李樂

　　國務院總理溫家寶3月14日“房價調整遠遠還未到位”的表態，讓樓市調控政策未來口徑再度“撲朔迷離”。儘管再出臺整體性樓市調控政策的可能性不大，不過，住房和城鄉建設部（下稱“住建部”）已經開始細化多項樓市調控的配套政策，以鞏固成果，促進房價合理回歸。

　　目前，住建部已經抓緊研究制定專項支持普通商品房建設的配套政策，以增加普通商品房在市場的供應量。同時，作為房地産調控部際聯席會的&&部門，住建部業已提出，提高地方土地出讓收益用於保障性住房建設的比例，具體幅度相關部門已在探討之中。

　　在此之前，北京、上海等地房地産市場相繼出現樓市成交回暖跡象，成交量的“回漲”令開發企業預期“房價調整”已經初步到位。然而，現在的一切似乎足以證實，在“房價調整到位”這一問題上，市場和政府的認知“差距尚遠”。

　　配套“中低價位”

　　“關於樓市調控的政策儲備工作，我們一直在做，現階段主要是一些配套政策的制定和落實。”3月15日清晨，住建部一位官員向《中國經營報》記者證實。在此之前一天，溫家寶在出席十一屆人大五次會議記者會時明確表示，“房價調整還遠未到位”。

　　這並非是新的“政策口徑”。多位住建部內部人士向記者表示，在3月14日溫家寶總理記者會表態前，這一“基本判斷”就已經做出。住建部在佈置2012年房地産調控和住房保障工作任務時，也是基於這一“基本判斷”開展工作。

　　目前，“新政策”主要集中于“中低價位普通商品房供應”和“保障性安居工程資金來源”兩個方面。前者的供應量將直接影響房地産價格的總體水平，而後者則關係到房地産市場需求的分流。

　　“姜偉新部長在佈置2012年住建部主要工作時，已經明確表示，要加緊研究制定專門針對中低價位普通商品房建設的支持政策，目前，該項工作已經開展。”前述住建部官員向記者表示。

　　記者了解到，上述專項支持政策可能包括優先辦理中低價位普通商品房的規劃、建設、預售的行政許可、考核中低價位普通商品房的供應比例、細化中低價位普通商品房的認定標準等內容。這些政策將用以確保中低價位普通商品房供應量的“進一步提高”。

　　中國房地産學會會長陳國強向記者表示，如果中低價位普通商品房供應量進一步加大，當地房價的總體水平將很難出現“回漲”的局面，“對於確保成交量回暖而房價不反彈，具有重要意義。”

　　加大“輸血”保障房

　　在加緊研究制定專項支持中低價位普通商品房建設政策的同時，作為房地産調控部際聯席會的&&部門，住建部已經提出，要進一步提高土地出讓金收益用於保障性住房的比例，以確保保障房的“足量供應”，實現“應保盡保”。

　　此前，財政部、國土資源部等部門共同下發文件，要求地方土地出讓所得收益的10%定向用於支持保障性住房建設，並納入地方財政預算進行管理。“就是要在這個基礎上再提高，這項工作，也是姜偉新部長佈置的2012年的八項重點工作主要內容之一。”前述住建部官員向記者表示。

　　不過，相比于專項支持中低價位普通商品房政策，提高土地出讓金輸血保障房的比例，則需要在房地産調控部際聯席會上進行協調。具體提高的幅度要與財政部、國土資源部共同協商後確定，然後由相關部門聯合下發文件。

　　房地産調控部際聯席會設立於2004年前後，由原建設部&&，國家發改委、財政部、監察部、人民銀行、銀監會、國土資源部、國家統計局等中央部委組成，是負責房地産調控政策橫向協調聯絡機制。

　　2012年1月，國務院保障性安居工程領導小組在北京和全國各省、自治區、直轄市、計劃單列市和新疆生産建設兵團簽訂了2012年全年開工建設700萬套以上、竣工500萬套以上的保障性安居工程任務。姜偉新在內部會議上表示，儘管開工量較2011年有所下降，但資金需要量將超過2011年。

　　“我個人認為，這是一個‘雙保險’的政策取向，由於2011年的房地産市場遇冷，土地市場低迷，很多地方的土地出讓金收入下降，通過提高比例，可以保證用於保障性住房建設的資金絕對值不會降低，使資金有所保障，另一方面，對於那些土地出讓金收入沒有下降太多的城市，提高比例又可以增加保障性住房的建設資金。”一位不願具名的住建部系統學者稱。

　　“回歸到位”認知差異

　　“我們傾向於用市場的反應來判斷房價是否回歸到位了。”面對記者關於房價“回歸到多少才算合理”的問題，正在籌劃香港上市的旭輝地産副董事長林偉表示。他的判斷標準是成交量，如果説成交量增加了，則説明了市場對房地産價格的調整幅度已經認可。

　　林偉的説法代表了不少開發商的基本預期。在接受記者採訪的過程中，首創置業、合生創展、中化方興等大型房地産開發企業的銷售負責人均表達了類似的看法。

　　來自北京住建委、中原地産、我愛我家等機構的統計數據顯示，3月上旬(1日~10日)，北京新建住宅簽約套數為1743套，環比上漲34.7%，二手房住宅簽約為2911套，環比上漲了138%，合計總簽約為4654套，環比上漲了85%。數據顯示回暖“明顯”。

　　搜房網長年為樓盤組織“看房團”服務，從看房團的人數上，也可以感受到成交量的回暖。該機構相關負責人向記者表示，從2月開始，通過網絡平臺組織的看房團的人數較1月環比上漲幅度超過50%以上。而樓盤詳情頁的瀏覽量也達到了2009年以來的“峰值”。

　　“我們通過網絡平臺把有購買意向的買房人集合起來，然後與開發商談判價格，通常情況下，開發商讓利的幅度還是比較理想的。這也是一個市場供需雙方價格的談判過程，房地産市場牛市的時候，這種談判通常是不可能實現的。”該機構相關負責人向記者表示。

　　然而，這一切能否説明房價已經調整到位，卻沒有統一答案。3月14日，國務院總理溫家寶在表態“房價調整遠未到位”的同時，已經把“房價與收入保持在合理水平”作為“到位”的標準之一。中原地産首席分析師張大偉表示，按照這樣的標準，目前的房價應該平穩下調10%~20%以內的基礎上，居民收入上漲10%~20%，房價和收入才能達到相對匹配。