胥會雲 沈文倩

　　繼武漢、北京、天津、廈門等城市之後，上海也加入了調整普通住房標準的陣營。

　　從3月1日起，上海將調整本市普通住房標準。市場普遍認為此舉將有助於刺激成交量的增加，不過中國指數研究院副院長陳晟告訴記者，相對於其他措施調整，此舉是一個非常巧妙的做法，但因為時間較短，標準調整對上述城市住宅成交量的影響尚待觀察。

　　上海確定普通住房的標準包括二環三區域(內環內、內外環間，外環外)套均總價、容積率和面積，此次調整的是其中的價格標準。上海市住房保障和房屋管理局方面稱，根據對近年來每個區域實際成交價格的測算和評估，價格標準調整為：內環線以內的低於330萬元/套，內環線與外環線之間的低於200萬元/套，外環線以外的低於160萬元/套。

　　自2005年起，上海普通住房標準已進行了三次調整，目前執行的標準是2008年11月制定的，即“內環線以內的低於245萬元／套，內環線與外環線之間的低於140萬元／套，外環線以外的低於98萬元／套”。比較可以看出，此次價格標準調整幅度較大，特別是外環外，調整幅度達到63%。

　　由於近幾年房價的迅速上漲，使得原有標準下的各城市的普通住房佔比也迅速下降，因此調整普通住房標準有其客觀必然性。21世紀不動産上海區域分析師黃河滔表示，此次普通住宅標準調整，將使得上海市新建商品住宅中普通住宅的比重由原來的不到兩成提升到六成以上，二手房更將超過八成。

　　從去年12月1日起，武漢市調整普通住房標準，取消之前的單價7000元限制，將中心城區總價範圍從之前100萬元擴大到140萬元。此舉使得武漢全市七成住房成為普通住房。

　　由於從非普通住房轉為普通住房，可以在交易環節享受到契稅和營業稅的優惠，降低交易成本。因此市場普遍認為，普通住房標準的調整，將會刺激成交量的提升，促使購房者長期觀望後的入市積極性提高。

　　比如，上海內環內一套89平方米，此前以150萬購入，現在總價300萬的房源，以普通住宅與非普通住宅及持有是否滿5年區分，房東需要繳納交易稅費相差約3萬~8.3萬元，首次購房者則在4.5萬~6萬元不等。兩者合計最大優惠幅度約在14.5萬元，佔總價的4.8%。

　　黃河滔表示，按以往經驗和北京去年12月(普宅標準放寬後，交易量由0.8萬套水平放大到1.3萬套)的情況，結合首套房利率下調優惠，上海市場粗略估計或刺激成交量上升20%以上。

　　陳晟對記者表示，地方政府以調整普通住房標準，是一個很巧妙的做法，不僅鼓勵了剛需，而且是中央政府可以接受的方法，避免讓人覺得是在整體放鬆投資、投機性需求。

　　上海方面也強調， 今年將繼續執行住房限售政策，遏制投資投機性購房，加大普通商品房供應，支持居民合理購房需求，繼續加大保障性住房建設籌措和供應力度，促進房價合理回歸，促進房地産市場平穩健康發展。