1月7日的北京，下起了新年的第一場雪。見到牛刀的時候，他正在匆忙地準備《牛刀説：我們怎樣過上好日子》的新書發佈會。不過，因為雪天的緣故，原本定在上午10點的發佈會不得不推後一些，而這也讓記者有了更多的時間與牛刀面對面“對話”聽這位“地産劍客”談書、談樓市。

　　這是一個談民富的時代

　　《華夏時報》：《牛刀説：我們怎樣過上好日子》算是你的第一本書？

　　牛刀：不是的。我出版的第一本財經書是《窮人通脹，富人通縮》，是針對中國經濟泡沫寫的第一本。我在裏面做了一些關於貨幣、人口和房地産供給的大量調查以後，作出了大膽的預測也就是2012年中國房價泡沫要破滅。這本書當時出來以後開始還沒熱銷，那幾個月的銷量並不大。但是，到了2011年10月份以後，銷量暴增，大家都找這本書看很多人都感覺到房地産要出事，窮人通脹，就是窮人怕通脹；富人通縮,就是富人怕通縮。中國的經濟已經産生裂變了，它把一個經濟體裂變成幾大塊，把富人搞得更富，窮人搞得更窮。富人更富後，對生活對資産産生的不是幸福感，而是恐懼。窮人更窮後，沒有能力消費。

　　我寫的第二本財經書是《中國通脹，世界通縮》，這本書因故延遲出版了。《牛刀説：我們怎樣過上好日子》是第三本財經書。如果對我前面兩本書有了解的讀者，讀起第三本書就將更加了解和清楚資産價格的走勢，在跨期配置稀缺資源方面就不會出現大的失誤。

　　《華夏時報》：從新書的名字來看，你更多的是關注民生？

　　牛刀：原來很多人談民生，我認為中國這個時代已經不是一個談民生的時代，是要談一個民富的時代怎麼樣保護老百姓的資産。但是，你也看到了，我們老百姓的資産在股市上跌得差不多，房市上也一樣，你們現在沒感覺到，我是感覺到了，房市上的危機比股市上的危機要大若干個N倍。

　　“地産劍客”的預測

　　《華夏時報》：作為“地産三劍客”之一，就未來的樓市，你如何預測？

　　牛刀：我預期很多事情會發生：

　　一是上海丈母娘出現“跳樓”。2013年，因為很多樓盤價格腰斬，2010年逼女婿買房的丈母娘沒有脾氣。我所熟知的一個朋友，被丈母娘逼著拿出全部家當買了一套房，280萬，現在同樣的房子掛牌價只有220萬。我預期那樣的房産明年會跌破200萬，那其實就有80萬不見了，現在整天回家就嘆息。

　　二是白領家庭紛紛斷供。許多白領家庭原本就沒有購房實力，七拼八湊交齊首付，現在什麼生活成本都上升，薪水日漸縮水，月供卻越來越多，利息也越來越高。如果跌破了首付，那他們供房有什麼意義呢？但是，很多人都認為房價以後一定會漲，因為有剛需存在。現在哪還有什麼剛需呀？有實力的家庭，把孫子一輩的房子都買好了；沒有實力的家庭，再降價也買不起。唯一的辦法就是托住房價繼續漲，那麼，只要再漲5%，商業銀行要拿出10萬億，試問，商業銀行有多少個十萬億？那唯一的辦法就是印鈔，然後是貨幣崩潰，不可能的事啊。

　　三是房地産商大量破産。很多開發商之所以躲不過這一劫，就是對政府救市心存幻想。因為有2008年救市在先，不妨再來第二次。從目前來看，救市的跡象一點也沒有，也根本無法救市，貨幣幾無鬆動的跡象。就是鬆動，也不敢再往房地産上投放；即使投放，沒有20萬億給房地産，就無法拉動房價。開發商的紛紛破産實際上是自找的。

　　四是炒房客紛紛“跳樓”。炒房客根本就不相信房價會下跌，舉債炒樓，現在被套住了。儘管如此，他們還一如既往寄託政府救市，迎來房價又一輪暴漲。結果可想而知，連續三年的下跌是他們始料不及的。從2013年開始，大量炒房客將開始“跳樓”。

　　五是建材鋼材水泥行業大洗牌。這些行業依託房地産業而生，這次將反受其累。

　　《華夏時報》：具體來講的話，未來中國的房價大概要跌到一個什麼程度？

　　牛刀：中國太大了，所以很難一下概括。上海、北京、深圳、廣州的郊外2011年已經開始下跌了。貨幣傳到房價上要一年的時間，跌到什麼程度，要看2012年一二線城市的市場表現。

　　《華夏時報》：有人曾説北京四環以內很難降下來，你怎麼看？

　　牛刀：這個都是假的。舉個例子，雖然它不是北京的。上海的內環，郎鹹平買一套房，將近1300萬，現在挂的牌是898萬，在徐匯區中心地段。上海很多人是租房子，我的一個朋友時寒冰，他租的是總價1400萬一套的公寓，他一個月的租金1萬塊錢，也就是説（房東）用租金來收回他的投資要花110年。在國際上，公認的這種銷售和房價比是20-30倍，也就是30年之內收回租金房價是合理的，但是我們中國高出了3倍。如此這樣，你説房子的價值在什麼地方？

　　第二個，房價跟城市居民的收入應該有一個比例，3到6年的家庭收入買一套三居，是合理的房價。2009年，2010年，人都發瘋了，只要是房子就搶，不管多少價格。而且還有一幫誤打誤撞的普通百姓在2010年把父母的錢全部拿過來交個首付。所以我們最大的擔心是房地産最後出現的危機，要危及很多的家庭。政府大量建設保障房，其實也在準備這些家庭萬一住宅出了問題，就有住房可以過渡了。

　　房價難以軟著陸?

　　《華夏時報》：針對樓市，你認為當前比較迫切需要改變的是什麼？

　　牛刀：住房關係到千家萬戶的利益，整個住房的體系一破壞，整個國家制度就會産生改革。現在的情況之下，落腳點一定是要取消或者降低交易稅費，徵收資源稅費，其他國家對資源稅徵收得很厲害。什麼叫資源稅呢？土地屬於資源，這個是要徵稅的，才能整個平衡中國社會的財富。大家都有一套房子，這套房子的資産是大家主要的資産，這套房子大家都有份，要平衡這方面整個社會才能平穩運行，經濟才能平穩運行。一旦個人的房産暴漲暴跌，這個社會很可能就會發生變化。當時我們包括建海、寒冰在這方面投入很多精力研究房地産，其它國家都是這樣，中國就特殊一點嗎？把數據全部找到，再理清這裡面的規律，很簡單，都是一樣，只不過時間節點不同，只要搞準了房價泡沫最後一定破滅（這個道理）。我們講軟著陸都是大家的心態，其實房價泡沫沒有一個是軟著陸，全是泡沫破滅。

　　《華夏時報》：國家調控之下有沒有軟著陸的可能？

　　牛刀：各國政府對待房價泡沫解決的方式不同，日本是發佈《土地融資限令》，不給涉及房地産的交易提供一分錢貸款，房價泡沫破滅；中國香港採取的是向市場“三年提供8.5萬套公屋”，香港隨後四年大跌68%。中國內地太大，採取的是兩種方式，一是限購，二是三年提供3000萬套保障房。別説3000萬套，有1500萬套保障房推出來，房價泡沫立馬破滅。沒有什麼軟著陸。

　　《華夏時報》：房地産市場中，有沒有一種規律可供大家預測？

　　牛刀：我給大家講這麼幾個規律，我考察過美國的道瓊斯指數、日本的日經指數和香港的恒生指數，從這三個指數和房價下跌的時間點來分析。

　　從1989年開始，只花了一年的時間，日經指數從4萬點跌到1.4萬點，日經指數下降見底是房價下降的開始1990年至1994年，日本房價連跌五年，而這五年當中日本的日經指數連漲五年，一直漲到3萬點。美國的道瓊斯指數，最高點是1.46萬點，在房價下跌的第一年見底，到9400點，現在從9400點用了三年的時間漲到1.23萬點。都是指數在上漲，房價在下跌。香港恒生指數也是一樣，1996年見底，1997年開始上漲，一直漲到2000年，漲了四年，這四年當中是香港房價大跌，跌到了68%。

　　中國內地是不是這樣走我不知道，我只是拿其它國家或者地區的房價泡沫破滅的情況和他們股市的表現做一個對比。我們應該有初步的輪廓，經濟都是有規律的，這些規律都是相似的，而且這種規律是人類社會在經濟生活當中總結出來的，它與某些東西是一種真理，所以我們在這種規律當中還是應該摸索出我們共同的特點。