些城市房價要回到總理説的“合理價位”難度較大。

　　出路在哪?僅僅依靠房地産調控使得房價達到6倍的房價收入比是否可行?試想,如果房價降到“合理價位”,房價跌幅就不是50%的腰斬問題,而是要跌幅要在70%以上。這將帶來多方面影響。長期依賴房地産發展的經濟絕對受不了；政府的土地財政和房地産稅收受不了；銀行的房貸風險受不了；大多數有房産者心理也難以承受。

　　筆者有兩個觀點:首先,10年形成的房價畸高現狀,要求樓市調控在一兩年內完成是不現實的,至少需要經過較長時間的調控,才能把高房價調控下來。

　　其次,通過大幅度增加百姓收入和加大調控力度使得房價出現平穩合理下降,兩頭並進來達到合理的房價收入比是現實有效出路。因此,要儘快出臺收入分配製度方案,盡可能增加百姓收入,通過較大幅度增加百姓收入來縮小房價收入比過大的局面,同時,還能夠大大減輕為達到“合理房價”而要求房價單邊下挫帶來各個方面的壓力。另一邊堅持三至五年的調控,使得高房價降下來。這種收入增加和房價下降兩頭並進措施是實現合理房價的最佳方案。有城市曾經提出房價調控的兩個指標:一是城鎮雙職工家庭平均6～7年收入能買套60～70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房價格增速低於主城區城市居民人均可支配收入增速,可供借鑒。

　　當然,我們還要注意到,總理在闡述“合理房價”時講到的另一個因素:房價與投入和合理的利潤相匹配。現在土地價格如此高,如果按照上述只考慮家庭收入計算出的“合理房價”,那麼,連土地成本都不能覆蓋,開發商更不用説利潤了。賠本蓋房子,哪個開發商願意呢?（