何志成(經濟學家)

　　2012年以來，中央政府多次強調房地産調控不放鬆，期間還幾次糾正地方政府變相微調政策的舉動。這顯示中央政府決心還很大，但一些地方政府已經“扛不住”。當地方政府都扛不住時，中央政府能扛住嗎？

　　房價大跌，經濟會硬著陸

　　所謂扛不住，一是政策面持續偏緊，稅收和土地出讓金大幅度下滑，未來地方債務負擔更加沉重；二是因為房地産市場近乎零增長，即影響了內需增長，也抑制了投資增長，經濟將急速減速。很多地方政府官員非常擔心，房價若出現大幅度下跌，房地産市場必將硬著陸，宏觀經濟也會硬著陸。全國“兩會”將從3月3日起召開，“兩會”如何討論房地産政策，未來是會進一步從緊，還是需要微調，各界十分關注。

　　從近期政策動向看，一切都可能變，但萬變不離其宗——必須保證房地産市場不出現硬著陸。為此，雖然高層還在發出可能擴大房産稅徵收試點的聲音，對今年的保障房建設指標還在強調開工率、完工率，但房地産調控需要微調的跡象卻越來越多了。比如，最近溫總理關於房地産調控側重點的講話已經在悄悄地變，雖然還在強調 “為了促進公平和穩定，房地産調控不能松”，但他同時委婉地説明 “未來不一定人人都擁有自己的房，但人人都要有住處。可以買房，也可以租房”。這不僅是對“居者有其屋”的最新詮釋，同時也是對房地産市場必須堅持走市場化道路的暗示。從各地“兩會”來看，大都在強調首先必須解決好保障房的分配製度問題，搞好“輪候制”，杜絕騙購，然後才能大規模建設。國家主管機構也相應明確，保障房要與商品房並舉，但不能平起平坐，前者只能是後者的一種補充，不能成為主渠道。未來老百姓想擁有自己的住房，還要靠勞動，靠積累，靠銀行信貸支持。房子不是福利，不能完全指望政府分配，保障房不能成為不勞而獲的“典範”。

　　短期內難大面積徵房産稅

　　房地産市場必須良性循環，房子要賣得出去，土地使用權才能拍得出去。反過來説，土地出讓要像前幾年那麼火，房子可不能像去年下半年那麼賣。鋻於此，最近國土資源部公佈的2012年全國住房供地計劃就值得重視。國土部要求，今年住房用地供應計劃總量原則上不應低於過去5年年均實際供應量，其中保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於總量的70%。這其中值得注意的有兩點：一是總量不低於房地産市場最繁榮的時期；二是將保障房與中小戶型住房的土地供應量“並列”，而不分列，這其中明顯地含有變相縮減保障房建設數量的 “含義”。從國土部動向看，今年會鼓勵多建小戶型房子。由於土地供應今年要適當擴大，因此房地産市場不能太冷。只有市場化，才能避免房地産行業硬著陸，這很有看點。

　　關於今年以及今後幾年是否需要擴大房産稅試點問題，不僅是房地産調控政策會不會加碼的最大看點，也是房地産市場要不要堅持市場化改革的最大看點。雖然李克強副總理最近在《求是》發表的文章中，仍然指出未來會擴大房産稅試點城市，但很多大城市在開“兩會”時已經表態，今年不會試點房産稅。國務院發展研究中心研究員倪紅日更是明確表示：“十二五期間不徵房産稅”。

　　從經濟學角度，筆者認為，房産稅大面積徵收在理論上説不通，條件也不成熟，從上海和重慶兩個城市的試點看，徵收房産稅完全是表面文章，是純粹的政策調控，抑制了市場化作用。從各地抵制房産稅的舉動看，指望在短期內用房産稅代替土地出讓金是很不現實的，強制推行則會引起房地産調控政策預期的混亂。房地産調控的最終目標是要形成經得住歷史檢驗的、成體系的房地産市場化調控政策，這些政策應該能保證房地産市場的繁榮穩定，而不是大起大落，不能今天是風，明天是雨。房産稅不能與土地出讓金並存，而取消土地出讓金制度，不現實；大面積徵收房産稅，也不現實。

　　微調政策保樓市健康發展

　　如何解決 “一些人擁有多套住宅，很多人卻買不起房子”的問題？這需要大智慧。但有一點得肯定，必須堅持市場化改革思路，不能靠增加(房産)稅收來給低收入者建保障房。房子是商品，不能設計這樣的制度，讓很多人當一輩子房奴才買得起，同時卻使少數人不勞而獲地分到房子。正如溫總理所説：“為了保證公平，需要政府調控。”但調控的目的絕不是讓不勞而獲者佔便宜，而是糾正完全市場化可能引起的不公平。公平應該體現在勞動能力上，能力強的收入高，房子住得好，勞動能力弱的，可以住得小一點。慢慢調換，逐步改善，這也是公平。

　　房地産市場是關聯度最高的市場，房地産投資目前還很難被取代。要保證中國經濟不出現硬著陸風險，必須保證房地産市場不出現硬著陸。預計全國“兩會”期間有關房地産調控的爭論會升溫，但加強市場化改革的思路會得到更多代表委員的支持。因為只有市場化，才能避免中國經濟硬著陸。

　　未來房價還會下跌，而且很可能急跌一把。因為各方面跡象已經表明，房地産商資金面已經嚴重吃緊，跑路的人越來越多，很多人扛不住了。預計3月前後主要城市的房價會出現一次急跌，而只有這一跌，才能使注重“發揮市場機制”作用的聲音更響亮，促使相關方面適時地微調“兩限”政策。而只有微調，才能避免房地産市場硬著陸。

　　一個月前，市場還在辯論股市政策會不會轉暖，現在已經得到證明；今天，很多人還在辯論房地産政策會不會轉暖，預計很快也能得到證明。房地産政策微調是中國經濟軟著陸的關鍵，預計全國“兩會”後房地産政策將一點點微調，直至使市場逐步轉暖，市場交易恢復正常，中國經濟重回快車道。