旅遊地産近期更是越來越熱

自2010年4月開始的樓市調控，尤其是近來的限購，主要是針對住宅，而同時2008年救市時很多優惠政策是向商業、服務業傾斜，所以近年不少開發商已經把目光轉到商業地産和旅遊地産上。而旅遊地産在近期更是越來越熱。

旅遊地産在國內已經興起一段時間，在很早之前就有一些旅遊地産，有部分項目相當成功，如青島弄海園度假村、北京九華山莊、珠海石景山旅遊中心等。而同時，也有許多旅遊地産項目出現的時機太早或者經驗問題，當時市場還沒有接受，結果境況堪虞，而旅遊地産項目一旦經營不下去，最終情況往往慘不忍睹。

旅遊地産開發要求與傳統住宅、商業地産不同

正常來説，旅遊地産的價值與該項目旅客流量成正比，與客源地的交通情況正相關，和其周邊風景價值正相關。而旅遊地産關鍵看：交通與周邊城市的題材、自身風景環境、開發商實力和可持續發展能力。

目前國內很多旅遊地産開發商是以旅遊地産投資的收益來補充旅遊投資的長期性，簡單講就是以出售旅遊項目周邊的住宅、商業來盈利。

因為現在一般的豪宅與商業地産銷售不容易，而旅遊地産的“旅遊、度假”的人氣效應較為有力的支持了旅遊地産的價值，形成可持續升值效應，相當來説銷售就就有了“題材”。

而從投資開發的層面來説，因為旅遊地産的操作非常倚重於旅遊項目、商業項目的整體經營，投資週期也是相當長，因此被稱為難度最高的房地産開發形態之一。因而需要操作團隊具有極高的專業性、整合性，並保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。　

旅遊地産高回報也高風險　　

旅遊地産的産生是房地産市場不斷發展細化，將長期持續回報與快速回報之間建立一個較為平衡的結合。在投資開發上具有的優勢：長期持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。

但是，相當於優勢的另一面，也是存在相當的困難。在實際操作上，旅遊地産的低成本的土地是與高門檻的旅遊開發相結合的，這裡面討巧的機會其實也並不多，真正能“佔大便宜”的情況其實並不存在。旅遊地産要把人氣搞上去，就需要進行非常大量的基礎設施、景點、遊樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要龐大而持續的現金投入。

因此，旅遊與地産之間互補互助關係非常重要。而旅遊是旅遊地産的首要，要是旅遊這個賣點沒有有效而長期的經營，旅遊地産項目的情況就會很堪虞，而反過來由於旅遊地産依靠出售物業作為現金補充的情況也會慘不忍睹，那麼如果形成惡性循環，這個旅遊地産項目就會面臨破産。

旅遊地産充滿機遇與挑戰

當然，旅遊地産絕不只是賣房子那麼簡單，想在旅遊地産分一杯羹的開發商，也要注意自身的條件。因為旅遊地産是將旅遊和房地産完全不同的兩個行業，相互交叉、理念滲透，形成了許多邊緣性的全新綜合結構，如産權酒店、遊艇會、分時度假項目、度假別墅區、高爾夫別墅區等模式。

西方社會旅遊地産出現在二次世界大戰後10年，中國就出現在近15年，旅遊地産的出現是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。一般旅遊項目的投資收益期都超過10年，但如果運營得當，可持續回報時間可以達到40年甚至以上，而旅遊地産5到8年就可以收回大部分投資。應該説

高回報自然高風險。旅遊地産其實比商業地産更高要求，尤其對於企業的長時間可持續運營能力要求很高，品牌要求也是高於其他地産項目。

那麼要參與旅遊地産開發，開發商需要具備哪些條件（除去一般房地産企業要求外）：

一是開發企業本身的資金實力：要求遠超一般的住宅項目、商業項目。地産項目雖然能回收資金，但是旅遊項目有很長的打造期，還要不停的維護、與時俱進的改造，要“煲”的時間很長，不斷維持旅遊項目的人氣。沒有源源不斷的大量資金支持，難以維持，而且不可預見的開支很難在開放初期準確預算。

二是專業要求：A、對比一般房企，園林景觀的設計、施工、維護、保有等是完全不同一個級數的要求。B、不同於一般房企，房地産運營的專業要求也非常高，因為本身綜合了旅遊、商業、住宅等，對房地産專業人員的配備要求更高。沒有金剛鑽千萬別攬瓷器活，連房地産經濟師等專業房産人才都沒有配備的企業，千萬不要投身旅遊地産，高回報的另一面就是高風險。C、房企品牌與合作企業品牌。旅遊地産往往項目大、時間長、複雜紛擾，品牌號召力與信譽往往也是決勝關鍵。

旅遊地産要成功，旅遊項目運營也是決勝條件，而且必不可少。（本文作者係經濟臺專欄作家。中國房地産經濟師、房地産專業學者，致力於中國的房地産市場與經濟研究。）

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