西安旅遊疑似賤賣西旅國際中心

    □本報記者 鐘正

    本報昨日報道《神秘仲介“分羹”西安旅遊千萬利潤》引起各方強烈關注，但西安旅遊(000610)出售西旅國際中心1-8層商業樓項目的疑點不僅僅限于“仲介”環節，而且還存在著明顯偏低的交易價格上。

    如以雙方正式簽訂買賣協議為時點，西安旅遊2011年5月19日前腳以3.05億元轉手西旅國際商業項目，項目接手方天津沅澧投資合夥企業從2011年8月起至今後腳便以超6億元的價格將西旅國際商業項目陸續售出。短短9個月的時間裏，天津沅澧已經錄得了1倍以上的收益。西安旅遊如此賣項目又事出何因呢？

　　黃金地段項目低於西安均價賣

    根據西安旅遊2011年4月28日的公告，公司同天津沅澧投資合夥企業簽訂買賣框架協議，以3.05億元將西旅國際中心1-8層整體地上商業物業出售給天津沅澧，當時西旅國際中心的高層公寓部分已經開始交付。

    據了解，西旅國際中心項目1-8層商業建築面積總計2.61萬平方米，以3.05億元的總價計算，合計每平方米售價1.17萬元。對於當時以如此價格成交，熟悉西安房地産市場的業內人士驚呼——價格非常低！

    西安房地産信息網數據顯示，2011年4-5月，也就是西安旅遊出讓西旅國際中心項目1-8層的交易期間，西安商業物業的成交均價在1.2-1.5萬元/平方米。

    據了解，西旅國際中心項目所在的商圈為西安著名的小寨商業區，是西安最具活力的商圈之一，周圍高校雲集、人流量大、商圈成熟程度高，距離西安地鐵2號線小寨站僅400米左右，可以稱得上稀缺地段。“商業地産的價值最主要取決於地段和未來前景，這樣有發展前景的商業環境加上已經是準現房了，很難理解當時為什麼西安旅遊會將項目賣出，價格還這麼低。”前述人士表示。

    而自願讓“肥水流向外人田”的西安旅遊，甚至連一次性支付的交易條款都沒能談下來。根據西安旅遊和天津沅澧所簽訂的買賣合同，2011年6月3日陜西宇源置業有限公司預付西安旅遊7-8層商業樓購買款6000萬元。此後，天津沅澧又陸續向西安旅遊陸續支付了1.01億元、3399.29萬元、1000萬元購房款，時至今日仍余有1億元的購房款尚未支付。

　　僅9個月 天津沅澧獲1倍收益

    中國證券報記者了解到，天津沅澧作為西旅國際中心商業部分新的業主方，自2011年下半年起陸續出售該項目，並將項目打造成“潮buy匯”商城形式，以小面積分割的方式出售。

    據一位知情人士透露，目前該項目的絕大部分商鋪均已賣出，包含銀行貸款在內的銷售額已大約有6億元，剩餘的商鋪還多是1層位置較好的鋪面，這意味著該項目最終銷售額將遠不止6億元。

    “2011年8月項目開盤，開盤當天5層、3層便已基本售罄，當時3層均價為每平方米4萬，5層均價為2萬5左右。”2012年2月20日，中國證券報記者以購房人的身份來到“潮buy匯”售樓處時，一位售樓小姐説起項目以往的輝煌仍舊難掩興奮之情。據稱，目前正在出售的是1層的部分房源和整個6層，其餘樓層早已售罄。據該售樓小姐介紹，目前6層只整層出售，售價為6400萬元。根據西安旅遊的公告，6層面積為3512.71平方米，折合每平方米1.82萬元。

    而在售的商鋪中還包括1層的一些黃金舖位。經中國證券報記者了解，目前1層1間位置不佳、僅30平方米左右的小鋪面每平米售價7萬元(且不接受按揭方式)，其餘鋪面售價幾乎都高於此，甚至臨長安路的多間被售樓小姐稱為“稀缺優質”的鋪面未來會以拍賣的形式進行出售。

    據了解，1層的均價已高達10萬元/平方米，而2層均價也已達到6萬元/平方米，經中國證券報記者粗略計算，西旅國際中心1-8層的商業房産可能為天津沅澧帶來超過8億元的收入。

    自2011年5月19日簽訂協議至今，不到1年時間內西旅國際中心1-8層的價值已翻倍，而坐享收益的卻早已不是最初的投資方——西安旅遊。

    西安旅遊在首次公告出售西旅國際中心商業樓層時曾表示，本次交易將會回籠大部分前期項目建設投入資金，增加公司的主營業務收入，鞏固公司的競爭優勢和市場地位，進一步提升公司在旅遊市場的整體實力，為公司長期的利潤增長做出貢獻。不知看到自己以3.05億元售出的項目如今被新東家天津沅澧以翻番的價格賣出時，會作何感想？

　　售後返租肥了誰？

    而坐享收益的不僅僅是天津沅澧。早在西安旅遊2011年5月19日同天津沅澧簽署買賣協議時，已經敲定7-8層商業物業由天津沅澧指定的陜西宇源置業有限公司購買，2011年6月3日陜西宇源置業預付西安旅遊7-8層商業樓購買款6000萬元。

    這部分物業如今則被西安旅遊大股東——西安旅遊集團有限責任公司旗下的另一家上市公司——西安飲食(000721)租用，用於以旗下“老孫家”等餐飲老字號的經營。

    而這位房東的背景也較為離奇。根據西安旅遊2011年6月21日的公告，陜西宇源置業有限公司註冊資本1000萬元，法定代表人為張建鋒，公司類型為有限責任公司(自然人投資或控股)。但當記者到陜西省工商局查閱宇源置業工商資料時卻發現，在2011年5月9日，也就是宇源置業從西安旅遊手中購買西旅國際中心7-8層的前10天，宇源置業的股東及註冊資本以及公司類型等也已經發生變化。

    工商資料顯示，2011年5月9日，宇源置業的股東已由原8名自然人變為彬縣煤炭有限責任公司，註冊資本從此前的1000萬元提高至1億元，法定代表人也變更為許波，經營範圍也精簡為“房地産開發、商品房銷售；物業管理”。

    整個交易過程中，西安旅遊及其兄弟公司對其交易對手有多少了解，也令人疑惑。