每經記者 葉書利 發自北京

　　沒等到樓市調控政策的鬆動，房價自己先有了鬆動的跡象。

　　今年年初，曾有開發商向《每日經濟新聞》記者表示，“國十條”發佈已近兩年，去年開始不少地區房價也出現了停漲甚至下跌，所以冀望3月的 “兩會”會傳出政策鬆動的聲音。然而，國務院總理溫家寶兩天前關於房價的堅決表態，徹底打破了他的幻想。

　　昨日 (3月15日)，《每日經濟新聞》記者匯總相關業績數據後發現，今年前2個月，萬科、恒大、保利、金地等一線房企的銷售均價，較去年下降約一成，其中金地的下降幅度最高，達24%。

　　萬保恒金均價齊降

　　數據顯示，2011年，萬科實現銷售面積1075.3萬平方米、銷售金額1215.4億元、項目平均售價11303元/平方米。而今年1~2月，該企業累計實現銷售面積190.9萬平方米、銷售金額190.5億元，項目銷售均價9979元/平方米，比去年均價下滑了11.7%。

　　保利的“降勢”同樣明顯。

　　2011年，保利實現簽約面積650.29萬平方米、簽約金額732.42億元、銷售均價11263/平方米。今年1~2月，公司實現簽約面積50.28萬平方米、簽約金額51.28億元，銷售均價降至10199元/平方米，比去年均價下調了9.45%。更值得關注的是，2月銷售均價甚至下跌至9569元/平方米。

　　恒大也是如此。今年1~2月，其項目銷售均價為6154元/平方米，相較于2011年的6590元/平方米，下降了6.6%。

　　金地的銷售均價的降幅更是“驚人”。《每日經濟新聞》記者梳理髮現，2011年，金地累計實現簽約面積223.6萬平方米、簽約金額309.2億元、合約銷售均價13828元/平方米。2012年前兩個月，對應的數據分別是15.6萬平方米、16.4億元、10513元/平方米。就銷售均價而言，已較2011年下滑了24%。

　　專家：還有降價空間

　　在鏈家地産市場研究部分析員馮聯聯看來，中央高層關於房價的表態，分別向地方政府、消費者及開發商傳遞了不同的強烈信號。對地方政府來説，意味著地産調控政策仍將持續，未來地方政府片面放鬆調控的概率大幅降低；對房企而言，預計部分開發商的觀望心態將會減弱，“硬扛”策略難以持續，降價跑量或成為越來越多企業的選擇；對於消費者來説，將進一步強化看跌後市的心態，降價需求將更明確。

　　合理的房價，應與居民的收入相適應。北京中原市場研究部總監張大偉在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，世界銀行和聯合國人居中心分別得出的 “合理的住房價格”支出，應該為每個家庭3~6年和4~6年的收入，而目前我國多數城市的房價收入比，遠遠高於這個標準。

　　張大偉向記者細算了一筆賬。以北京為例，目前以北京郊區為主的普通商品房，成交均價約在1.8萬元/平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。如業主首付80萬元，貸款100萬元買此套房，貸款期限為20年，利息成本高達86.8萬元。也就是説，業主購買一套180萬元的房産，最終的真實支出為266.8萬元(這還不含其他稅費)。北京市統計局數據顯示，2011北京城鎮居民人均可支配收入達到32903元，以三口之家計算，年收入在12萬元左右。因此房價收入比在22倍左右。

　　中國發展研究中心房地産研究所所長謝逸楓進一步向記者分析説，理論上講，如果要讓房價與居民的收入相適應，目前北上廣深等一線城市中心城區的房價，還有很大的下降空間。根據他的測算，一線城市至少還需下降50%~60%、一線城市郊區需下降30%、二線城市需下降40%、三四線城市需下降30%。

　　將迎來大面積降價？

　　除了嚴厲的調控政策，很多房企自身面臨的生存環境，也讓其面臨降價壓力。

　　《每日經濟新聞》記者根據匯總的相關銷售數據發現，今年1~2月，萬科、保利、恒大、龍湖、綠城、雅居樂、金地、世茂房地産等8家房企，分別實現銷售額190.5億元、51.28億元、42.4億元、33.1億元、36億元、41.8億元、16.4億元、29.8億元，與去年同期相比，降幅分別達37.4%、30.73%、70.3%、54.8%、60%、37.6%、29.7%、31.1%。

　　與此同時，中原集團研究中心監測的數據顯示，截至2012年2月末，全國商品房待售庫存面積達30526萬平方米，比2011年末增加3332萬平方米，整體庫存積壓增加了10%左右。另一組監測數據顯示，截至2月底，10大標桿房企在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米，雖較1月小幅回落2%，但是與2011年6月底的數據相比，庫存量大增56%。

　　此外，今年3月以後，多家房企面臨的地産信託兌付高峰也將如期而至。

　　張大偉指出，預期未來6~12個月內，房價將繼續下調10%~20%，部分已經降價到位的項目可能會逐漸獲得市場認可，成交量有望逐漸釋放。

　　事實上，《每日經濟新聞》記者採訪獲悉，目前龍湖、保利、萬科、招商等開發商皆已開始降價促銷。