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在上一輪中國爆發的是惡性通脹,房價泡沫為全球最大,在2010年泡沫達到巔峰狀態,現在正在破滅過程中。接下來的全球經濟正在變化,未來的全球經濟將呈現另一种經濟形態,那就是歐美國家通脹,中國等新經濟體國家通縮,房價將走進谷底。沒有一個國家可以保持經濟永遠增長,中國以房地産拉動的GDP增長的狀態,將告一段落,因為已經完全失去動能。
觀察房價的底部形態,有四大特徵:一是美國本土經濟增長。美國經濟增長突破3.8%時,CPI將會突破2%,美聯儲將會提高基準利率,打破一切資産泡沫。二是中國的貨幣正在緊縮,經濟上無疑呈現通縮狀態。2012年中國的M2增長不會超過14%,相對2009年29.7%的增長緊縮幅度達到52%。貨幣緊縮的效應傳導到房價上是兩年時間,預示著2012年和2013年房價會進入谷底。三是劉易斯拐點已經出現,中國人口紅利消失殆盡,這個對房價打擊是最大的。人口紅利消失以後,購房需求銳減60%。四是人民幣匯率走向。人民幣升值到這裡,已經呈現末梢症狀,未來走勢必然是隨市場自由浮動。人民幣一旦實現自由浮動,未來可能面對是大幅貶值,熱錢出逃,房價泡沫破滅。如果人民幣貶值到6.8元,預示著房價回到2008年。
目前中國的開發商正在觀望,以為房價會報復性反彈,這其實是絕不可能的事。
從日本房價泡沫破滅的情況看,泡沫破滅後的十五年內,換了12任首相,可見泡沫之厲害。香港1996年房價開始下降時,開發商也在觀望,以為新任特首董建華會刺激房價上漲,結果是,當年房價開始大跌,一直跌到2003年,跌去60%。
中國樓市存在泡沫,處理起來會很困難。但是,可以想見的是,房價泡沫不可能再放大了。