歷經近兩年多的調控，2011年的中國房地産市場，終於告別了前兩年的井噴和瘋狂。儘管從同比數據看，房地産投資，特別是住宅投資的增速依然在30%左右，銷售面積和銷售額再創新高。但毫無疑問，隨著北京、上海、深圳和廣州等一線城市的成交量陷入近幾年來的最低，中國房地産的冬天在2011年嚴厲的調控下，終於真的來了。

　　交易量接近冰點 市場進入下降週期

　　回顧房地産調控的2011年，以1月26日國務院常務會議提出的“新國八條”為起點，政策的組合拳頻頻打出。在2010年最嚴厲的信貸政策的基礎上，明確要求二套房首付款比例提至60%；並且要求對一線城市和熱點城市進行限購，暫停省會城市居民購第三套房；上海和重慶試行房産稅，同時加大保障性住房的建設，提出了1000萬套的保障房建設計劃，再加上2011年三次加息和7次上調存款準備金，整個資金面趨緊，力度和決心可謂空前。

　　我們認為，政策的空前嚴厲和管理層不斷地表態，是促使2011年房價出現近3年來真正拐點的重要政策支撐。

　　事實上，就市場本身而言，如果説2011年上半年，一線城市的房價還巋然不動的話，二三線城市的房價繼續上漲，則到2011年下半年，不僅一線城市的交易接近冰點，70個大中城市的房價從放慢漲幅到停漲，再到環比下跌，預示著房價拐點的正式到來，房地産市場從2011年下半年開始進入明顯的下降週期已經成為不爭的事實。

　　其一，從價格變動的趨勢看，2011年下半年開始，70個大中城市的房價環比趨勢明顯。以11月份為例，全國70個城市的房價基本全部停漲；其二，從成交量看，2011年北京市住宅期房、現房（包含保障房）累計成交91016套，成交面積961.44萬平方米，同比2010年成交套數銳減18.0%，成交面積減少21.9%，繼 2008年後年度成交量再次跌破10萬套關口，同時還創下了2006年有網簽記錄以來的最低點，比市場成交量同樣慘澹的2008年還少近1萬套，達5年以來的歷史最低點；其三，多數城市庫存創新高，其中全國14個主要城市庫存至少需要18個月左右消化，而北京房屋庫存在2011年10月份就超過了12萬套，供需力量的對比發生了明顯的變化；其四，開發商的資金鏈緊張，多數房企的資産負債率在70%以上，綠城地産的負債率高達140%；其五，2011年下半年，銀行開始根據風險因素，進一步提高首套房貸的利率，購房者的成本大大增加；其六，2011年下半年，各地頻現退房潮，房價一直上漲的神話預期開始動搖。

　　市場被嚴控 企業啟動冬天模式

　　面對房地産市場的價格調整，包括萬科在內的開發商啟動“冬天模式”，放棄與政策的非理性博弈和對抗，紛紛選擇降價促銷，回籠資金過冬。萬科前董事長王石在美國參加一論壇時就表示，雙手贊成政府對房地産行業實施宏觀調控，調控政策目的都是讓房地産從最高位逐漸回歸到理性價位。他指出，目前房地産市場調控成效初現，此局面若能連續控制三年，中國房地産將實現軟著陸。這説明，房地産界的有識之士對於房地産泡沫破裂對經濟和産業造成的損害是有著清醒的認識。

　　儘管如此，這並不意味著2012年中國房地産市場會自動回歸理性，更不意味著，房地産市場博弈的力量對比已經發生了歷史性的逆轉。中國房地産調控的歷史告訴我們，越是在房價調控的關鍵時期，越是政策最可能被逆轉的時期。中國房地産調控每一次總是功虧一簣，最關鍵的因素依然是政策容易受到利益集團的左右，使得民眾對於政策沒有多大的信心。特別是在地方融資平臺的債務高築，一些重點項目建設又陷入缺錢的困境的時候，民眾極為擔心房地産調控又會暗度陳倉放水，使得房價再次暴漲。儘管高層一再明確表示“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放鬆”，但這並不意味著告別房地産依賴已經成為集體行動的邏輯，特別是2012年，中國經濟面臨的複雜形勢，使得2012年中國房地産調控面臨更多的考驗。

　　其一，從價格本身來看，儘管調整的趨勢比較明顯，但除了前期炒作比較嚴重的鄂爾多斯、北京通州等個別城市，大多數城市的房價同比而言，下降並不明顯。國家統計局的數字也表明，70個大中城市中，全年價格同比下降的城市僅有2個，這目前只能説房價初步進入了下降的週期，但並沒有全面的下降，更沒有出現所謂的大跌，價格依舊沒有出現真正合理的回歸；其二，2012年，面臨歐債危機等各種不確定的因素，穩增長成為中國宏觀政策的核心著力點，而房地産本身在GDP增長中的特殊性讓外界對政策是否堅持，會否調整充滿了各種各樣的解讀，政策的變數仍然很大。人民大學經濟研究所發佈的《中國宏觀經濟分析與預測報告》就預測2012年二季度地方政府可能以“暗度陳倉”的方式採取鬆動策略，三季度中央政府可能逐步放鬆“限貸”，然後放鬆“限購”；其三，地方政府擺脫對土地財政的依賴尚需時日。儘管2011年，土地市場交易冷清，全年土地成交單價下跌，各地緩拍、流拍現象屢見不鮮，土地市場進入了名副其實的冬天。截至2011年11月份，36個城市流標地塊合計達到117宗，環比10月份的22宗上漲了432%，流標面積達到了1580萬平方米。地方政府的土地收入明顯減少，但在地方鉅額債務的“地雷”還沒有完全排除的情況下，地方政府很難擺脫對土地財政的依賴，向土地要收入依然是很多地方政府的創收邏輯；其四，保障房建設並不能彌補商品房市場下降對經濟增長帶來的風險。2012年保障房建設確定700萬套，但從2011年完成的情況看，要真正把700萬套保障房落到實處，還需各個層面的艱苦努力；其五，房地産調控的制度建設遲緩，1998年以來的13年，高層過於注重急功近利的調控，而忽視制度建設，在制度建設拖後腿的情況下，一旦調控放鬆，房價隨時都有反彈的可能。

　　調控進入“下半場”

　　面對比2008年更為複雜嚴峻的形勢，中央在強調保持經濟增長穩定的同時，堅持繼續抑制房地産泡沫，為實業的回歸創造政策環境，這種決心和勇氣無疑令人振奮。但面對全球經濟可能陷入長期衰退的風險，面對地方財政因為房地産調控而大幅縮水的事實，面對地方政府沉重的債務負擔，有人建議中央再次放鬆房地産調控，通過房地産的帶動和拉動避免中國經濟出現快速下滑的風險，我們依舊擔心，房地産調控在2012年會以某種形式進行調整。所以，政策的變數可能左右2012年中國房地産的價格走勢和調整的趨勢。

　　但是，同時應該看到，經過2009年以來房價的瘋漲和2011年房地産的調整，中國房地産整個博弈的心態發生了很大的變化：其一，基於前兩年房地産瘋狂的教訓，由於這幾年房價的暴漲，房地産積累的巨大泡沫已經成為宏觀經濟最大的癌症，再加上多年以來地方政府對房地産的依賴，導致調控政策成了不嚴肅的“橡皮筋”，房價飛漲的時候，就把政策的橡皮筋收緊，而房價剛剛出現回調勢頭，政府擔心經濟增長而又放鬆橡皮筋，導致政策的公信力備受質疑。中央在2012年堅持房地産調控不放鬆，不僅僅是政府的聲譽保衛戰，也是中國經濟的自我救贖之舉；其二，從房地産本身而言，目前房地産陷入僵局的關鍵依然是價格問題，價格的剛性成了買房者的最大障礙，房價合理調整，才有新的購買能力入市，房地産僵局才能打破，房地産從業者才能徹底洗腦並理性看待房地産市場的暴利化趨勢；其三，2011年，包括宏達股份、恒順醋業、金髮科技、西部礦業、水井坊等16家主業非地産的“涉房”上市公司宣佈退出樓市，基本可以肯定，經過2011年的調整，中國房地産基本已經告別了暴利，無論是開發商，還是投資房地産者，都應該接受房地産回歸合理利潤的事實；其四，房地産的理性調整，是吸引資源回歸實業的前提，房地産暴利，投資房地産賺錢容易，就不會有人勤勞致富，踏實創業。中國經濟這麼多年轉型緩慢，一個很重要的原因是資金、人力等資源過度集中于房地産行業。要真的發展實體經濟，就要下決心解決房地産的泡沫問題，否則，無論是實業興國，還是內需的啟動，都是無稽之談。

　　在這種情況下，筆者認為，2012年房地産調控政策全面鬆動的概率基本為零。價格調整，而不是政策調整依然是2012年房地産打破僵局的主要途徑。對於中國的房地産而言，前10年房地産和房價的快速上漲期已經結束，房地産將進入平穩發展的“下半場”。在這種情況下，為了避免政策的短期效應，2012年，應該抓住目前房價回調的關鍵時期，抓緊出臺制度化的治本之策，徹底消除房地産投機過剩和暴漲的歷史，使得房地産進入真正穩定發展的歷史。應該從房地産一系列制度的改革和完善著手，在土地制度、稅收制度和防止房地産暴利的制度建設方面形成完善的制度體系，避免再次進入調控下跌，不調控又反彈的惡性循環的週期。2012年是中國房地産從調控週期進入制度建設週期的最佳時間窗口，應該儘快用金融、稅收以及土地交易制度的完善形成穩定的房價預期，這是確保中國房地産健康發展的關鍵，也是給房地産參與的各方明確的制度預期的關鍵。

　　作者為著名財經評論員