降價促銷範圍將擴大

　　新年樓市“寒意”逼人，不但多個大城市成交量跌入冰點，價格跌跌不休，連去年逆市飄紅的大型房企1月業績也不容樂觀。

　　從2008年到2011年，行業領頭羊萬科每年首月銷售業績都一直呈上升趨勢，銷售金額也從不足百億元一直上升到了去年的約200億元。而今年1月萬科銷售面積和銷售金額同比分別下降28.1%和39.3%。這是2008年以來，萬科開年銷售首次同比下降。

　　業內人士分析，在部分房企銷售回籠資金不足的情況下，越來越多企業或會遭遇“流動性”危機，而為求出路，降價促銷的範圍將因此擴大。

　　文/表 記者賴偉行

　　新年樓市“寒意”逼人，不但多個大城市成交量跌入冰點，價格跌跌不休，連去年逆市飄紅的大型房企1月業績也不容樂觀。

　　萬科日前發佈1月銷售業績顯示，2012年1月份實現銷售面積119萬平方米，銷售金額122億元，環比分別上升98.5%和109.7%，同比分別下降28.1%和39.3%。資料顯示這是2008年以來，萬科開年銷售首次同比下降。

　　萬科董事會秘書譚華傑表示，1月份銷售環比大幅增長主要是因為去年臨近年底公司推盤量較大，很大一部分客戶雖然在12月實現了認購，但是在今年1月隨著簽約完成而計入當月銷售。另一方面，今年由於春節假期到來較早，對1月份住宅市場的影響也會更大一些。

　　不過仔細分析卻可以發現，與往年春節所在的月份相比，今年1月份主要城市的批准預售面積差異不算很大，但各大城市的成交面積卻大幅下滑，春節樓市成交更是被不少業內人士稱為跌至“零度以下”。

　　搜房網監控的全國28個一、二線城市中有27城龍年春節期間的商品住宅市場成交量不及去年同期，4個城市更是呈現0簽約態勢。而廣州同比降幅高達81.5%，上海、深圳也均有超3成的萎縮。

　　促銷手段有聲勢欠實惠

　　面對當前的銷售形勢，不少開發商在春節前後都持續通過促銷活動維持聲勢。像保利地産從1月1日至2月元宵節期間，在全國40多個主要城市聯合舉行大型促銷活動，共涉及100余個在售項目和2萬套房源。

　　不過，由於保利地産促銷內容和促銷力度由各個城市機構自行確定，整體來看優惠幅度較小，部分城市和項目的促銷僅體現在特價房的範圍之內，且特價房套數較少。而像越秀地産、富力地産等開發商，近期在每個樓盤推出大約十多套的特價單位，總體優惠的範圍也不算大。

　　看點1

　　房企今年流動性危機將現

　　從國家統計局公佈的開發企業資金來源的構成來看，進入2011年以來，國內貸款比重持續下降，由去年1~2月份的22.0%下降到1~12月份的15.09%；企業自籌資金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到40.95%；隨著信貸繼續緊縮，開發企業資金狀況不容樂觀，被迫更多地利用自有資金。

　　來自廣東省房協的數據更顯示，2011年廣東省房企貸款比2010年減少5.8%，按揭貸款減少6%，貸款佔比下降約4個百分點，相反，自籌資金佔比達三成一，上升4個百分點。

　　而相比融資較為困難的中小房企，標桿房企目前資金狀況相對較好。如2011年萬科銷售1215億元，同比增長12.4%、恒大銷售803億元，同比增長59%、保利銷售732億元，同比增長10.7%、中海銷售870.9億港元，同比增長29.8%；廣州地區銷售金額突破100億元的房企有保利等。這也導致去年底雖然多次傳出有樓盤降價，但全面性降價沒有出現的原因。

　　世聯地産研究就顯示，2011年部分房企一直扛到最後才降價的原因在於資金緊張程度不及2008年，但是進入2012年，隨著償付債務密集到期以及銷售不暢，房企很容易出現流動性危機。

　　看點2

　　個別或破産 大力促銷增多

　　“目前從政策面還是資金面都不支持市場形勢反彈，但是在一季度內出現大規模促銷的可能性也不大。”廣東省房協理事趙卓文向記者分析，大部分開發商資金情況還“頂得住”。不過，今年也不排除會有部分“破産”的個案。

　　合富置業首席市場分析師龍斌表示，目前房企對2012年的市場普遍持謹慎看法，至少在上半年交易量、銷售下降幾乎成為共同的預期，所以，房企更重視現金流，重視銷售，大力降價促銷也不會少，共同的策略是準備“過冬”。相對而言，標桿上市房企及小部分資金緊的中小企的動作會更積極。

　　不過，經緯行研究中心楊靖比較樂觀，他認為，春節市場的情況對未來市場走向並無明顯指向意義。預計隨著假期的結束，壓抑了近半年的剛性需求或將逐步釋放，未來市場仍將是機遇與挑戰並存。

　　數據説話

　　全國百城六成價格下跌

　　近日，中國指數研究院發佈“2012年1月中國房地産指數系統百城價格指數”，報告顯示，多數城市的降價項目逐漸增多，全國房價仍延續了2011年9月以來的調整之勢。

　　調查顯示，2012年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環比2011年12月下跌0.18%，其中39個城市價格環比上漲，60個城市環比下跌，1個城市持平。

　　根據百城價格指數對北京等十大城市的全樣本調查數據顯示，2012年1月十大城市住宅均價為15565元/平方米，環比上月下跌0.15%。

　　同比來看，十大城市平均價格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。

　　渣打銀行中國區首席經濟學家：2012年CPI有望回落到2%水平 可能下調存準5次不降息

　　房地産投資下滑

　　將導致房價逐步回落

　　本報訊 (文/圖 記者王亮)昨日，渣打銀行中國區首席經濟學家王志浩(Stephen Green)接受本報採訪時表示， 今年中國貨幣政策將進一步放鬆，其預測2012年中國央行將下調存款準備金率5次， 然而，基準利率下調的可能性非常低。由於通脹部分得到控制且預計房價會出現溫和下降。

　　預計未來六個月全國

　　平均房價下降5%至10%

　　在房地産建設投資方面， 王志浩預計，房地産投資的按季度同比增速已從2011年下半年開始逐步回落，預計今年這種趨勢仍將持續。

　　房地産投資放緩也將直接影響相關行業發展。王志浩認為，2012年商業地産行業的建設將明顯放緩。按照房地産投資放緩與房價走勢時滯效應，王志浩指出，由於通脹部分得到控制且預計房價會出現溫和下降。 王志浩預計未來六個月全國平均房價下降5%至10%的水平。

　　通脹形勢

　　CPI將回落到2%水平

　　創下2010年以來的新低

　　針對國內擔憂美國第三輪量化寬鬆將在形成一輪輸入性通脹壓力，王志浩則相對樂觀。他認為， 本輪通脹走勢已經見頂， 預計將在2012年逐步回落。

　　然而，王志浩認為，不排除2013年以後中國等新興市場的通脹形勢將再次抬頭。通脹主要受貨幣政策影響為主， 勞動力價格上漲推通脹暫時影響有限。

　　王志浩指出，全球經濟增長放緩的情況下，輸入型通脹尤其是進口中佔比最大的原油價格造成的通脹會在未來3個月至6個月內減退。養豬業週期應于2012年第一季度出現轉折，儘管農戶的供給反應程度存在不確定性，王志浩分析稱從2012年第二季度起豬肉價格會下降。 因此，王志浩預測2012年通脹率CPI為將回落到2%水平，創下2010年以來的新低。

　　貨幣政策

　　存準率將下調5次

　　今年不會降低基準利率

　　“鋻於經濟增長放緩， 我們預計中國貨幣政策中將主要以存款準備金率調整向市場輸送流動性為主，預計存準率將下調5次，而基準利率不會下調。” 王志浩對記者表示。因此，央行可能繼續下調存款準備金率為輸送流動性，從而降低銀行間市場拆借成本，因此銀行的信貸規模也隨之上升。

　　匯率走向

　　人民幣升值的空間將繼續縮小

　　在人民幣匯率走勢方面， 王志浩指出， 2012年中國的經常項目餘額與國內生産總值GDP比值將繼續下滑到1.9%的近年來新低，這降低了國內對衝外來流動性的壓力，而人民幣升值的空間也將繼續縮小。王志浩認為，人民幣升值速度可能會減緩，從2011年約5.5%降至2012年的約3%~4%。

　　刺激政策

　　不會出臺明確的刺激性財政政策

　　王志浩表示，預計2012年不會出臺明確的刺激性財政政策。但是，政府可能會在投資活動出現明顯下滑時增加項目審批數，包括社會保障性住房、水利灌溉設施改善等等。鋻於地方政府融資平臺(LGIV)已經高企的杠桿水平，資助這些項目明顯存在問題，“我們期待更多的財政轉移支付會轉向此類項目。”同時，王志浩指出，在上述領域融資過程中， 通過銀行等間接融資渠道仍將是主要方式。 (以上文字整理：王亮)