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葉檀:房産市場低谷後暴漲 未來5年將翻一番

發佈時間:2012年01月30日 10:34 | 進入復興論壇 | 來源:文匯報 | 手機看視頻


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  房地産低谷後或將暴漲

  中國房産行業的黃金十年已經過去,以後將是白銀三十年,三十年過後才會是銅鐵時期。但我認為房産市場低谷後將會暴漲,迎來一個前所未有的景象,在未來五年將會翻一番。

  整體的中國樓市,還有三十年的高速增長時期,還有白銀三十年。我一直有一句話,房地産黃金十年結束了,我説從白銀三十年開始,還有青銅五十年、黑鐵一百二十年,只要有人類就會有對房地産的需求。

  從房價構成來看,組成房價總成的諸多因素,建安成本、人工工資、土地成本和稅費,哪個能降?理論上還有活動餘地的就是土地的價格,而近期出臺和即將出臺的土地管理法規和拆遷法規,都會導致拆遷成本更高,拿地更貴。

  稅費能減少嗎?現在看來沒有跡象,即使減免部分,也不足以導致房價的根本變化,而建材、人工等費用都是一路看漲,降價又從何而來呢?

  1998年房地産市場化改革,但真正開始是在2003年,不到十年的發展歷程,補的是50年的欠債。再就是前期有過大規模的福利分房,還有土地改革,實際上大部分老百姓都有了住房。自有居住率農村93%多,城市88.2%,水平相對比較低。

  房地産的發展是城市化大規模拆遷,給居民回遷房、拆遷房,給現金或房子的補償,城市居民並不缺房,而且很多居民都有三四套房。

  實際上真正消費商品房市場的、通過市場渠道買房的就是富裕人群。原來給的房子太小,出現了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設作了很大的貢獻,這部分人絕對應該是中國城市建設的功臣,直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣,才能保證棚戶區、舊城改造的順利進行,真正保證保障房的實現。

  有人説普通北京市民買不起房,但是我認為從最初開始,商品房就跟普通人的工資脫鉤。每年大規模的城市建設,老市民得到的拆遷改造、補償收入,根本就沒有算到居民總收入裏面去。有的人可能工資一千塊錢,住的房子價值上千萬,不是還有開著奧迪掃大街的案例嗎?工薪階層可以先從市區中心的二手舊房買起,有條件了,二手房出租,替你還大房的月供,或者35歲以後去買房。

  現在是不理性需求造成了供需的嚴重失衡,四億80後、90後都想買房,而且都想到京滬買房,本身就是癡人説夢。按自己的能力擁有安心的家就夠了,所謂安居才能樂業。

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