開發商沒拿到預售許可證就先“蓄客”；房地産電商熱衷“辦卡”，優惠承諾卻難兌現。中國證券報記者近日調查發現，在各地樓市回暖的背景下，為了拉動銷量，開發商使出了不少促銷招術，違規賣房現象屢見不鮮。業內人士指出，購房者應提高法律和風險意識，對開發商銷售的監管力度也須加大。對於新興銷售模式的界定，相關法律法規亟待完善。

　　蓄客頻打“擦邊球”

　　為確保銷售，一些開發商在開盤前加大了“蓄客”力度，只有積累了一定客源才敢申請預售資格。然而，在這一過程中，打政策“擦邊球”的現象屢屢發生。

　　北京南四環西紅門附近某大型樓盤項目，5月推出了登記購房日起至開盤日每日減300元的活動。不過，中國證券報記者了解到，目前該樓盤正在推介的5號和6號樓並沒有取得預售許可證，開發商僅僅是在“蓄客”。

　　“我們的項目預計在6月9日左右開盤，您現在登記的話，每天可以減300元一直到項目開盤，能省幾千元。”在該樓盤的售樓處，銷售人員這樣勸説前來看房的購房者。據該人士介紹，除了登記減免的優惠外，樓盤還推出了“交2萬抵6萬”的活動。“您在開盤之前交2萬就成，如果搖上號選了房就可以2萬抵6萬。如果沒搖上就退給您。我建議您今天就先登記，之後可以參加搖號。”

　　中國證券報記者注意到，該樓盤目前推出的5號、6號樓共237套房源，戶型為60-115平方米的薄板。在2萬抵6萬以及所謂的“日進鬥金”優惠刺激下，已經有不少購房者提前登記。

　　不過從開發商拿到的預售證來看，只有前期推出的1、2號樓預售許可，而目前推出的兩棟樓尚未拿到。“1、2號樓已經賣得差不多了，現在5、6號樓還沒有拿到預售證，必須拿到以後才能開盤。”一位項目銷售人員坦言：“因為監管部門有規定，拿到預售證後三天內必須開盤，所以我們還不能太早拿。如果6月9日開盤，要等到5日、6日去拿。否則要是早拿了，3天之內開不了盤，也要被收回。”

　　銷售人員所説的“開不了盤”，是指在購房者不足的情況下，樓盤成交冷清，影響未來銷售。事實上，當前北京樓市的成交熱點主要集中在大興、房山等郊區樓盤，由於樓盤多、體量大，再加上處於新城，郊區盤競爭格外激烈。為了保證樓盤順利銷售，一些開發商絞盡腦汁進行各式變相“攬客”和“蓄客”。

　　業內人士指出，早在2002年有關部門就下發《關於進一步加強房地産廣告管理的通知》，要求“未取得商品房預售許可證的房地産開發企業不得以內部認購、訂購、登記等名目發佈廣告”。2010年住建部下發的《關於進一步加強房地産市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》也要求，未取得預售許可的商品住房項目，房地産開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

　　幾年前，北京曾發生過提前收取訂金，並推遲開盤的違規行為。不過，從目前開發商的行為來看，拿到預售證前“明目張膽”收取訂金的做法已經比較少見，換之以其他“攬客”、“佔坑”的手段。

　　“現在都不叫內部認購了。”偉業我愛我家副總裁胡景暉直言，由於拿到預售證後要在幾天內開盤，所以有些樓盤為了防止購房人數過少，進行提前試探性的蓄客。這在業內比較普遍，屬於灰色地帶。

　　北京中原地産市場總監張大偉也表示，北京地區由於執行比較嚴格，沒拿預售證就收大量訂金的情況已經不多見。

　　相關法律人士對開發商類似的銷售手段表示了擔憂。“對於登記購房後返點優惠這樣的承諾，一旦開發商不兌現，消費者也沒有辦法。”該人士表示，現在市場情況不好，開發商通過各種方法銷售，既能節約成本，又可以回流資金。不過一旦市場行情轉好，開發商就容易出現不兌現承諾的風險。

　　近期長沙、無錫等二線城市接連爆出開發商違規預售的事件。對此，業內人士認為，在當前市場環境下，一些開發商對銷售缺乏信心，因此在沒有拿到預售證前試探市場。也有部分開發商資金鏈緊張，收取訂金緩解壓力。對於當前開發商打政策“擦邊球”的現象，購房者應提高風險意識，有關部門更應加強監管力度。