核心提示：數據顯示，2011年12月全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比下降或持平的範圍繼續擴大。全國各地以限購、限貸、限價為主導的調控手段有效“控制”了房價。

　　新華08網上海1月20日電(魏宗凱 朱而皓)國家統計局發佈的數據顯示，2011年12月全國70個大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價格環比下降或持平的範圍繼續擴大。

　　全國各地以限購、限貸、限價為主導的調控手段有效“控制”了房價。

　　漲幅收窄

　　在限購、限貸等調控措施影響下，2011年商品房銷售價格漲幅持續收窄。在國家統計局監控的70個大中城市中，2011年12月有52個城市新建商品住宅(不含保障性住房)房價下降，16個城市持平，僅2個上漲。

　　瑞銀房地産分析師李智穎稱，全國範圍內的房價收入比約為7.5倍，較健康，但一線城市和部分領先的二線城市房價收入比風險依然較高。

　　開發商較為看重的銷量並不樂觀。從歷史數據看，2011年商品房市場明顯降溫，商品房銷售面積同比增幅明顯下滑。

　　從保利、萬科、綠城、恒大、金地等大型房企近日發佈的2011年業績報告來看，房企20強中有15家業績同比增長，僅4家業績同比下滑。但是全年銷售目標完成情況不佳，有10家房企沒有完成銷售目標。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭預計，這輪下行週期將超過上一輪。

　　存量增多

　　李智穎認為，未來6個月，房地産政策仍將保持不變。2012上半年，如果建設不放緩，或將出現供應過剩。根據瑞銀測算，建設量必須降低28%才能使市場供需重新平衡。“2012年，開發商的銷售下滑幅度如果超過30%，則大部分公司現金流將有壓力，”李智穎説，那樣的話，可能有更多的中小開發商將退出市場。

　　世聯地産集團市場研究部總監吳志輝研判，2012年房地産業的關鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉壓力下，快速消化庫存將成為地産企業當下要務。

　　在嚴厲調控政策下，不少房地産開發企業不願加大對房地産開發投資。

　　從國家統計局公佈的開發企業資金來源構成看，2011年以來，國內貸款比重持續下降，企業自籌資金比重上升。另外，定金及預收款比重小幅上升，利用外資和個人按揭貸款比重有所下降，隨著國內信貸環境繼續緊縮，開發企業資金狀況不容樂觀。

　　事實上，在房地産調控政策不放鬆情況下，房地産開發企業融資環境更為嚴峻。為了加快回籠資金，不少開發企業降價促銷，但難以改變整體局面。

　　靈活“過冬”

　　專家認為，2012年樓市調控政策不會放鬆，但會更加靈活。

　　近期，一些城市調整普通住房標準，將住房總價提高。普通住房標準提高後，將在營業稅、契稅方面給予購房者更多優惠，也將進一步刺激剛性需求，增加消費。

　　一些專家認為，調整普通住房標準，不能誤解為政府“救市”措施，也不必擔心會助推房價上漲。

　　楊紅旭説，短期看，房地産企業必然會採取“開源節流”方式“過冬”，即一方面尋求通過降價、出售股權、變賣項目等方式創造收入，另一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看，這些房企可能會轉戰商業地産，或者多元化，降低開發業務比重。

　　中國房地産信息集團分析師薛建雄認為，大型房地産開發商能夠度過市場低迷期，但小型開發商可能會遭受財務壓力。

　　在樓市調控政策未放鬆前提下，未來房企面臨的降價壓力將更大，會有更多的房企加入“以價換量”的競爭。