根據全國主要城市産權交易所數據統計，截至四季度初，房地産行業包括股權、土地項目、物業等在內的産權交易金額達373.4億元，已超過去年全年37%。四季度以來，各大城市房企産權掛牌與交易越發頻繁。

　　很多房地産業內同行相互間都不再避諱談“資金困境”，但正如當下複雜的經濟環境一樣，要透視房地産業，討論終極“生存”問題，似乎分歧也很大。

　　東方永豐房地産公司董事長宋鵬玉在回復中國商報記者採訪時表示，目前這個處境對房地産企業而言，確實是困難時期，多數企業都患上了資金饑渴症，但就對中小房企而言，“難過的日子總有吃飽的餓死的，同行不同利。”中小房企問題千變萬化、虛虛實實，其中既有策略也有真實境況之惡化。

　　“很多企業都缺錢，最困難的當屬中小地産商，有的就一個項目，一降價就破産。” 秦皇島君儀子洛投資公司總經理楊佔榮在一次地産年會上接受中國商報記者採訪時如此表示。

　　儘管很多地産大佬如萬科鬱亮已經表態，行業大量倒閉不可能，大規模重組也不可能，但事實是，不少中小房企都已選擇通過股權交易、出讓項目等方式或者通過私募基金迅速融資，但在高成本融資下，明年還能否堅持住依然是個問題。

　　小企業無奈求並購

　　“很多中小企業存在的惟一理由是等待被並購。”曾經投身於一二級土地市場開發，目前有意轉投房地産投資的全國工商聯房地産商會理事陳寶存在接受中國商報記者採訪時坦言。

　　“兩年前土地搶手，能拿到土地的一定是有很好人脈關係的，但當時地價普遍偏高。”楊佔榮告訴中國商報記者，這種小到只有一個項目的地産商，理論上降價可能性並不大，因為一降價就面臨破産，“拿地的成本比較高，融資的成本也很高，造成財務成本偏高。這種類型企業存在的惟一機會就是不斷上漲的房價。”

　　不敢降價就只能謀求被並購，但是，求並購也不是容易的事。

　　“目前來講，地價開始回調，有很多企業可以以很低的價格拿到土地，誰願意去接收這樣一個高地價、高風險的開發項目？”楊佔榮表示，根據經驗，這種項目出手往往比較困難，只能以“甩賣”的價格出讓。

　　而從事房産融資和並購的維新萬隆投資公司董事長駱進德在接受中國商報記者採訪時表示，就他著手的案例中，中小房企被並購也分主動和被動。

　　“有一些眼光比較長遠的地方小型房企，他看中的是與大型房企融合後能在管理、品牌乃至融資上得到許多便利條件。”駱進德表示，事實證明，不同企業的定價權是不一樣的，“比如，同地段、同品質的房子，如果是在萬科或者保利名下，其定價一定比一個不知名的房企定價要高，而且也容易獲取市場認可。”

　　在這種情況下，地方中小企業在完成被並購後，實際利益是有增無減的，“有些是看中與大型房企融合後能得到相對便利的融資擔保，從而持續獲得資金來源”。楊佔榮就坦言，在樓市從“價格時代”轉到接下來的“價值時代”的時期，不排除其公司與大型房企合作的可能。

　　但這種情況畢竟是少數，很多地方中小企業往往看不到“山雨欲來風滿樓”的局面，不願意被大企業吃掉。“很多地方房企認為，自己有拿地優勢，而且房子賣得也不錯，但他沒考慮到，在一線房企紛紛進入二三四線城市後，他還能賣動房子嗎？”

　　當然，讓中小房企進一步陷入困境的不僅是房子不好賣，而是傳統地産商過度依賴銀行。“銀行一收口，地産商就呼吸困難。”楊佔榮認為，對資金鏈脆弱的中小地産商而言，這是致命的。

　　“信託融資成本前期利息是20%，現在到了30%。”楊佔榮表示，項目的利潤目前都難以填補利息的大洞，“很多地産商是借遍朋友借親戚。難以維繫的最終結果就是股權出讓，退出市場。”

　　寬鬆政策希望渺茫

　　“坦白説，與地産商苦撐相比，地方政府先撐不住的可能性更大。”一名不願透露姓名的地産商給中國商報記者透露了一個訊息，目前很多地産商還是苦苦撐著，原因是看好後期房市及地方政府出讓土地的意願加強。從目前跡象看，包括成都、重慶、佛山、北京、武漢、合肥等多個城市已經在“限購”、“稅收”等多個領域對調控政策進行隱性鬆綁。

　　但是，寄希望於地方政府調控鬆綁和政策鬆綁，從目前來看可能性非常渺茫。

　　近日，銀行準備金率年內首次下調給地産商一個明確而又有希望的盼頭，但在中央層面，樓市調控的口風卻沒有半點放鬆。

　　剛剛于12月12日至14日召開的中央經濟工作會議已經明確傳達堅持房地産調控不動搖、促進房價合理回歸，並且將房地産調控列入明年經濟工作主要任務的重要訊息。

　　“堅持房地産調控不動搖，一是肯定了年內調控取得的效果，二也表明目前房價下降仍停留在初步、表面的階段，房價調整遠遠沒有到位。”鏈家地産分析師張月在接受中國商報記者採訪時如此表示。

　　“從樓市調控措施而言，限貸是最直接也是最有力的手段，一是卡死了資金流向房地産業；另一方面也壓制了買房人購買力。”陳寶存對此表示，但這一手段對經濟的其他領域也産生了影響，“因此，適度的貨幣政策微調是對的，但卻很難惠及房地産”。

　　對此，楊佔榮也表示了類似觀點，“貸款額度加大但不一定是給房地産，我們相信政府會限制資金流向。如果説能有部分資金流入到這個行業，那也只能是很少一部分。當然，還要看銀行關於首付比例調整，首付太高，老百姓也沒有購買力，照樣無法消化地産存量。”

　　從業界觀點來看，如果開發商手中項目無法快速套現，“長期下來，財務成本主要是利息，也會拖垮企業。”寄希望受益於明年貨幣寬鬆，對房地産商而言似乎並不成立。

　　在這種情形下，很多小型房企最終都將在市場上抹去自己的名字。

　　退市之路非坦途

　　房地産行業表現出來的困境和複雜形勢還難以説明房地産業已是一個夕陽産業，正如行業老大萬科所言，這可能僅僅意味著房産暴利時代的終結和行業集中度的提高。而這些積極方面的轉向，正是以數以萬計的房企退出或被並購來換取。

　　有業內人士預測，在這次調控中，會有80%的房企被並購或者以不同方式退出，否則調控難以收手。

　　這或許是一個比較悲觀的預測，但實際上，很多房企已經在積極尋找退路。從目前看，中小房企的去向有如下幾種：

　　一是轉投礦業分擔風險。今年10月份，北京華業地産對陜西盛安礦業的收購引起了業界關注。在業界看來，房企轉投礦業分擔風險並不稀奇。“地産和礦業在和政府部門打交道方面基本一致，在人脈方面有重合。”一位匿名礦業投資者告訴中國商報記者，這兩大行業都會與國土部門和環保部門打交道，行業跨度不大。而且從礦種選擇上，房企更偏好特別礦種，比如金礦，“簡單的邏輯，當地産下降時，黃金價格開始上漲，對地産商而言，投資金礦可以對衝風險，而且礦業的現金流可以支持房地産。”

　　二是轉讓項目股權。相較于並購複雜程度，很多地産商選擇轉讓股權退出了，通俗點講，賣掉手中項目。“因為並購比較複雜，風險大，隱性債務多，所以轉讓項目股權是最迅速的退市手段，很多地産商都轉讓股權退出了”。

　　三是並購或借殼上市。並購相較于轉讓項目股權要複雜得多，但對於有一定優質地塊儲備和資質尚好的中小企業，被並購的機率比較大。2011年，萬科在各地大肆出手並購企業也能説明這一點。鏈家觀點認為，“從統計看，中小房企僅北京商品房庫存市值不少於3500億元，大量資金被套牢，年底房企並購潮或將延續。”而借殼上市在業界看來難度很大，能做到的企業不多，但仍有企業會冒此風險。從中投、中銀建投聯姻綠城來看，金融機構對有價值的地産商仍抱有很大投資期望。