我在“兩會”之前就撰文指出，在今年的“兩會”上，由於中央政府對房地産宏觀調控政策不動搖，其態度是十分堅決的。在這種情況下，房地産開發商及地方政府不會糾纏在當前房地産宏觀調控政策如何鬆綁上，而是會另辟蹊徑來打破當前中央政府的房地産宏觀調控政策。因此，房地産開發商及相關的既得利益集團可能把重點放在如何來把他們所製造的“剛性需求”作為政策的突破口。可以説，無論是從一些政府官員的言論，還是一些房地産開發商代表所謂的提案來看，他們已經找到這個對房地産宏觀調控政策鬆綁的突破口。

　　因為，無論是從今年的政府工作報告來看，還是中央一些高層領導人的講話來看，當前房地産宏觀調控目標已經十分清晰，其調控的態度也十分堅決。比如在政府工作報告中，就今年房地産宏觀調控的任務來看，主要表現為以下幾個方面的內容。一是當前讓國內房地産市場價格回歸合理水平的這一個目標堅決不會改變。所以，任何地方政府希望用軟性對抗政策來讓當地房地産政策鬆綁的措施都為中央政府一一得以糾正；二是既然要讓住房的價格回歸合理就得嚴厲遏制住房投機與投資需求，要做到這點不僅當前的住房信貸差別化政策會進一步強化，而且今年的報告中還強調對房地産稅收制度改革來做到這點；三是如何加大普遍商品房的供給；四是進一步落實保障性住房建設及完善相關的保障性住房制度安排。

　　對於今年報告房地産內容的理解，上海市委書記俞正聲更概括得十分精闢，即“上海房地産市場發展方針是‘三為主’，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品房為主，這是上海樓市將長期堅持的方針，不是短期的”。可以説，這不僅是當前及未來中國房地産市場發展的目標與共識，也是當前與未來中國房地産市場能夠持續健康發展的基礎。中國的房地産市場就得轉型到以消費為主導的市場來。既然中國住房市場在性質上發生根本性轉變，那麼如何鼓勵居民住房消費，既可改善居民的基本居住條件與增加他們居住福利，也同樣是中國未來城市化進程中推動經濟增長的動力。所以，如何通過各種優惠政策讓購買首套住房的居民進行市場也就順理成章了。不過，無論是通過信貸優惠或利率優惠，還是通過稅收優惠來鼓勵購買首套住房居民進入這個市場必須有幾個前提條件。

　　一是住房投資與消費沒有區分的市場，由於投資炒作者出價水平永遠是高於住房消費者，在這種情況下，這個市場最後一定會只剩下住房投機炒作者而住房消費者基本擠出，從而使得該市場成了一個投機炒作為主導的住房市場。如果這個住房市場沒有轉型，政府只是鼓勵或採取優惠政策鼓勵首套住房購買者進入市場，或住房市場價格沒有回歸到合理水平，那麼這個時候進入住房市場首套住房購買者就進入一個高房價的市場，他們就可能成為這個巨大房地産泡沫最後一棒接受者。這不僅對這些首套住房購買是不公平，也可能這種價格進入他們根本承擔不了，優惠政策所起的作用十分有限。因此，任何優惠政策鼓勵首套住房購買者進入，一定是讓住房市場性質發生根本性轉變，一定是讓住房價格回歸合理。這是首套住房購買者進入第一個前提。

　　二是當前所提出的各種鼓勵首套住房購買方案，都是建立在一個不成立的假定基礎上。即個人購買首套住房只是會消費而不可投資。但實際上這個假定是不成立的。因為購買第一套住房，如果沒有事中及事後的限制，購買第一套住房同樣可用作投資，只不過，其投資融資杠桿小一些而已。美國95%以上居民只是持有一套住房，很少人是持有兩套以上住房的。但是2008年美國次貸危機同時是購買第一套住房者過度信貸所引起的結果。所以，要讓購買第一套住房的居民把住房只作消費就得採取嚴格的事中及事後限制的稅收制度。政府可以用優惠政策鼓勵居民購買第一套住房，但是如果這些用政府優惠政策購買住房只是為交易或投資，那麼就得用嚴重住房交易稅及住房交易所得稅把這些交易的收益通過稅收把其收回。只要住房交易無利可圖，那麼政府用優惠政策鼓勵第一套住房購買者進入才有意義。否則，人們利用優惠政策以一套住房方式投機炒作同樣會盛行。

　　三是有人提案認為，銀行要採取讓利的方式，以優惠利率讓購買第一套住房購買者進入市場，並希望這種優惠利率回到2009-2010年水平。其實這樣提案思考參考點是在房地産泡沫吹大巨大時期。而在2003年之前住房按揭利率一直在銀行準利率之上。一般的情況下也是利率優惠到9折，如果要銀行按揭貸款利率到7折，假定不考慮銀行承受能力，其方案出發點也是司馬昭之心路人皆知。而且在2010年之後國內銀行的利率條件發生了很大變化，銀行至多在利率9折的情況下可保本，否則把按揭貸款利率降到9折以下，銀行是無利可圖，甚至虧損（比如利率降到7折）。在這種情況下，除非政府政策性強制，否則銀行是不願意進入該市場。這時購買住房者的貸款會就十分困難。如果政府政策性強制，那麼這種強制所造成的虧損同樣會其他的方式讓政府或整個社會來買單。因為，這種政策性利率優惠強制，也就是政府通過管制的方式把存款人利益轉移給貸款。政府這樣做公平嗎？

　　總之，發改委今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策沒有什麼不可，但必須建立上述幾個前提條件上。如果沒有上述前提條件，政府所謂的優惠條件可以讓首套住房購買者進入一個高房價，讓當前這個巨大房地泡沫讓他們接盤。同時，購買一套住房也可用做投資，就在於有沒有事中及事後限制。如果沒有這些限制，購買一套住房投機炒作也可盛行。而利率優惠政策不僅要考慮購買住房貸款人的利益，也得考慮銀行存款人的利益，政府不可把這種利率優惠成了存款人利益向貸款人利益轉移機制。這種利益關係也要平衡。