12個城市中有6個城市的庫存持續一個多月呈下降走勢

　　我們看到，1月底/2月初以來，我們追蹤的12個城市中有6個城市的庫存水平（已推盤但尚未售出的面積）呈下降走勢；其它幾個城市的庫存也開始企穩或增速放緩。我們認為，部分城市庫存下降可能是新盤規模少於2010年一季度和2011年一季度平均水平所致，但廣州、南京、蘇州、杭州和寧波等新盤規模較大城市的庫存下降則在更大程度上地體現了銷售去化率的改善。如果這一趨勢在未來幾週持續，可能會給我們關於庫存在2012年三季度初觸頂的預測帶來上行風險。需要指出的是，新盤規模難以估算，尤其是在房地産行業融資日益依賴於影子銀行系統的情況下。

　　定價能力不會迅速恢復，但是一個重要的積極信號

　　庫存週期的轉變並不意味著開發商的定價能力迅速恢復，以2008年下行週期為例：大多數城市庫存在2008年底和2009年初觸頂，但房價在2-4個月之後才開始反彈。此次定價能力的恢復可能會更遲，因為：(1)投資需求仍受到政策限制，這些措施可能會持續；(2)部分城市的絕對庫存水平也高於上次峰值。但是，我們認為庫存的下降是供需形勢的一個重要拐點，特別是在考慮到以下方面的情況下：(1)部分需求受到限購令的的抑制，當調控政策逐漸放鬆時可能會迅速反彈；(2)如果未來幾週庫存下降趨勢持續，拐點的出現可能早于我們和市場的預期。

　　首選股：恒大地産、龍湖地産、華潤置地；中南建設(000961,股吧)和魯商置業

　　我們維持積極看法，預計隨著未來12-18個月行業基本面復蘇（承受能力和供需格局改善），房地産板塊估值將反彈至歷史均值與較均值低1個標準差的中間水平。對再融資的擔憂和獲利回吐如導致短期股價疲軟，我們建議投資者逢低買入。海外/內地上市的首選股：買入恒大地産（位於強力買入名單；3333.HK)、龍湖地産(0960.HK)、華潤置地(1109.HK)/中南建設（位於強力買入名單；000961.SZ）和魯商置業(600223,股吧)（位於強力買入名單；600223.SS）。