房地産低谷後或將暴漲

　　中國房産行業的黃金十年已經過去，以後將是白銀三十年，三十年過後才會是銅鐵時期。但我認為房産市場低谷後將會暴漲，迎來一個前所未有的景象，在未來五年將會翻一番。

　　整體的中國樓市，還有三十年的高速增長時期，還有白銀三十年。我一直有一句話，房地産黃金十年結束了，我説從白銀三十年開始，還有青銅五十年、黑鐵一百二十年，只要有人類就會有對房地産的需求。

　　從房價構成來看，組成房價總成的諸多因素，建安成本、人工工資、土地成本和稅費，哪個能降？理論上還有活動餘地的就是土地的價格，而近期出臺和即將出臺的土地管理法規和拆遷法規，都會導致拆遷成本更高，拿地更貴。

　　稅費能減少嗎？現在看來沒有跡象，即使減免部分，也不足以導致房價的根本變化，而建材、人工等費用都是一路看漲，降價又從何而來呢？

　　1998年房地産市場化改革，但真正開始是在2003年，不到十年的發展歷程，補的是50年的欠債。再就是前期有過大規模的福利分房，還有土地改革，實際上大部分老百姓都有了住房。自有居住率農村93%多，城市88.2%，水平相對比較低。

　　房地産的發展是城市化大規模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現金或房子的補償，城市居民並不缺房，而且很多居民都有三四套房。

　　實際上真正消費商品房市場的、通過市場渠道買房的就是富裕人群。原來給的房子太小，出現了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設作了很大的貢獻，這部分人絕對應該是中國城市建設的功臣，直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能保證棚戶區、舊城改造的順利進行，真正保證保障房的實現。

　　有人説普通北京市民買不起房，但是我認為從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤。每年大規模的城市建設，老市民得到的拆遷改造、補償收入，根本就沒有算到居民總收入裏面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價值上千萬，不是還有開著奧迪掃大街的案例嗎？工薪階層可以先從市區中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供，或者35歲以後去買房。

　　現在是不理性需求造成了供需的嚴重失衡，四億80後、90後都想買房，而且都想到京滬買房，本身就是癡人説夢。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才能樂業。

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