　　《每日經濟新聞》記者近期針對大一山莊和陽光城的調查研究發現，這兩個項目的背後，恰恰代表著兩種截然不同的房地産商發展模式。在當前的調控環境之下，以往代表著“保守”的大一山莊類型的房地産商，現在過得相對滋潤；反而是那些以前積極開拓、增加市場供應的陽光城類型的開發商們面臨財務上的壓力。這到底是什麼原因，這種狀況發展下去又會出現什麼樣的結果？

　　快速開發更適合行業高峰期

　　在行業發展的高峰期，一些房企通過對外融資迅速擴大開發規模，拿到更多的地，快速開發、銷售，資金迅速回籠，然後還款、支付資金成本，再去拍更多的地。如此循環，在地價、房價都逐漸上升的市場環境下是完全行得通的，而且可以讓企業獲得超過其本身資金實力的發展速度。

　　這也是內地不少房企在房地産行業“黃金十年”時期的操作方法，即快速開發模式。但值得注意的是，這一模式是建立在“快速”的基礎上，由於資金成本較高，要求這種模式佔用資金的週期應盡可能的短，於是開發與銷售都必須是快速地完成。一旦其中哪一個環節出現了問題，或者如目前這種市場環境中，房屋銷售放緩，房價停漲甚至出現下跌，則那些擴張過快的房企就極可能面臨資金鏈的風險，甚至出現斷裂。

　　隨著調控的深入，從去年下半年開始，市場中已經頻頻出現開發商資金壓力等方面的報道，更令人擔憂的是，2008年金融危機前後的中小開發商跑路潮又初現端倪。這種現象蔓延的結果，則是地産業新一輪的整合潮。

　　在市場進入低潮期時，大一山莊這種開發模式的優勢則顯現了出來，在其長期的“捂盤”過程中，已經獲取了高額的土地增值收益。另一方面，戰線收縮得較短，也不必在銷售出現停滯時面臨太大的資金壓力。如果説，快速開發的模式是以規模換利潤，那麼大一山莊這種模式，則更接近於在自有資金基礎上，以時間換取超額利潤。

　　兩種模式各有利弊

　　兩種不同的地産商類型，究竟哪一種才是更適合中小地産商們的轉型方向？

　　在行業繁榮時期，當然是快速開髮型企業容易獲得更高的發展速度，類似于金融市場中的杠桿效應，利用融資等手段撬動更大規模的項目，以獲取更大規模基數上的利潤。在行業不景氣時，大一山莊這樣的開發模式更具備抗風險能力，也是類似于證券市場的原理，在系統性下跌趨勢中，降低倉位才是最好的策略。

　　就目前以至今後一段時期的房地産市場環境來看，繼續調控仍是中央的主基調，這已是大多數業內人士的共識。在這種情況下，大一山莊型的開發模式，可能會是更符合現實環境的轉型方向。

　　但值得深思的是，如果此種模式成為市場主流，則意味著整個房地産市場的開發量會大幅減少，當市場的庫存消化到一定程度後，會否因為市場供應量的減少而面臨著的新的問題——供小于需，就有可能推高價格。

　　再加上經歷了此輪調控後，有相當多的中小房企由於資金壓力不得不將項目出售給那些大開發商，以至於整個行業的集中度更高，這樣大型房企手中有更多的資源，從而也就掌握更大的行業話語權與定價權。這些因素，都可能在未來影響著房産市場的走勢。

　　談到更適合內地開發商的轉型方向時，一位行業分析師指出，未來更適合內地的開發模式或許是美國模式：即專業化分工的開發模式。