2011年房地産調控政策回顧

　　2011年，國家對於房地産市場出臺的諸多限購、限貸、加稅等政策，達到歷次調控的高點。

　　最近幾年，為了應對高速上漲的房價，國家相繼出臺了針對房地産市場的各種宏觀調控政策。而2011年的房地産調控，更被許多人認為達到了“史上最嚴厲”。

　　回顧2011年的房地産調控政策，以2011年1月推出的“新國八條”為主線，首次提出價格管制目標、全國範圍的限購政策，同時在限貸、加稅等方面，也都達到了歷次調控的高點。主要表現為以下幾個方面：

　　──2011年房地産調控的重點是“限購”。

　　在“新國八條”中第六條提出“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”，之後住建部提出新增限購城市名單的5項建議標準。進一步強化了對於地方限購的約束，中國房地産限購在全國全面鋪開。

　　事實上，限購令早在2006年的時候就曾經出現過，但是效果一直不好。到了2011年，由於中央政府的強力要求，再加上問責制的深化與嚴厲，限購令才真正産生效果。限購有效地抑制了全國不同地區的購房投機行為和不合理需求，從而對於房地産市場的合理健康起到重要作用。

　　──從緊的貨幣政策和信貸政策，保證了對於房地産投機資金的控制。

　　2011年，國家整體的貨幣政策和信貸政策是從緊的。

　　首先，2011年中央先後6次調高存款類金融機構的準備金率，儘管于2011年12月5日下調了一次存款準備金率，但是現在的存款準備金率仍然達到21%。提高存款準備金率，減少了銀行的貨幣供給量，進而影響到銀行的信貸規模，也減少了房地産企業的信貸規模，有效的抑制了部分購房投機行為。

　　其次，差別化的信貸政策不僅得以強化，而且還更加嚴厲。“新國八條”進一步強化了差別性信貸政策，高達60%的住房貸款首付款比例將對於房地産投機行為産生強烈的抑製作用，使得房地産投機者迫於銀行高額的貸款壓力而減少投機動機，從而減少了市場上的投機性需求，穩定了市場秩序和市場需求，同時也有效的降低了金融機構的風險。

　　──保障房建設的加大，緩解了部分市場預期，減輕了供求矛盾。

　　近幾年，為了努力增加住房的供給，我國不斷加大保障性住房的建設力度，2011年全國保障房建設目標達到了1000萬套。截至2011年9月，全國城鎮保障性住房和棚戶區改造已經開工986萬套，開工率98%。保障性住房的大力建設，能夠有效的緩解市場上對於住房的預期壓力，對於穩定房地産市場具有重要意義。

　　保障性住房的建設，得到了多方面政策的支持。首先，保障房的供地增加。2011年全國住房用地計劃供應21.80萬公頃，與2010年全國住房用地供應計劃和實際供地量相比，分別增加18.5%和72.6%。其次，政府努力增加保障房建設資金。《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》規定，土地出讓收益用於保障性住房建設和棚戶區改造的比例不低於10%；中央代發的地方政府債券資金要優先安排用於公共租賃住房等保障性安居工程建設。再次，保障房建設資金的來源不斷多樣化。除了使用土地出讓凈收益、住房公積金增值凈收益等來增加保障房建設資金以外，2011年國家已經允許地方融資平臺公司通過發行企業債券來建設保障房，此外，社保基金和信託公司也加入保障性住房的融資。

　　──其他方面，對於房地産的調控也在不斷變化和加深。如2011年在上海和重慶開始試點的房産稅，雖然還具有較大的不足和缺陷，但是對於我國房産稅改革的進程來説，是一種重大的突破；同時，2011年國家有關部門也加強了對於房地産市場的管理，通過要求商品房銷售實行“一房一價”，保證了商品房銷售的“明碼標價”；還有，通過《房地産經紀管理辦法》，從監管機制、人員錄用、機構管理、服務管理和違規處罰等五個方面加強了對於房地産仲介的管理等。這些措施也都在一定程度上穩定了房地産市場。

　　2011年房地産市場開始理性回歸

　　在諸多宏觀調控政策影響下，我國房價下降趨勢顯著，同時開發商對於房地産市場的信心也在逐步減弱。

　　從限購令，到之後落地的房産稅，再到限貸、加息，乃至保障房建設，2011年的調控可以説國家是拿出了諸多的有力度的手段，目的只有一個，讓房價回歸理性。而從效果上看，房價上漲的勢頭得到初步控制。具體主要表現在：

　　首先，房地産價格下降趨勢顯著，正在逐步實現理性回歸。隨著各項調控政策的逐漸鋪開，我國房價上漲的勢頭已經基本得到了控制。對比2011年70個大中城市住宅銷售價格的數據，可以發現2011年我國住房市場的價格呈現一路下滑的趨勢，各地無論是新建商品住宅價格還是二手房住宅價格已經出現負增長，這就意味著房價開始出現真正的下降，房價同比增長的幅度也已經越來越小，已經控制在3%左右。這説明，房地産調控對於房地産價格産生了積極的影響，房地産價格正在逐步實現理性回歸。

　　其次，房地産市場的投資、銷售、信心等也都受到了調控政策的影響。國家統計局發佈的數據顯示，2011年1~11月份，全國房地産開發投資44224.84億元，同比增長僅29.94%；同期，房地産開發企業本年資金來源75208.36億元，同比增長44.70%；商品房銷售面積89594萬平方米，同比增長8.5%，增幅比前10個月的累積增速下降1.5%；商品房銷售額49047億元，同比增長16%，增幅比前10個月的累積量下降2.5個百分點；此外，房地産開發景氣指數一路下滑，2011年2月份為102.9，到11月份景氣指數則下降為99.87，環比下降0.40個百分點，同比回落3.33個百分點（見圖1）。由上述數據可見，隨著調控政策的越來越嚴格和房地産限購政策的延續，開發商對於房地産市場的信心也在逐步減弱。

　　2011年房地産調控政策的缺陷

　　調控手段不合理，體系不健全，缺乏地區間的差別化等仍是目前我國房地産調控政策存在的主要問題。

　　從總體效果來看，2011年的房地産調控已經取得了初步成效。但是，目前房地産調控政策中依舊存在很多問題，房地産市場還存在很多不和諧的因素。主要表現在：

　　──房地産調控手段不合理。

　　對比近幾年住房市場的調控政策以及調控的效果，可以發現一個現象：中國目前房地産市場的調控手段仍然是以行政手段為主，市場手段為輔。最直接的表現就是，2011年初開始的“限購令”，

　　雖然在一定程度上説，2011年房價的穩定和下降，主要得益於“限購令”的推行和強化。但是筆者認為，在市場經濟體制下，合理的房地産調控政策體系應該以經濟調節為主，行政手段為輔。經濟手段能夠通過經濟手段的自動調節來發揮“自動穩定器”的作用，這樣的經濟調節對於市場和社會的調節才是最有效，也是負面效果最小的。而行政手段是通過行政力量對於市場交易的直接干預，效果最直接，帶來的負面影響也是最大的。

　　──房地産調控體系不健全。

　　我國近些年來房地産調控的經驗表明，我國房地産調控體系建設落後，體系不完善，對不同消費者的房地産調控政策很不成熟，制度化非常落後，無法形成對不同收入群體的住房消費行為的規範和引導。這就在很大程度上限制了我國住房調控政策效果的發揮。其主要表現為：首先，低收入群體的保障政策正在逐步建立，但是其完善需要一個較長的過程；其次，高收入群體的住房消費行為缺乏政策調節，房地産過度消費和房地産投機行為還得不到有效抑制和疏導；第三，中等收入家庭的住房消費政策支持缺少系統性、制度化。筆者就認為，中等收入家庭的住房應該成為我國住房市場的最大主體，應該鼓勵中等收入家庭的自用住房和改善型住房的消費，如通過住房稅收的合理減免、優惠，住房貸款的優惠。

　　──房地産調控缺乏地區間差別化。

　　從2010年開始，我國房地産調控已經開始注意不同收入水平人群的購房差異性，實行了差別化的信貸和稅收政策。但是值得注意的是，直到如今，調控政策仍然缺乏地區之間的差異性。這個問題在我國房地産調控的歷史上早就存在，至今仍沒有合理的解決。

　　例如，2011年初的“新國八條”規定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施，並且要求一、二、三線城市符合“五限”標準的都要限購。但是，不同地區、不同城市的房地産市場的問題並不相同。如果全國統一按照一個政策執行，顯然就忽略了地方之間的不同和差別。我國房價高漲的問題主要集中于一線城市以及東部地區一些二線城市，全國數量最多的三四線城市的房價雖然也在增長，但基本保持在相對合理的水平。因此，需要針對不同的房價上漲問題制定區域性的調控政策，才能有效實現房地産的合理調控。

　　──限購令不夠完善。

　　2010年“國十條”提出要求各地實行限購，但是地方執行程度不一，沒有取得明顯效果。到了2011年國務院再次提出要求房價上漲較快的城市實現限購令，將近有46個城市出臺了限購令，但是各地政府在限購令中存在種種問題。如一線城市的限購政策較為嚴格，而二三線城市，尤其是中西部地區城市的調控力度逐漸減弱。又如，大多數城市將限購範圍劃定在主城區範圍內，不包括區縣，有的城市雖然列明全市，但沒有明確區域，因此也有操作空間；有的城市將限購有限期定到2011年12月31日；有的城市規定“市中心城區人口密度、房價高過一環的住房”，這一規定範圍更窄；有的城市將納稅和社保的證明放寬為一年。總之，很多城市在限購範圍、限購門檻、執行期限、納稅年限和社保證明等方面都有文章可做。這些都影響到了限購的實際作用。

　　2012年房地産政策建言

　　2012年房地産調控的政策應該在繼續嚴格中加快調節步伐和節奏，並制度化，長期化。

　　針對2012年國內外複雜的經濟形勢、房地産可能出現的報復性反彈和硬著陸的風險以及住房調控中存在的問題，筆者認為，2012年房地産調控政策目標應該保證“繼續調整、回歸理性”，具體表現為：在價格上，過高的城市價格要下降，一般的城市要平穩；在銷售上，確保基本平穩，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，適度減緩投資，防止投資過渡滑落。

　　2012年住房市場調控的主要任務是促進宏觀經濟和住房市場的平穩發展。具體就是既要保證宏觀經濟的健康、平穩發展，又要防止通貨膨脹；既要保證住房投資的穩定增長，又要保證居民的合理住房需求。這就要求：第一，在保持宏觀政策的穩定性、連續性的同時，對住房調控政策要進行微調，加大調整的靈活性和針對性，及時防範經濟快速下滑。第二，要努力確保保障房投資的速度和質量，同時也要積極增加普通商品房供給。第三，加快制度建設，加快完善住房市場建設、住房制度建設、住房調控體系建設等，通過制度化、規範化的運作來確保住房市場的穩定。

　　為了實現上述目標和任務，筆者對於2012年我國房地産調控提出了一些建議：

　　──應繼續完善差別化的房地産調控政策。

　　具體來説，應繼續堅持和強化差別化信貸、稅收等政策，嚴格執行土地政策，區別對待高中低檔商品房以及保障性住房的供給與需求，對高檔住房進一步實施重稅和嚴厲信貸，對低檔商品房和保障性住房的供給和消費繼續實施優惠的稅收和信貸政策。嚴格區分合理的住房需求和投機性住房需求，對合理性住房需求要從法律、稅收、金融上給予支持，對投機性住房需求要從法律、稅收、金融等領域堅決抑制。

　　──應儘快建立並完善住房供應體系。

　　筆者提出，通過大力增加住房供應來實現全體居民的“安居、康居和樂居”。具體內容有：通過加大資金投入、土地供應，增加廉租住房、公共租賃房、經濟適用房、限價房等保障性住房的供應量，來滿足低收入居民的住房需要，實現低收入群體的“安居”；通過財稅、金融、土地等優惠政策的支持，加快發展普通商品住房的建設，並通過優惠的財稅和金融政策支持來鼓勵中等收入家庭購買自主性和改善型住房，實現中等收入人群的“康居”；合理髮展高品質住宅，並通過房産稅、個人所得稅、營業稅等財稅、金融政策進行規範化和引導，對住房投機進行堅決抑制，實現高收入人群的“樂居”。

　　──應加強房地産調控政策的穩定性。

　　房地産調控政策要及時、靈活才能産生預期的效果，但是從長期來看，房地産調控政策的穩定性也非常重要。對比近幾年的房地産市場變化，可以發現，房地産調控政策的穩定對於房地産市場具有重要影響。由於“限購令”的作用，2011年全年房價保持了下降的趨勢。但是，房地産市場還處於多方博弈的時期，一旦限購政策取消，緊縮性信貸政策變動，房地産市場可能會出現一定程度的反彈，這樣帶來更多的負面影響。因此，2012年的房地産調控政策應該儘量延續2011年從緊的政策，努力保證房地産市場能夠回歸理性。同時，政策的穩定並不意味著不變，應該隨著市場形勢的變化，對於房地産調控政策進行適時微調，以保證調控政策能夠緊跟房地産市場形勢的變化。

　　──加快個人住房信息系統的建設。

　　具體包括：第一，要擴寬住房信息系統的覆蓋面，將所有城市、縣城以及建制鎮納入住房信息系統；第二，儘快完善住房信息基礎數據工作，加快歷史數據的錄入，並早日構建住房租賃市場的信息系統；第三，住房信息系統要早日面向全國聯網，實現全國各自數據信息共享。

　　──建立完善的房地産稅收體系。

　　如應早日出臺真正的房産稅，實現房産稅對住房存量市場的徵管；加快個人所得稅制的改革，將對住房轉讓、交易行為的所得納入所得申報範圍；對房地産稅收實行累進稅率，通過高稅率嚴格抑制住房的投機行為。

　　（作者單位：中國社科院城市與競爭力研究中心）