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核心提示:數據顯示,2011年12月全國70個大中城市中,新建商品住宅、二手住宅價格環比下降或持平的範圍繼續擴大。全國各地以限購、限貸、限價為主導的調控手段有效“控制”了房價。
新華08網上海1月20日電(魏宗凱 朱而皓)國家統計局發佈的數據顯示,2011年12月全國70個大中城市中,新建商品住宅、二手住宅價格環比下降或持平的範圍繼續擴大。
全國各地以限購、限貸、限價為主導的調控手段有效“控制”了房價。
漲幅收窄
在限購、限貸等調控措施影響下,2011年商品房銷售價格漲幅持續收窄。在國家統計局監控的70個大中城市中,2011年12月有52個城市新建商品住宅(不含保障性住房)房價下降,16個城市持平,僅2個上漲。
瑞銀房地産分析師李智穎稱,全國範圍內的房價收入比約為7.5倍,較健康,但一線城市和部分領先的二線城市房價收入比風險依然較高。
開發商較為看重的銷量並不樂觀。從歷史數據看,2011年商品房市場明顯降溫,商品房銷售面積同比增幅明顯下滑。
從保利、萬科、綠城、恒大、金地等大型房企近日發佈的2011年業績報告來看,房企20強中有15家業績同比增長,僅4家業績同比下滑。但是全年銷售目標完成情況不佳,有10家房企沒有完成銷售目標。
上海易居房地産研究院副院長楊紅旭預計,這輪下行週期將超過上一輪。
存量增多
李智穎認為,未來6個月,房地産政策仍將保持不變。2012上半年,如果建設不放緩,或將出現供應過剩。根據瑞銀測算,建設量必須降低28%才能使市場供需重新平衡。“2012年,開發商的銷售下滑幅度如果超過30%,則大部分公司現金流將有壓力,”李智穎説,那樣的話,可能有更多的中小開發商將退出市場。
世聯地産集團市場研究部總監吳志輝研判,2012年房地産業的關鍵詞是“去庫存”。在存貨減值和資金流轉壓力下,快速消化庫存將成為地産企業當下要務。
在嚴厲調控政策下,不少房地産開發企業不願加大對房地産開發投資。
從國家統計局公佈的開發企業資金來源構成看,2011年以來,國內貸款比重持續下降,企業自籌資金比重上升。另外,定金及預收款比重小幅上升,利用外資和個人按揭貸款比重有所下降,隨著國內信貸環境繼續緊縮,開發企業資金狀況不容樂觀。
事實上,在房地産調控政策不放鬆情況下,房地産開發企業融資環境更為嚴峻。為了加快回籠資金,不少開發企業降價促銷,但難以改變整體局面。
靈活“過冬”
專家認為,2012年樓市調控政策不會放鬆,但會更加靈活。
近期,一些城市調整普通住房標準,將住房總價提高。普通住房標準提高後,將在營業稅、契稅方面給予購房者更多優惠,也將進一步刺激剛性需求,增加消費。
一些專家認為,調整普通住房標準,不能誤解為政府“救市”措施,也不必擔心會助推房價上漲。
楊紅旭説,短期看,房地産企業必然會採取“開源節流”方式“過冬”,即一方面尋求通過降價、出售股權、變賣項目等方式創造收入,另一方面通過少拿地、減少施工量等來減少支出。長期來看,這些房企可能會轉戰商業地産,或者多元化,降低開發業務比重。
中國房地産信息集團分析師薛建雄認為,大型房地産開發商能夠度過市場低迷期,但小型開發商可能會遭受財務壓力。
在樓市調控政策未放鬆前提下,未來房企面臨的降價壓力將更大,會有更多的房企加入“以價換量”的競爭。