近期媒體出現“樓市是否回暖”的話題，原因有幾點：一是存款準備金率再次下調；二是上海被傳變相放鬆限購；三是地産股一度大漲；四是樓市成交回升；五是地産大佬開始放話。昨日還有報紙稱，廣州樓市未現全面降價，有些樓盤甚至不降反升。而且，剛剛過去的週末，某網站組織的看樓團人數據稱高達數千人。

　　眼下市道和政策的變化確實撲朔迷離，不要説一般人看不透，就是業內人士也分歧很大。

　　我不太認同樓市回暖的判斷，因為我不相信僅僅下調了一兩次“存準率”、個別地方稍稍放鬆了一些限購，就可以改變業已形成的樓市下行趨勢。

　　樓市下行一般可劃分為“局部促銷、隱性降價階段”，“全面促銷、局部降價階段”，以及“全面降價、價量齊跌階段”。目前，限購限貸的一二線城市可以説已進入全面降價的階段。但並不等於説所有的樓盤都齊齊降價，而是説，樓盤如果不降價或降價幅度不到位，就難有好成交。

　　事實上，廣州大幅降價的樓盤越來越多。為什麼有人感覺不明顯？因為這些樓盤雖然是“一步到位”地降價促銷，卻並非一股腦兒將貨量全部都推出，而是有選擇地降價和推貨，達到一定的銷售目標就會暫停促銷。而且，每個降價樓盤一般都會推出一些朝向樓層不好的特價房來製造噱頭。這種虛實混雜的手法很容易令買家産生誤判。

　　而且，由於樓價長期處於高位，眼下降價也僅僅是開始，即使有一定的回落，也依然很高，比如3萬元/平方米就算降到2.5萬/平方米，對那些只買得起每平方米萬元左右的置業者來説，也還只能望房興嘆，這些“無效需求”的買家自然無法感受到房價的明顯回落。

　　我一直擔心目前的樓市“撐不住”出現崩盤。近期金融和房産政策的適度微調，是有助於促進樓市成交的，既繼續限制投資性購房，又可防止房價大跌。但若因此而被認為是“使樓市回暖反彈”之舉，則恐欠妥，因為這可能會誤導中央政府重新收緊信貸及限購方面的舉措。 (韓世同 作者是知名房地産專家)