——3月14日SOHO中國就2011年公司業績答記者問摘要

　　記者：今天早上溫總理説宏觀調控不會放鬆，房價還沒有降到合理的水平上，要跟居民收入相對應，還要跟投入、跟利潤相匹配才可以考慮放鬆調控。我想問一下，房價要回落到什麼水平，才符合溫總理所説的水平呢？

　　潘石屹：總理講的房價與居民收入不匹配，是住宅房價。我們一直認為住宅房價高了，無論從租金回報率還是家庭收入去衡量，房價都高了。我們是這樣説，也是這樣做，幾年來沒有買過住宅用地。

　　我們是做商業地産開發的，我們是做辦公樓和商鋪的，辦公樓和商鋪的價格跟居民的收入也沒有太大的關係，衡量辦公樓跟商鋪投資價值的高低只有一個指標，就是租金回報率。世邦魏理仕的數據，去年第四季度，北京的辦公樓租金上漲了50.8%，空置率降到了最低點。

　　溫總理的講話我堅決支持，過去兩年我就不斷地説，普通住宅的價格太高了。衡量的標準有兩個：第一個就是，住宅的房價和居民的家庭收入的比是不是脫離了；第二個就是，如果是把住宅作為一個投資産品，它的回報率到底有多少，像北京、上海，都不足1%了。你看看商業地産，基本上都在7%以上，最高的達到13%。

　　記者：2011年SOHO中國沒有完成銷售目標，這背後原因是什麼？

　　潘石屹：SOHO中國上市5年、成立17年來，第一次沒有完成銷售目標，只完成了109億元。我們認為去年是最困難的一年，第一個原因是限購政策，住宅市場懸崖式的下跌。第二個原因、也是對我們影響最大的原因是信貸緊縮，我去了幾個地方，民間資金非常緊張，高利貸後遺症常有發生。我到溫州去的當天，他們説跳樓的就有六個人，都是因為放高利貸。去年望京SOHO、丹棱SOHO、SOHO中山廣場都是7、8月份以後才拿到的預售證，正好趕上下半年的銀根緊縮。

　　但今年銷售情況就完全不同了，2月份，我們的銷售狀況就有明顯改善，賣了大概3.8個億。而在上個週末，星期六、星期日各銷售了一個億。我們的商業模式取決於兩個因素：第一，最基本的因素就是租金是否上漲，如果是租金下跌，回報率低就沒有吸引力。第二，在租金上漲的情況下，銀根會不會是一個寬鬆的環境，如果銀根太緊，儘管購買了SOHO的房子可以賺錢，可是由於自己沒有錢，市場上的錢很少，也是完成不了的。

　　最近，央行把存款準備金率降低了0.5%，市場上面就多了4000億元人民幣的資金。而且周行長在講話中説，今年存款準備金下調還有很大的空間。所以從1月份到今天為止，我們的銷售呈直線上升的趨勢。我們今年有300億元人民幣的可售項目，對今年完成230億的銷售非常有信心。

　　記者：很多地産公司在發高息債券，SOHO卻一直採取相對保守策略，為什麼？

　　潘石屹：我們處於凈現金狀態，負債率控制的比較低，因為我們覺得未來市場和政策風險都有，負債率不能太高，而且負債高的時候，很多機會就抓不住。如果是在銀根稍微鬆動的情況下，我們可能沒有收購外灘8-1項目的這個機會，正因為兩家上市公司，一家是綠城、一家是正大，他們的資金出了問題，才給我們提供了這個千載難逢的機會。

　　做生意一個很簡單的法則，就是市場高的時候要銷售、要出貨，市場低的時候要進貨、要進土地、進項目。去年年末，我們的賬面現金是157億元，現金非常充足，今年我們的收購目標是100億元。