張艷紅

　　開發商們囤積未售的巨量房源，直接將許多城市的一手房存貨推向新高。

　　截至今年1月底，易居研究院重點檢測的10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬平方米，同比去年增長40.5%。

　　隨著未來幾個月逐步增加的新開工面積達到銷售條件，這些城市的銷售壓力將進一步增加，市場上供大於求的局面已然呈現。

　　存量仍有上升空間

　　儘管2011年全國商品房銷售依然獲得近5個點的同比正增長，但增幅下降使得全國存貨成為眼下市場的一個大問題。

　　易居研究院發佈的報告顯示，截至2012年1月底，其重點監控的10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5901萬平方米，環比上個月下降1.62%，但同比去年增長40.5%。當期住宅存銷比為16.0，再度創下近幾年的新高。這10個城市包括北京、上海、深圳、廣州4個一線城市，以及青島、南京、廈門、杭州、南昌、 福州6個東部二線城市。

　　就一線城市而言，目前的存貨形勢尤其嚴峻。北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達3006萬平方米。

　　其中，北京新建商品住宅庫存1010萬平方米，同比增長27.53%；上海新建商品住宅庫存950萬平方米，同比增長53.23%；廣州新建商品住宅庫存797萬平方米，同比增長67.44%；深圳新建商品住宅庫存249萬平方米，同比增長8.26%。

　　廣州與上海的庫存量較去年1月相比均有大幅的提高。廣州市房地産交易官方網站的數據也顯示，截至2012年2月6日，廣州市住宅可售貨量超過6萬套，面積高達793.63萬平方米，幾乎相當於去年廣州十區二市商品住宅簽約成交總量。按照去年樓市成交水平，光消化存貨就要花一年時間。

　　據有關機構監測，按已動工項目統計，預計2012年廣州十區新增商品住宅約6.67萬套，較2011年有所增加。如果開發商按正常進度施工，預計2012年全市十區可售貨量(包括存貨和新貨)約11.6萬套。如果成交持續低迷，供應壓力將大增。

　　供貨高峰即將殺到

　　存貨的大量增加，讓出貨成為開發商眼下最為迫切的訴求。

　　易居認為，從新開工面積和施工面積兩個指標看，存貨的壓力將持續1~1.5 年，而今年上半年，存貨仍然面臨上升壓力。

　　數據顯示，2011年，房地産開發企業新開工面積共計19.01億平方米，同比增長16.2%，增幅比上年有大幅回落，略低於近十年的平均增幅。而從施工面積上看，2011年，房地産開發企業施工面積共計50.8億平方米，同比增長25.3%，，增幅較高。這顯示出整體上現階段房地産開發企業新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位。

　　易居研究院相關人士表示，由於資金鏈條的壓力在不斷增加，一些信託和債券的兌付期限即將到來，預計一季度末到二季度，開發商將開始大範圍促銷，屆時也將形成今年市場的一個小高峰。

　　事實上，在農曆新年過後，許多開發商也開始積極地部署銷售工作，日前，廣州頤和[簡介最新動態]地産集團、越秀地産[簡介最新動態]集團等公司紛紛啟動了新項目的造勢工作，準備伺機入市。

　　而大型開發商的大面積推貨行動也早在醞釀中。萬科[簡介最新動態]表示，今年的貨量相對平均，每個月的供應量都會保持在相當水平。恒 大地産則指出，去年11、12月和今年1、2月的交易清淡後，集團的集中推貨將從3月份正式開始，屆時會有新的集團促銷活動以保持市場份額。保利地産也表示，一季度的銷售重點會從2月底開始，預計屆時的銷售數據環比將顯著增長。

　　至於是否會有降價促銷行為，多家公司均稱“隨行就市”，以市場可以接受的價格出貨。

　　有分析人士指出，目前許多城市開始計劃對限購等政策進行微調，以給嚴峻的房地産市場鬆綁，如果這些政策的調整能夠兌現，將有利於配合開發商在今年初的出貨行為，屆時的成交量有望回升。

　　但也有研究者對短期市場依然保持謹慎態度。廣發證券在最近發佈的一份研究報告中就表示：一貫善於“搶銷售”的保利地産在春節期間推出促銷的“囍春行動”，其成果可能會在2月數據中反映出來，但在目前的市場情況下，很難做出太樂觀的估計。