陰雪

　　新建普通商品住房均價同比上漲約7%，新建保障房成交價格基本與上年持平，兩個構成部分的價格均未下降

　　根據北京市住房和城鄉建設委員會公佈的官方數據，2011年北京新建普通住房成交均價比上年下降6.3%。實現了新建普通住房價格與上年相比“穩中有降”的控制目標。

　　“房價降了麼？沒覺著呀。”準備結婚生子的耿小姐最近正忙著各處看房，但看了一圈下來，她反而更迷惑了。

　　“統計數據都説北京的房價降了，專家也講春節前後是出手買房的好時機，可我在北三環看的上世紀90年代的老房子，去年單價每平方米30000元，最近剛剛問過，反而漲到32000元/平方米了。”耿小姐表示，她所關注的幾處商品房的價格儘管沒有明顯上漲，但絕對沒有出現下降。

　　結構性變化致房價下降

　　2011年底，北京市住房和城鄉建設委員會委員、新聞發言人秦海翔對外宣佈，經過一年的調控工作，北京市新建普通住房成交均價比2010年下降6.3%，新建商品住房價格環比連續3個月停漲後在10月份開始下降，居民家庭首次購房比重接近90%，各項主要指標變化符合調控預期。

　　與官方數據口徑相一致的是，偉業我愛我家市場研究院的統計數據也顯示，2011年，北京全市新建普通住房(含新建普通商品住房和新建保障房)共簽約7.8萬套，成交均價每平方米13173元，比2010年的14847元/平方米下降了11.3%。

　　“實際上，這些統計數據顯示北京房價出現下降，與人們的切身感覺出現了偏差，主要原因在於，統計的對像是‘新建普通住房’。”一位不願意透露姓名的業內人士表示，“新建普通住房”並不同於一般人概念中的商品房。

　　偉業我愛我家市場研究院院長陳亮進一步分析指出，“新建普通住房”由“新建普通商品住房”與“新建保障房”構成。在其統計中，新建普通商品住房為面積在140平方米以下、容積率1.0以上的商品住宅，2011年此類住宅共計成交4.6萬套。加之新建保障性住宅3.2萬套，2011年內屬於政府調控目標市場的新建普通住房共計成交7.8萬套。

　　“新建普通住房中，新建普通商品住房均價同比上漲約7%，而新建保障房成交價格基本與上年持平，實際上兩個構成部分的價格均沒有出現下降。”陳亮解釋，新建普通住房均價下降是因成交結構變化——價格較低的保障房比重上升所致；另外，從民生的角度來看，新建普通住房均價下降的現實意義在於，它標誌著更多的低價房進入市場，解決了更多中低收入家庭的住房問題。

　　高端仍漲

　　與普通商品房7%的漲幅相比，北京高端住宅的價格則出現了更大幅度的上漲。

　　搜房網數據監控中心監測的329個在售普通住宅項目的價格變化也顯示，2011年12月28日報價與年內初次相比，漲價項目達103個，較2010年減少22個，佔在售項目的31%。與此相對應的是，住宅價格下調項目數量為72個，價格停漲項目135個。

　　漲價的項目中，均價在30000元/平方米以上的項目多達46個，佔全部漲價項目的45%，多位於朝陽和內城區域，漲幅最高的達到60%，價格較之前上漲達45000元/平方米；但均價在30000元/平方米以上的高端項目價格下調的僅有12個，佔全部降價項目的16.7%。

　　“從商品價格的生成機制來看，我國房地産市場的需求來源於城市化進程，而在當前這個時間點上，即使北京、上海等核心城市也還遠未到達市場需求的拐點，因此在供應相對平穩的情況下，市場供求關係不會出現根本性的逆轉。”CRIC研究中心分析師認為，在這樣的前提下，房價從長期來看要出現持續性的、全面性的下跌並無基本面支撐，而政策調控所能達成的，主要還是通過階段性的抑制需求釋放來平抑房價漲幅及逼迫開發商在資金壓力面前降價求售。製圖/蔣皓明