即將竣工的上海保障性住房依水園小區。

　　新華社記者 凡 軍攝

　　建成房子，只是保障房“萬里長征的第一步”。只有做好保障房的建後管理，才能真正讓保障對象“搬得進、住得起、管得好、退得出”。

　　保障房的建後管理，主要包括準入退出和社區的管理，任何一個環節都不是輕鬆的工作。怎樣真正做到公平分配？怎樣讓不符合保障條件的家庭退出？保障房小區日後會不會變成臟亂差的貧民窟？

　　陽光分配，制度如何保障

　　公平分配是保障房管理的第一步，做不到公平分配，保障房就有可能變成有錢有勢人的尋租樂園。

　　要做到公平，需要有嚴格的程序和制度。制度和程序越細緻、越透明，實現公平的可能性也就越大。

　　為了保證公平，吉林省吉林市將廉租房的分配程序分成兩個階段，力求兩個階段都做到公開透明。

　　第一階段是申請審核。在申請家庭資格審查過程中，嚴格按照“三審兩公示”程序，即經過街道、區、市三級審核。社區在戶口所在地、市保障部門在媒體和政府網站兩級公示。

　　第二階段是抽籤選房。採取兩輪抽籤一輪選房，第一輪以街道為單位，由各街道派代表抽取街道順序號，第二輪由街道組織申請人按所抽取的街道順序號抽取自己的選房順序號，第三輪再按照選房順序號依次上臺選取房源。

　　各地基本上都建立了這種“三級審核、兩級公示”的保障房準入審核制度，在實際搖號配租過程中，大多采取全程電視直播，並邀請人大代表、政協委員、申請者代表、承租戶代表等到現場進行監督公證，搖號配租結果再次在媒體上公示。

　　制度之外，還需要現代化的技術手段。個人住房信息系統的建立，為保障房申請審核提供了便利，也增強了審核的可靠性。

　　重慶市建立了房管、公安、社保、工商等部門聯網的公租房管理系統，以方便信息的審核與公示。只要在系統上輸入一戶申請家庭的身份信息，不僅能查到其住房情況，收入納稅情況、有沒有汽車、有沒有自己的企業和生意等信息，也一目了然。為判斷這個家庭是否符合申請資格帶來了巨大便利。

　　依靠制度與系統，重慶市已累計取消了666戶不符合條件的申請對象的分配資格。

　　事實上，無論是制度還是技術，都不是完美無缺的。對家庭收入的認定是一個世界性的難題，根據世界銀行的評估結果，現在發達國家對家庭收入認定的準確率也只有85%左右。

　　“江蘇省現在審核的準確率接近80%，但仍然離老百姓的要求有差距。”江蘇省住建廳副廳長彭向峰告訴記者，雖然江蘇省在保障房分配工作中一直努力探索，但目前仍然面對很多困難。一是低收入認定的過程中，體制不健全，沒有法律依據，有些信息沒法查。二是對低收入家庭的認定手段還比較落後。三是力量薄弱，基層工作部門面臨嚴重的人員和機構不足問題。

　　收費低廉，物業怎樣服務

　　保障房小區究竟該怎麼管？低收入家庭聚居的保障房社區，會不會變成人員構成複雜、貧病交加、環境臟亂、治安很差的“貧民窟”？

　　“如果回到以前老公房管理的老路，完全由政府管理是不現實的，必須走市場化道路，引進物業公司管理小區。”彭向峰説。可是，物業公司這一在住宅小區已經非常普遍的管理方式，在保障房小區卻困難重重，問題核心還是一個“錢”字。

　　保障房小區居住的大多數是低收入家庭甚至低保家庭，基本生活、就業等都需要政府扶持，再交物業費就非常困難。因此，幾乎所有的保障房小區，都收取遠低於市場平均水平的物業費，甚至低於成本。如吉林市對廉租房小區收取每月每平方米0.3元的物業費，南京市標準為0.6元，陜西省渭南市標準為0.35元。

　　收費水平低，但管理標準卻不能差。記者在各地採訪的多個保障房小區，保安、保潔、垃圾處理、綠化等常規物業管理，都能滿足需求。

　　結果就是，物業公司承擔了虧損的風險。“每年都要虧十幾萬元。”吉林市築石德園保障房小區物業公司負責人告訴記者。

　　“選擇一個好的物業公司和費用的足額到位是兩個最大問題。”吉林市建委副主任徐奉春介紹，這種情況下，吉林市只能盡可能選擇收費最低卻能提供較高服務的企業，基本上都是與原房産局改制企業合作，要求其在低收費的基礎上，提供完善的物業服務。

　　為了提高物業管理費用的收繳率，針對困難家庭的實際情況，吉林市制定了相關政策。比如以工代費，利用困難家庭的勞動力資源，將其組織起來從事物業服務，允許其以“工”衝抵物業費，並實行繳費補貼，對按時足額繳納費用的家庭，每年可以到政府申請50%—70%的補貼。

　　物業公司的虧損怎麼辦？據了解，目前南京市已與東南大學合作研究保障房小區物管課題，同時請城郊街道和社區參與，初步確立的管理思路有兩種：一是物業管理與社區管理相結合；二是在保障房小區中配建商業用房，初擬5%出售，2%專用於補貼物業。“但這2%的商業資産誰來建、誰來經營？是物管公司、街道還是保障房建設公司持有，這也是難題。”南京市保障房建設發展有限公司總經理徐勇説。

　　為了給後續管理減負，南京市未雨綢繆。以電梯為例，招投標採用大宗採購方式，不僅節省成本，還要求企業提供的免費維修保護從2年提高到5年，這樣，一部電梯一年5000元的維保費，也為住戶省掉了。

　　保障房管理，要與千家萬戶打交道，其中又有很多困難家庭，搞好物業管理的難度大、要求高。

　　“我們心理壓力很大，付出了雙倍的努力，但有時候還是得不到理解。”常州保障房小區華康家園物業管理負責人顧金鎖告訴記者，只能多花點時間，經常加班，儘量從服務上想辦法改進，千方百計為住戶著想，“這一定有個過程，要慢慢讓這些老百姓有家的感覺。”

　　退出難題，是否真的無解

　　近兩年保障房大量建成，在後期管理中，以前被認為是“紙上談兵”的退出難問題，正越來越多地出現。

　　租金補貼的住戶，比較好退出，通過停止補貼或者提高租金就可以。實物配租的租戶，要讓不符合條件的家庭心甘情願地退出，幾乎是一個 “無解”的難題。

　　在江蘇採訪時，某市廉租房管理人員告訴記者，有套廉租房申請人入住後不久病逝，按規定應該把房子退出來，但並不住在房子裏的申請人的子女卻強行阻攔，最後請民警介入，花了一個多月時間才把房子清出來。

　　還有的家庭，收入超出了保障範圍，但超出的很有限，讓他退出廉租房另外買房或租房，仍然存在困難，很難退出。一些強行佔著房屋不願退出的家庭，即便申請法院強制執行，法院也面臨執行難。

　　各地一直在探索建立完善的退出管理模式。“要完善退出，要給這些家庭足夠的餘地和耐心。”陜西省住建廳住房保障處處長高亞弟介紹，陜西規定了不同類型保障房的退出模式。比如通過核查，對於保障性住房對象家庭條件發生變化不符合保障性住房條件的，由市、縣主管部門取消其保障資格，保障對象應當在規定期限內自行退出。對於退出有困難的，給予6個月的過渡期。對不能在過渡期內退出的，提高租金。如果在24個月內仍未退出的，有關部門依法申請強制退出。

　　對於退出難，彭向峰則提出：“究竟什麼是退出？是不是從房子搬出去了就叫退出？我們覺得不是，完全退出保障房制度了才是退出。比如，不符合廉租房保障了，可以申請經適房。如果所有保障類型都不符合了，就徹底退出保障體系，去市場上購房。退出首先是要實現在保障房體系內的轉換，這是江蘇的一個發展方向。”

　　在實行公租房租售並舉的重慶和廉租房“按份共有産權”的吉林，則提出了“帶著房子退出”的設想：一部分保障家庭在若干年後，可以部分或全部買下租賃房的産權，退出問題也就迎刃而解了。“要帶著房子退出，政府就必須給低收入家庭讓利。”吉林省住建廳副廳長范強説。

　　“要確保規範管理，根本上還是應該加快保障房立法的進度，使得規範管理有法可依，這樣我們在具體工作中底氣也更足。”常州市住房保障和房産管理局局長孫勇建議，還應更加重視保障房小區社會綜合治理，增加人文關懷。

　　鏈結

　　上海建居民經濟狀況核對平臺

　　十幾部門聯動 財産全面監控

　　上海近年來探索建立“居民經濟狀況核對平臺”，通過涵蓋社保、稅務、公積金等１０多個部門、單位的“電子比對專線”，充分整合、比對分散的居民經濟狀況信息，對保障房申請者的經濟狀況進行全方位審核。

　　經過累計對６８０００多戶保障房申請家庭進行經濟狀況核對，檢出不符合條件者９７００余戶。

　　核對平臺的“主建設方”上海市民政局局長馬伊裏説：“上海居民經濟狀況核對平臺，就像是一套全方位的監控系統，能夠較為全面準確地了解申請者的經濟狀況。”

　　（據新華社上海２月５日電 記者葉鋒、羅爭光）