開發商為購房者墊付餘下的首付款，監管部門稱此舉不違反規定

　　黃樹輝

　　[ 不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等現象的出現，正在給深陷膠著狀態的房地産市場釋放出房價深度調整的信號 ]

　　絕跡已久的“一成首付”現象大有捲土重來之勢，深圳、廣州、南京、武漢、合肥、惠州等地開發商紛紛“暗度陳倉”。

　　由此可能帶來的房貸按揭違規操作和樓市炒作問題引發監管部門的警惕，部分地方政府監管部門已經介入調查。

　　這一現象的背後是，各地樓市在調控政策的重壓下新房存量已攀升至歷史高位，消化存量和回籠資金成為開發商的當務之急。

　　從2月份以來，以“招保萬金”四大標誌房企為首的新一輪降價開始席捲全國，並帶動多家全國性大型開發商紛紛跟進。

　　開發商“變相降價”

　　曾在兩年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”現象，已經靜悄悄在多個地方重新上演。2月25日，深圳羅湖區港澳8號項目開盤，現場仲介人員舉著“港澳8號首付一成”的牌子引來千人圍觀。

　　現場工作人員解釋稱，所謂“首付一成”是指購房者原本需要支付的三成首付，現在購買則只需支付一成，剩餘兩成由開發商墊付，其中一成為免費優惠，另外一成只需要購房者在年內分三次無息還清即可。

　　按照國家相關房貸政策規定，目前置業者第一套購房首付不能低於三成。因此，此舉引發深圳市規劃和國土委員會的調查，但該部門調查結果認定，開發商沒有違反現行政策，因為銀行方面在交易時的實收款仍是首付三成。

　　深圳市規劃和國土委員會方面表示，港澳8號項目並非真正意義上的“一成首付”，而是“變相降價”以贏得購房者。業內人士推算，購買港澳8號項目享受開發商墊付兩成，其中一成免費的優惠，實際相當於打了8.8折。

　　該項目開發商隨後對外表示，港澳8號在宣傳方面存在一定偏差，雖然在宣傳用語上出現了“一成首付”字樣，但買房者仍需支付三成購房款，公司並沒有幫客戶墊付兩成。不同的是，公司會贈送相當於一成購房款的“家電款”，並承擔一成購房款的一年利息。

　　實際上，關於開發商推出的首付優惠活動，正在國內多個城市不斷上演。

　　南京開發商此前已經先於港澳8號推出首付優惠措施，江北多個樓盤再現一成首付。天璽國際廣場在2月11日~3月14日期間針對首付不足的剛需客戶，推出首付一成的促銷活動，僅需7萬元。

　　《第一財經日報》從天璽國際廣場項目銷售人員處確認，其餘兩成的購房款需要在2至3個月內交清。保利梧桐語亦推出首套房首付一成活動，但該項目銷售人員稱，最終能否享受到首付一成的優惠，仍需要向公司申請。

　　根據當地媒體報道，南京大華錦繡華城在2月中旬也推出首套房一成首付優惠政策，二套房最低能享受三成首付，剩餘的首付款需在5個月內付齊。

　　在武漢，位於黃陂漢口巨龍大道和漢施公路交會處翰林雅居項目正在推行“一成首付實現購房夢想活動”。記者以購房者身份諮詢該銷售人員，對方稱購房者只需要繳納一成首付，剩餘兩成首付款由公司墊付，墊付購房款在交房前一個月內繳清即可。

　　此外，根據當地媒體報道，惠州鵬達禦西湖在2月份也採取了首付一成促銷措施，另外兩成首付由開發商墊付，分別在年中和年底交付；仲愷駿豪國際推出“墊首付”活動，購房者只需付一成首付，而另外兩成在3年內付清，且沒有利息。

　　大幅降價如箭在弦

　　除剛需型的首套房購房首付優惠外，不少地方開發商在改善型住房的首付方面亦推出迂迴措施，以刺激購房者的購買慾望。

　　位於廣州東部的僑建禦溪谷是一個別墅項目，在售343~1200平方米的雙拼別墅，全部以現樓發售，均價在1.8萬元/平方米。按照公司推出的“零利率購房模式”要求，購房者只需要支付四成首付就可入住，餘款可在1~3年內免息分期支付。

　　在合肥，關於開發商為購房者墊付購房款的消息頻頻見諸媒體，新華國際廣場等多個項目都推出了首付最低至一成的優惠措施，並帶來不錯的銷售效果。

　　多位業內人士認為，“一成首付”、“分期首付”等措施可以暫時降低首付門檻、減輕首付壓力，短期內增加銷售以解房地産商緊張的資金壓力。但也有觀點認為，這是開發商自我鬆綁以刺激成交量，但寬限時間過短，效果未必明顯。

　　滿堂紅戰略管理部高級主任沈銳培認為，上述活動是開發商通過降低入市門檻吸引購房者的營銷手法，房價並沒有實質下降，只是開發商為購房者提供了一些無息短期借款。

　　在中原地産項目總經理黃韜看來，上述做法不僅對買家有風險，開發商也同樣承擔風險，因為樓市未來不穩定的因素太多，一旦樓價出現大幅度下跌，買家欠的餘款可能斷供，最終開發商也會受拖累。

　　不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等現象的出現，正在給深陷膠著狀態的房地産市場釋放出房價深度調整的信號。

　　根據上海克而瑞公司統計，2月份以來，包括中鐵置業等國資企業，碧桂園、雅居樂、佳兆業等民營房企，以及藍光集團、盛澤置業等地方房企，啟動降價的房地産企業數量越來越多。降價最高幅度在7折左右。降價城市除傳統一二線城市外，也開始波及洛陽、慈溪、惠州等三四線城市。

　　2月18日，保利在上海的權重大盤保利葉語被上百位老業主圍堵售樓處，背後原因是該樓盤單價從每平方米19000元降至17000元，交房標準則從毛坯升級為精裝，考慮裝修成本則相當於價格打了近8折。

　　有媒體援引保利地産有關負責人的消息稱，2月以來，保利地産在全國啟動“喜春行動”，進行了幅度不小的降價促銷，涉及40多個城市的100多個項目。

　　此外，一直不願意在價格方面讓步的招商地産，從2月18日至3月31日之間在全國14個城市22個在售項目掀起降價風暴。招商地産有關負責人在接受本報採訪時表示，此次主要是為配合母公司招商局集團140週年而集中舉行的一次品牌宣傳活動，同時通過一定程度的價格讓利進一步加快去庫存化，加速資金回流。

　　中原集團研究中心報告稱，近期佛山、蕪湖意欲“曲線”放鬆調控的救市之舉被相繼叫停，已充分顯示出調控政策短期內難有鬆動。在嚴峻的市場形勢下，更多二三線城市的新房存量危機逐步顯露。

　　根據中原集團研究中心監測數據，2012年1月，蕪湖、杭州、溫州、廈門等二三線城市的一手住宅存量同比呈現快速增長趨勢，部分二三線城市的新房存量已攀升至歷史高位，存量消化時間也大幅拉升。南京、杭州、溫州等城市當前的新房存量消化時間均在20個月以上，杭州甚至高達29個月。在此情況下，降價成為大勢所趨。