投資建議

　　行業策略：我們認為地産股已經領先行業基本面進入反轉週期，因為地産的投資邏輯重回簡單，在房價下行和對經濟環比負面影響逐步體現的大趨勢下，不必擔心地産政策的方向性變動。板塊估值水平會先於基本面得到恢復，而房價達到調控目標後，中央層面的政策鬆動會實質改善行業基本面，目前地産股已經回到一個較好的投資週期。

　　推薦組合：配置上以二三線公司為主，因為此類公司銷售改善空間更大，絕對估值水平更有吸引力，並充分受益於戶籍制度改革，推薦保利地産、招商地産、魯商置業、中航地産、冠城大通、濱江集團、福星股份、榮盛發展、中南建設。

　　行業觀點

　　行業重回簡單生長：從地産庫存、開發商資金鏈和目前行業政策分析，房價回落趨勢明確，未來市場較為複雜的買賣對峙格局將被打破，這有利於行業比較完整和充分走完其調整週期，行業將重歸簡單生長狀態並建立新的市場平衡。

　　目前地産對經濟的負面影響尚未完全體現。1個百分點房地産投資增速的下滑直接和間接合計對GDP的影響為0.08個百分點，我們預計全年房地産投資增速將由27.9%下滑至14.9%，達到13個百分點，所以單從地産角度，GDP增速將由11年的9.2%下滑至8.2%，未來地産對經濟的環比負面影響將進一步體現。

　　地産銷售週期領先財政週期。地産的銷售往往領先於經濟和財政的變動，因為地産的建設週期長，從銷售變化到開發商追加或者縮減新開工有一定的時滯。而目前土地的分期付款方式也會導致地方政府在獲得相關現金流方面落後於市場當期銷售，如果不令行業儘早回暖，地方財政未來會更加困難，所以地方開始頻頻冒著超越自身權限範圍的風險來出臺刺激行業的政策。如果其中較有效力政策能夠得到中央默許，或被其他城市所效倣，對市場銷售和板塊估值水平回升都有幫助。

　　戶籍制度改革加速城鎮化進程。在經歷較長向上週期後，市場擔心行業後續發展動力不足，但國務院推行的戶籍制度改革將加速城鎮化進程，而一般而言城鎮人口每提高1個百分點，GDP增長1.5個百分點，戶籍改革會為地産提供更好的經濟環境並延長行業上升週期。也為上市公司在拓展資源的廣度和深度提供更多可發揮空間。

　　風險提示

　　銷售下滑超出預期，出現調整業績風險；中央對地方政策繼續叫停，導致放鬆時點預期延後。

　　國金證券-房地産行業報告：簡單生長