林建榮

　　2012年1月1日起，個人房貸利率即將提高。央行2011年3次上調人民幣存貸款基準利率，5年期以上貸款基準利率從年初的6.4%提高到7.05%。由於2011年最後一次利率變動的生效時間為2012年1月1日，這意味著房貸一族每月還款額也將相應增加。

　　面對水漲船高的月供金額，是否選擇提前還貸就成了房貸一族不得不思考的問題。

　　提前還貸非必要

　　2012年1月各銀行的放貸利率按照最新利率執行，5年以上貸款基準利率漲幅超過10%，但是並不意味著提前還貸就是一個必要的選擇。

　　以貸款100萬元、30年期等額本息商業貸款為例，如果享受利率折扣，按2011年年初6.4%的基準利率打7折計算，每月還貸為5054.98元。2012年1月1日後，按7.05%為基準利率的7折還款，每月還貸為5328.56元。利率調整前後月供差別不到300元。

　　北京市民涂先生向記者表示，他個人並沒有提前還貸的計劃。“我的房貸辦的是公積金貸款，本身就實行比較低的利率水平。我貸了10萬元左右，現在每月還款金額2000元左右，即便2012年提息，也只需要多還幾十塊錢，所以我不會考慮提前還款。”

　　康宏財富投資管理(北京)有限公司首席理財顧問涂蕙在接受《第一財經日報》財商採訪時表示，由於受市場的開放度較高等其他因素的影響，目前房貸的成本相對比較低，把錢都還給銀行沒有太大必要。如果提前還貸還要交違約金，則是自己提高了還貸成本。

　　據了解，有一些想要提前還貸的消費者擔心實行新的利率後，原來享有的利率優惠會取消。果真如此嗎？

　　工行廈門某支行工作人員表示，除了原來的貸款合同規定每年的利率折扣由銀行決定以外，絕大多數貸款合同中的利率折扣都是在簽訂合同之時規定好的，一般不會改變。因此，原來辦理7折、8.5折利率優惠的貸款者仍舊可以享受原有的利率折扣政策。

　　值得注意的，雖然貸款人仍舊享受利率折扣，但隨著利率的調整，還款額還是會相應有所增加。“為了避免信用污點，貸款者有必要提前多往賬戶存點錢。”該工作人員表示。

　　提前還款是否需成本？

　　貸款者辦理提前還款業務不得不考慮銀行的違約金問題。

　　建設銀行方面則表示，該行普通商業住房貸款提前還貸業務，無論期限多長都不收取違約金。

　　中國銀行客服表示，如果在貸款不滿一年時提前還貸，則必須繳納一定數額的違約金，違約金額按照還款金額的百分比計算。

　　記者從中信銀行了解到，目前該行普通商業性住房貸款提前還貸業務政策為：還款超過1年的不收取違約金，貸款人可直接把剩下的應還金額存入還款卡並帶上相關證件和合同到貸款行辦理提前還貸手續；對還款期不足1年並提出提前還貸申請的貸款人，是否收取違約金則視合同情況而定。

　　提前還貸的條件複雜並不是最主要的，重要的是提前還貸未必真的划算，是否合適提前還貸要按具體情況進行分析。由於每位客戶的貸款利率、限期以及還款方式都有所不同，因此貸款人有必要在認真分析合同的前提下，仔細計算還貸成本，權衡之後再做決定。

　　21世紀不動産分析師黃河滔認為，對於等額本息超出還款週期一半的購房者來説，提前還貸也並不划算。等額本息還款方式每個月還款的總額是固定的，但前期借款人歸還的資金中利息的比例比較大，本金比較小。購房者實際上在已經償還了大部分利息的情況下，提前還款的部分多為本金。