李文龍

　　目前樓市正處於“轉型”的關鍵期，面臨重回理性軌道、畢其功於一役的良好時機，在這個節骨眼上調控決不能放鬆。從2010年4月樓市新政出臺以來，近兩年的調控已初步糾正了以往房價單邊上漲、過度投機的樓市非理性發展之路，樓市功能向民生、向合理配置住房資源、向改善居民的生活條件轉變。從大的時代背景來看，這一轉型也是轉變經濟發展方式、完善社會保障體系的關鍵一環。

　　記者李文龍近日安徽蕪湖市出臺了免契稅、購買90平方米以下住房給予補貼等措施，被認為是“龍年首個救市新政”，但僅過3天就突然被緊急叫停。隨之廣東中山市將商品房限價標準從每平方米5800元上調至6590元，又在業界引起了軒然大波。

　　年後地方政府頻頻的政策“微調”引起了公眾的猜測和質疑，而不少舉動均有放鬆調控的嫌疑。經過去年一年雷厲風行的調控，樓市成交和土地市場持續低迷，使得一些地區的土地出讓金大幅縮減，因此地方政府有著鬆綁調控政策的衝動。

　　業界人士分析，目前樓市正處於“轉型”的關鍵期，面臨重回理性軌道、畢其功於一役的良好時機，在這個節骨眼上調控決不能放鬆。從2010年4月樓市新政出臺以來，近兩年的調控已初步糾正了以往房價單邊上漲、過度投機的樓市非理性發展之路，樓市功能向民生、向合理配置住房資源、向改善居民的生活條件轉變。從大的時代背景來看，這一轉型也是轉變經濟發展方式、完善社會保障體系的關鍵一環。不論是保障房建設，還是新建住宅向中小戶型回歸，均具有明確的民生導向。當前保證樓市完成轉型的一系列制度架構已經形成，關鍵在於能否執行到位，“發酵”時間的長短決定了調控效果有多大。

　　蕪湖“救市新政”的夭折再次表明了中央對樓市堅決調控的決心，對試圖鬆綁調控的地方政府是一個有益的警示。在調控處於“相持階段”的關鍵期，買賣雙方的博弈逐漸升級，即使是一個小小的政策變動也會引發市場主體的猜測，從而改變對後市的預期，因此地方政府在政策微調時還需慎之又慎。

　　不過需要強調的是，從樓市的長遠發展來看，過去的暴利時代已經結束，隨之開發商大肆拿地、地王頻現的行情也很難再現。囊中羞澀的地方政府對放鬆調控始終蠢蠢欲動。我們看到，從去年的佛山市開始，不斷有地方政府在土地財政下滑壓力下，試圖突破政策底線。儘管在高壓之下，這些苗頭均被扼殺在萌芽狀態，但仍需警惕地方政府暗中鬆綁，打政策擦邊球。長遠來看，還需優化地方財稅結構，擺脫對土地財政的依賴。同時開發商也不應再抱有調控會放鬆的幻想，應儘快作出銷售政策的調整。

　　另外，近期一些銀行下調首套房貸利率，也引起了各界的廣泛關注。有觀點認為，這一微調並非放鬆調控，反之是保證調控效果的手段之一。調控需要一定彈性，這一彈性在於對剛性需求的保護，以往的調控之所以陷入了屢調屢漲的怪圈，是因為剛性需求大量積攢，出現階段性釋放以後，供需出現了短期失衡，房價因此出現了報復性反彈。

　　在限購、限貸能夠有效抑制投資性需求的前提下，鼓勵首套房需求者入市，則能避免出現這一怪圈。剛性需求在詢價過程中會與開發商不斷博弈，他們的心理價位會不斷拉低最終成交價，從而找到量價平衡點，而不會出現開發商死扛、購房者焦慮觀望“兩敗俱傷”的局面。在去年底的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新就提出，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。首套房貸利率下調可以看做是政策的落實。

　　樓市調控是一個複雜的利益博弈過程，這從成交量的持續低迷中可以看出。據統計，截至2月13日，16家上市標桿房企公佈的1月份銷售業績中，總銷售額同比減少350億元，跌幅超過五成。那麼，成交走低的原因是什麼？顯然，依舊高高在上的房價仍然是成交的攔路虎。目前市場裏的剛性需求大多屬於工薪階層，是未來的購買主力，樓盤定價必須與之相對接。從商品經濟的發展規律來看，從來都是供給對接百姓的需求，而並非需求者來適應供給者提供的商品和價位，過去投資者的出現曾給住房披上了一層投資品的外衣，打破了一般商品價值規律，如今市場機制重塑以後，住房的定價也必須向其價值回歸。

　　可以説，房價調控已經進入了一個微妙時期，市場的反應對政策層面的變化極為敏感，針對調控一年後新的市場狀況，不論是中央還是地方政府，出現政策微調在意料之中，但是對於其釋放出的信號以及可能引起的市場反應必須進行有效評估。當前，一些二三線城市成交出現了小幅回升，這與季節因素有關，還需警惕開發商、仲介等利益群體放大其影響，鼓噪樓市回暖論和調控放鬆論，干擾調控的順利進行。