曾在兩三年前大行其道但被叫停的“一成首付”、“分期首付”做法近期又開始在多個地方重新上演。據媒體報道，深圳、廣州、南京等地開發商紛紛推出首付優惠活動，購房者只需付一成首付，剩餘兩成首付款由公司墊付，墊付購房款在一定期限內繳清即可，而且沒有利息。

　　筆者認為，對於開發商而言，當前最頭疼的事情無疑是銷量始終難有起色。在不直接降價的前提下，幫助購房者降低首付門檻，確實是刺激銷售的一個好方法。因為在當前龐大的剛性需求中，有很大一部分是剛剛工作了幾年的年輕白領，這部分群體往往收入穩定，但積蓄有限，因此相對於長期的還貸壓力，首付的一次性現金支出，可能是其購房過程中的更大阻礙，“一成首付”看上去對他們的確很有吸引力。

　　不過，如果仔細計算一下，“一成首付”可能只是看上去很美。一方面，開發商墊付的資金最終還是要由購房者掏腰包，因此對於購房者而言，僅僅相當於獲得一筆短期無息貸款，在房價這個關鍵問題上並沒有獲得任何優惠。另一方面，低首付也意味著高月供，從目前給出優惠活動的樓盤信息來看，開發商墊付的首付償還期限一般最多在1年左右。以一套100萬元的房子為例，開發商墊付的20萬元對應每月還款1.67萬元左右，而70萬元的銀行貸款，按30年期限和基準利率計算，每月月供也有4680.65元，這意味著在最初一年時間裏，購房者每月還款額度要超過2萬元。對於償債能力不足的購房者而言，低首付很有可能會從“餡餅”變成“陷阱”。

　　而從開發商的角度看，這一措施雖可能刺激銷量，提升資金週轉速度，但同樣也隱藏著不小的風險。從目前的情況看，開發商更多地將關注點放在了刺激銷量上，對於購房者償還能力的審核，似乎並沒有嚴格而有效的制度。而正如上文所説，選擇“一成首付”的購房者在最初一段時間裏的還款壓力極大，雖然違約風險主要在購房者一方，但如果出現大量購房者違約，開發商不可避免地將受到衝擊。特別是在如今開發商資金鏈已經非常緊張的背景下，資金回籠不力對於開發商無疑是致命打擊。

　　筆者認為，隨著樓市調控政策效果不斷釋放，各地樓市紛紛進入了“寒冰”期，新房庫存壓力與日俱增，消化存量和回籠資金成了開發商的頭等大事。與2008年樓市低迷期不同，目前樓市預期向下，而且政策也不會再成為樓市的“救世主”。在這一背景下，“一成首付”能夠起到的實際效果相當有限，即使短期內帶動銷量提升，但也只能起到緩衝的作用，如果將所有的希望都壓在這一措施上，無異於飲鴆止渴。在筆者看來，“一成首付”重出江湖是房地産進入深度調整的一個信號，事實上，2月份以來，“招保萬金”等龍頭房企已經在全國掀起了新一輪的降價潮，相信會有越來越多的開發商意識到，只有降價才能真正地激活市場，“一成首付”不能夠成為挽救市場的救命稻草。